;县人民政府办公室关于印发孝昌县安置房小区物业服务管理办法的通知孝昌政办发〔2021〕11号

;

各乡、镇人民政府，县开发区、观音湖生态文化旅游度假区管委会，县政府各部门： ;

《孝昌县安置房小区物业服务管理办法》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

;

; ; ; ; ; ;孝昌县人民政府办公室

; ; ; ; ; ;2021年12月31日

;

;

;

;

孝昌县安置房小区物业服务管理办法

;

第一章 ; ;总 ; ;则

第一条 ; ;为规范我县城区安置房小区物业服务和监督管理活动，引导安置户逐步适应市场化的物业管理模式，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合孝昌实际，制定本办法。

第二条 ; ;本办法所称安置房是指政府投资建设，用于棚户区改造和城市建设拆迁过程中向被拆迁居民提供的回迁和异地安置房。

在商品房小区内回购的安置房，不适用本办法，其物业将服务管理与所在小区商品房统一实施。

第三条 ; ;孝昌县顺和投资发展有限公司是全县安置房建设单位(以下简称建设单位)，参与安置房小区物业服务管理活动；受县政府委托，承担安置房小区物业服务费补贴兑现相关工作。

第二章物业区域划分与物业交付

第四条 ; ;安置房物业区域以安置房小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，结合建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。

第五条 ; ;建设单位在安置房交付使用前，应向县住建部门申请物业区域备案，并将物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分共用设施设备的配置和建设标准在核定的物业区域内显著位置公示。

第六条 ; ;建设单位按小区房屋总建筑面积2%的比例在物业区域内配置物业服务、小区党群服务中心用房，但最少不低于150平方米，其中物业服务用房不少于100平方米、小区党群服务中心用房不少于50平方米。业主委员会办公用房在物业服务用房中安排，面积不少于20平方米。

第七条 ; ;建设单位交付安置房时，须向住户提供《饰宅质量合格证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等资料。

第三章 ; ;物业服务与监管

第八条 ; ;安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前，由属地政府(管委会)负责牵头组织所在社区、建设单位和业主代表等成立安置房小区物业管理委员会，负责安置房小区前期物业管理的组织实施。

安置房小区具备成立业主大会条件的，在属地政府(管委会)组织指导下，依照《湖北省物业服务和管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》成立业主大会并选举产生业主委员会。选举业主委员会后，安置房物业服务管理按《湖北省物业服务和管理条例》《孝感市住宅小区物业管理条例》及相关规定执行，安置房小区物业管理委员会职责自行终止。

第九条 ; ;安置房小区物业管理委员会履行下列职责:

（一）代表安置房小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务企业，签订物业服务合同，并报县住建部门备案；

（二）拟定安置房小区临时管理规约，依法约定业主的共同权益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项，组织业主签订临时管理规约；

（三）及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见建议，督促业主按时缴纳物业服务费，监督物业服务企业履行服务合同；

（四）协助做好物业服务费补贴兑现相关工作；

（五）协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。

第十条 ; ;前期物业服务企业应向安置房小区全体业主提供以下服务:

（一）房屋共用部位的维护与管理；

（二）房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；

（三）小区共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；

（四）小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；

（五）房屋装饰装修管理服务；

（六）房屋档案资料管理；

（七）其他服务事项。

第十一条 ; ;物业区域内初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库和不属还建性质的经营性用房的管理，由建设单位通过销售、附赠或者出租等方式约定。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。

第十二条 ; ;安置房所在地社区居民委员会及其物业管理委员会负责协助做好安置房使用管理和物业服务过程中的监督管理工作，监督安置房业主、物业使用人遵守临时管理规约，履行物业服务协议约定的义务；会同有关部门及时协调处理居民在房屋使用管理和物业服务过程中出现的问题。

第四章 ; ;物业服务费与物业服务费补贴

第十三条 ; ;安置房交付安置对象前的物业服务费用，由建设单位承担。自安置房交付安置对象之日起，设立3年的安置房物业服务费补贴过渡期。过渡期内，由建设单位和安置对象分别按照7:3、5:5、3:7的比例交纳物业服务费。

过渡期满后物业服务费全部由业主承担。

第十四条 ; ;属地政府(管委会)或拆迁安置单位应及时将拆迁安置协议等档案资料移交安置房小区物业管理委员会，组织办理安置房交付手续以上所称交付是指安置对象收到书面交付通知并办妥相关交付手续。安置对象收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。

第十五条 ; ;补贴对象为安置对象依拆迁安置协议取得并实际保有的安置房产生的物业服务费。如安置对象将安置房转让成出租给第三人的，不再对转让后的安置房产生的物业服务费补贴。

第十六条 ; ;符合享受安置房物业服务费补贴的安置户，先行按时向小区物业服务企业全额繳纳物业服务费，年底凭缴纳票据向安置房小区物业管理委员会提出申请，安置房小区物业管理委员会依拆迁安置协议、安置房交付情况核定物业服务费补贴金额，核定结果在小区内公示，公示确认后，由建设单位予以兑现。

审计部门负责安置房物业服务补贴的监督审计工作。

第十七条 ; ;欠缴物业服务费的业主，应当补缴所久费用，并依照物业服务合同约定承担违约责任。小区物业管理委员会可在物业管理区域内进行公示，物业服务企业向其追缴。

第十八条 ; ;物业服务企业在物业服务中应当遵守国家法律法规，严格履行物业服务合同，公开物业服务内容和标准，为业主或物业使用人提供质价相符的服务，自觉接受监督和检查。

第五章 ; ;物业维修与使用管理

第十九条 ; ;安置房业主在办理房屋不动产登记前，应按县房管局、县财政局《关于实施〈住宅专项维修资金管理办法〉的意见》(孝昌房〔2014〕25号)确定的标准交存住宅、非住宅首期专项维修资金:整栋房屋总层数为6层(合6层)以下多层住宅按30元/平方米交存:整栋房屋总层数为14层(含14层)以下小高层住宅按40元/平方米交存；整栋房屋总层数为15层(含15层)以上高层住宅按50元/平方米交存。

首期专项维修资金标准后续调整的，按调整后的标准交存。

尚未安置和建设单位自留的房屋，其首期住宅专项维修资全由建设单位交存。

第二十条 ; ;业主缴存的住宅专项维修资金属业主所有，定向用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。

安置房业主未交存住房专项维修资金的，建设单位或拆迁安置单位不得协助其办理不动产登记手续。

第二十一条 ; ;安置房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约的规定，不得有《湖北省物业服务和管理条例》《孝感市住宅小区物业管理条例》、其他法律法规和业主公约或者管理规约禁止的行为。

小区物业管理委会、物业服务企业及业主发现违禁行为时均应予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第二十二条 ; ;安置房业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人装饰装修单位及其施工人员，并进行现场巡查。

因房屋装饰装修活动造成相邻房量的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人应当负责售复或者赔偿。

第二十三条 ; ;安置房业主应当按照不动产登记用途使用物业。物业区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经小区物业管理委员会及有利害关系的业主同意后，方可依法向规划部门申请办理相关手续。

第六章 ; ;附 ; ;则

第二十四条 ; ;本办法实施前已办理安置房入住手续的，按原物业服务协议执行。办法施行后办理安置房入住手续的，其物业服务按本办法执行。

第二十五条 ; ;本办法自2022年1月1日起施行，由县住建局负责解释。

;