CNDR—2022—14001
常建发〔2022〕54 号
关于印发《常宁市政府购买公租房运营
管理服务实施办法》的通知
市住房保障服务中心，各有关单位：
现将《常宁市政府购买公租房运营管理服务实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
常宁市住房和城乡建设局 常宁市财政局 常宁市发展和改革局
2022 年12 月12 日
常宁市政府购买公租房运营管理服务
实施办法
第一章 总则
第一条 为了规范和推进我市政府购买公租房运营管理服务工作，根据《政府购买服务管理办法》（财政部令第102 号）、《湖南省公共租赁住房管理办法》（湘建保〔2021〕188 号）等法律法规和文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本细则所称公租房，是指本级政府产权的公共租赁住房（含廉租住房），政府购买公租房运营管理服务，是指通过发挥市场机制作用，把公租房运营管理服务中应当由政府提供的公共服务事项及政府履职所需服务事项，按照法定方式和程序，交由具备法定条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。
第三条 政府购买公租房运营管理服务遵循以下基本原则：
（一）政府主导，社会参与。在准确把握社会公共服务需求的基础上，开展政府购买公租房运营管理服务的组织实施和监督管理。有效引导、培育社会力量参与公租房运营管理服务，减少中间环节，降低经营成本，提高资金使用效益；
（二）公开择优，以事定费。及时、充分向社会公开政府购买公租房运营管理服务的项目内容、承接主体条件、绩效评价标准等信息；按照公开、公平、公正原则，通过政府采购、招投标等市场机制确定承接主体，合理确定费用标准；
（三）改革创新，完善机制。立足当前，着眼长远，积极探索、完善政府购买公租房运营管理服务长效工作机制，推动住房保障工作健康有序发展。
第二章购买主体与承接主体
第四条 市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）是公租房运营管理服务的购买主体，市住房保障服务中心（以下简称市住保中心）具体实施。
第五条 政府购买公租房运营管理服务的承接主体包括依法成立的社会组织、企业，应当具备以下条件：
(一)依法设立，具有独立承担民事责任的能力;
(二)治理结构健全，内部管理、监督制度和信息公开制度完善;
(三)具有独立、健全的财务管理、会计核算和资产管理制度;
(四)具备提供公租房运营管理服务所必需的设施、设备、人员和专业技术能力;
(五)具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;
(六)前三年内无重大违法记录，通过年检或按要求履行年度报告公示义务，信用状况良好，未被列入经营异常名录或者严重违法企业名单;
(七)符合国家有关政事分开、政社分开、政企分开的要求;
(八)法律、法规规定以及公租房运营管理服务要求的其他条件。
第三章购买服务内容
第六条 政府购买公租房运营管理服务的内容包括日常性物业管理服务、租赁管理服务。
第七条 常宁市公租房物业管理服务及租赁管理服务，按《衡阳市前期物业服务收费管理细则》（衡发改价调〔2021〕8 号）相应标准实施，日常性物业管理服务内容包括：
（一）小区综合管理。建立健全公租房运营管理制度、财务制度，制定公租房运营管理年度计划，及时处理小区租户报修、投诉、上访等事项，及时向市住保中心报告；
（二）公共区域、公共设施清洁卫生管理。公共区域包括小区大门、活动室、公共厕所、地面、廊厅、天台、屋顶、道路、绿地、明沟、天花板等；公共设施包括公共灯具、楼梯扶手、栏杆、公共门窗、窗台、消防栓（灭火器）、指示牌、宣传栏、垃圾箱（斗）等；
（三）公共区域秩序维护管理。包括车辆停放、门岗执勤、保安巡逻等维护公共秩序的管理，发现违法违规违约行为及时制止、劝导，必要时向有关部门（单位）报告并配合处理；
（四）公共区域绿化养护管理。包括小区草坪、树木、花坛、花池等绿化设施的养护管理（含修剪、除草、施肥、杀虫、补植等）；
（五）共用部位、共用设施设备运行、养护管理。共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指共用的供水设施、排水排污设施、照明设施、供气设施、消防设施、弱电设施、避雷设施、环卫设施、健身设施、休闲设施、宣传设施、标志标识等；
（六）其他日常性物业管理服务。
第八条 租赁管理服务内容包括：
（一）租赁合同管理。及时签订租赁合同，建档管理规范；
（二）房屋使用管理。及时巡察、发现、制止、协助查处违规违约装修、使用、转借、转租、长期空置等行为；
（三）租户动态管理。建立租户（住户）信息核查制度，定期走访、核查租户（住户）家庭人口、收入、住房状况信息，及时掌握并反馈核查情况，跟进处理到位；
（四）租金收缴管理。按租赁合同及时、足额收缴房屋租金，缴入政府非税专户，及时将公租房租金收缴情况、物业服务补助费和租赁服务费使用情况统计汇总，呈报市住保中心；
（五）租户档案管理。租赁一户一档，建档率100%，档案收集录入及时、准确、齐全，整理规范；
（六）构建共管工作格局。协助甲方建立与小区所在地社区、街道办事处及相关部门联动协调机制，推动齐抓共管、形成工作合力。
第四章 实施程序
第九条 购买主体根据当前公租房建设情况、运营管理服务需求变化和实际情况，会同市财政局确定政府购买公租房运营管理服务项目，推进相关工作。
第十条 市住建局、市财政局、市发改局共同商议政府购买公租房运营管理服务有关事项。
（一）租金。公租房租金标准由市住保中心报请市发改局核定后予以公布，租金标准公布后，市住保中心依法开展合同变更、租金收缴工作；
（二）物业管理服务费和政府补助额度。由市发改局、市财政局、市住建局共同测算，分小区核定物业管理服务成本，确定房屋使用人（业主或承租人）承担的物业管理服务费标准和政府补助额度；
（三）租赁管理服务费。根据承接主体提供的租赁管理服务质量、执收入库的租金额度计算。服务较差、执收入库租金总额低于应收租金总额50%的，按执收入库租金总额的5%计付服务费；服务较好、执收入库租金总额为应收租金总额50%～80%的，按执收入库租金总额的7%计付服务费；服务好、执收入库租金总额超过应收租金总额80%的，按执收入库租金总额的10%计付服务费；
（四）公租房物业管理服务补助费在年度预安的住房保障专项资金列支，租赁管理服务费在公租房租金收入列支。
第十一条 政府购买公租房运营管理服务项目及内容确定后，购买主体应及时公开采购信息，依法依规实施政府采购，原则上一个物业管理区域只选择一个承接主体。
第十二条 购买主体与承接主体签订政府购买服务合同，明确服务范围、标的、数量、质量、期限、付费、权责等内容，严禁转包。
第十三条 市住保中心具体负责合同执行和履约监管，协助承接主体做好与相关政府部门、服务对象的沟通、协调工作。
第十四条 承接主体在实施合同约定的服务事项后，购买主体根据项目实施进度、绩效评价等情况，按照合同约定和有关规定，统筹安排拨付资金。
第十五条 建立由购买主体、财政、发改、属地街道办事处、社区（村）、管理服务对象组成的综合评价机构，每年对合同履约情况、受益主体满意度、财政资金使用效益、服务目标达成度等指标进行绩效评价，评价结果分不合格、合格、良好三个档次，向社会公布，作为核算物业管理服务补助费、编制下年度预算、选择（或调整）承接主体等事项的依据。
第十六条 购买主体和承接主体应当自觉接受财政监督、审计监督、社会监督以及服务对象监督，购买主体、承接主体及其他政府购买服务参与方在政府购买服务活动中，存在违反政府采购法律法规行为的，依照政府采购法律法规予以处理；存在截留、挪用和滞留资金等行为的，依法依规追究法律责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第五章附则
第十七条 本办法由市住建局会同有关部门负责解释。
