阿克苏市发展和改革委员会

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阿市发改规〔 2025 〕 2 号

关于印发《 阿克苏市普通住宅物业服务收费管理

办法实施细则 》的通知

各乡（镇、街道、片区）经济发展和财政办公室（经济发展中心）、市直各相关单位、物业服务企业：

《阿克苏市普通住宅物业服务收费管理办法实施细则》已经阿克苏市人民政府2025 年第三次常务会议审议通过，现印发你们，请认真抓好贯彻落实。

阿克苏市发展和改革委员会 阿克苏市住房和城乡建设局

阿克苏市市场监督管理局

阿克苏市普通住宅物业服务收费管理办法

实施细则

第一章 总则

第一条 为加强阿克苏市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业和建设单位的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）等法律规定，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于阿克苏市行政区域内的普通住宅物业服务收费及其监督管理活动。

本实施细则所称物业服务收费，包括物业公共服务费、住宅小区停车收费和其他服务收费。

第三条 普通住宅物业服务收费属经营服务性收费，应当遵守合理、公平透明和质价相符的原则，并按照不同物业的性质、用途分别实行政府指导价。

第四条 实行政府指导价的普通住宅物业服务收费按照统一政策，分级实行政府指导价。

市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局指导本市普通住宅物业服务收费管理工作。市发展和改革委员会按照定价权限制定普通住宅物业服务收费标准，并会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局加强监督。

第五条 政府鼓励和支持企业业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈、价格垄断等价格违法行为。

第二章 物业公共服务费用

第六条 本实施细则所称物业公共服务费，指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化、基础设施维修养护等服务，按合同约定或市发展和改革委员会规定向业主收取的费用。

第七条 物业公共服务费的成本构成：

1.人员费用： 指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定上缴的工会经费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险及按规定收取的服务费、福利费和加班费等社会保险费用。

2.物业公共部位、公共设施设备的日常运行和维护费用： 指保障物业服务区域内公共部位、公共设施设备正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过住宅专项维修资金予以列支的物业公用部位、公共设施设备的大修、中修和更新改造费用，不计入物业服务成本。

物业管理区域的二次供排水、供暖、供电设施设备产权未移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设备设施的消毒、保洁防疫费用计入物业服务成本，不得再向业主另行收取；产权移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入供应价格。

采用中央空调（地源热泵、太阳能灯）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

3.清洁卫生费： 指清洁物业服务区域内公共场地（所）、公共部位以及公共设施设备环境卫生所需的工具购置、消杀防疫、化粪池清理、主管道疏通、清洁用料等费用。

居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

4.绿化养护费： 指管理、养护绿化所需的工具购置、用水、花草树木修剪、补苗、农药化肥、防治病虫害等费用。不包括应由建设单位支付的种苗植费和前期维护费。

5.秩序维护费： 指维护物业服务区域内稳定、安全秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、安防设施的网络服务等。不包括应由建设单位支付的监控设备和器材费用，应从住宅专项维修资金中列支。

6.办公经费： 指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书刊费及其他费用。

7.固定资产折旧费： 指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧资金。物业服务固定资产是指在物业服务区域内由物业服务企业通过购买等方式所拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

8.物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用： 指物业服务企业购买的普通住宅小区公用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所缴纳的保险费用为准。

9.经业主同意的其他费用： 指全体业主或业主委员会同意由物业公共服务费开支的费用。

10.法定税费及合理利润。

第八条 普通住宅小区的前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费实行政府指导价，由市发展和改革委员会根据物业服务社会平均成本，按物业服务标准等级分类制定指导性收费标准。

本实施细则所称普通住宅指单元式住宅楼栋。

前期物业公共服务费指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过公开招投标选聘物业服务企业报市住房和城乡建设局和市发展和改革委员会、市市场监督管理局备案实施物业服务的有偿收费。

第九条 非普通住宅、高档住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价。开发建设单位与业主（房屋买受人）签订房屋买卖合同时，应同时签订前期物业服务合同，明确物业服务内容、服务标准等级、收费标准、计费方式及计费起始时间等，涉及业主共同利益的约定应当一致，房屋买受人根据物业服务合同约定缴纳费用。

非普通住宅一般指非单元式低层住宅楼栋，如联排跃层住宅、独门独户庭院住宅等，具体由建设单位在委托前期物业服务企业前，报房地产行政主管部门认定。

市发展和改革委员会和市住房和城乡建设局应当加强对物业服务企业的监督、指导，依法履行行政管理职责。物业服务企业违规违法收费行为由市市场监督管理局按照职责依法予以处罚。

物业管理区域配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）按普通住宅收取物业公共服务费。

第十条 成立业主委员会的普通住宅小区，由业主委员会、社区、街道办事处代表参与物业服务等级评定，共同协商确定物业公共服务收费标准；未成立业主委员会的普通住宅小区，由业主代表、建设单位代表、社区、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表参与物业服务等级评定，共同协商确定物业公共服务费标准。

第十一条 普通住宅的前期物业公共服务费竣工验收前由建设单位承担，竣工验收合格后由物业服务企业经市住房和城乡建设局审批物业服务等级、市发展和改革委员会审批物业服务收费标准后收取物业服务费。

第十二条 物业公共服务费按照不动产权证书记载的建筑面积计算。尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积。

第十三条 尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额缴纳。

第十四条 普通住宅的前期物业公共服务费按月计算，业主可以自行选择缴费方式、缴费期限，物业服务公司（任何企业）不得强制要求缴费方式及缴费期限。成立业主委员会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的缴费方式、缴费时间，及时缴纳物业公共服务费。

第十五条 物业服务合同应当约定物业服务标准等级、物业公共服务费标准、缴费方式、缴费时间、违约赔偿等内容。

第十六条 物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。

供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；由物业服务企业代收费（代抄表）的，应与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按规定价格标准执行，任何单位不得乱加价、乱收费。

第十七条 物业服务企业依法享受国家和自治区有关价格优惠政策。

物业管理区域内公共设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费征收标准按照绿化用水价格执行；使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

供水、供电、供热等经营单位应当据实测定水量，核算电、气用量，认真执行相关优惠政策。

第十八条 物业服务企业按规定向业主收取了前期物业公共服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第十九条 物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支应该按照物业管理项目分别核算。

第二十条 物业服务企业不得区分业主或物业使用人，实行不同的物业公共服务收费标准。

第三章 住宅小区停车收费

第二十一条 本实施细则所称住宅小区停车收费，指在物业管理区域内租赁或占用建设单位、业主共有及业主自购的车库（位），由业主、物业使用人缴纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。

车位租赁费，指业主、物业使用人租赁属于建设单位所有权车库、车位所缴纳的费用。

场地占用费，指业主、物业使用人占用全体业主共有的道路、车库（位）所缴纳的费用。

停车服务费，指购买车库、车位产权（或拥有长期使用权）的业主，缴纳的物业服务企业提供相关公共设施设备运行、公用部位保洁、秩序维护等服务产生的费用。

第二十二条 普通住宅物业管理区域的车位租赁费和普通住宅前期物业管理的场地占用费、停车服务费实行政府指导价。

第二十三条 小区配套建设的地下车库（位）统一由物业服务企业进行管理，建设单位与物业服务企业签订书面委托合同，地下车库（位）租赁费收益归建设单位所有。

第二十四条 住宅物业服务区域内车库（位）应优先满足小区业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

第二十五条 场地占用费收取标准以政府指导价为准，场地占用费收益归全体业主所有。

场地占用费应当委托物业服务企业收取,原则上其收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出,70%限用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)、公共绿化、公共卫生、防疫的维护、改造、维稳安保等。任何单位（组织）和个人不得因任何理由和形式进行发放。每年由业委会委托有资质的第三方专业机构进行审计，公示审计结果，审计费用从公共收益支出。

物业服务企业应将场地占用费收益单独建账、单独核算并建立专用账户，接受社区、街道办事处、乡镇人民政府监督。并向全体业主每半年公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细，接受业主或业主委员会的监督。市市场监督管理局应联合市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、社区、街道办事处、乡镇人民政府定期对收取的场地占用费收支公示情况进行监督检查。

业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，与物业服务企业自行协商约定看管服务费。

第二十六条 普通住宅小区只规划有地面车位，未配建地下车库（位）的业主车辆，场地占用费执行60 元／月。非本小区业主临时车辆，以进入小区开始计时，1 小时内免费，24 小时累计收费最高10 元。

住宅小区没有规划地面车位，只配套建设了地下车库（位）的业主车辆执行150 元／月（含物业综合服务费);物业小区配套建设的立体机械升降式停车位执行180 元／月（含物业综合服务费）；非本小区业主临时车辆，以进入小区开始计时，1 小时内免费，24 小时累计收费最高10 元。

住宅小区既规划有地面车位，又配套建设有地下车库（位）的，小区配建的地下车库（位）应优先满足小区业主停车需求，业主应当将车辆先停于地下，地下车库（位）停满后再停地上车位。物业做好车辆引导和管理，严禁挤占消防通道，并由物业服务企业报市住房和城乡建设局和市发展改革委员会审核后实施。

对普通住宅小区内业主拥有使用权的地下车库（位）按照普通住宅物业服务收费标准收取停车服务费30 元/辆·月（含公共照明、卫生、维护等各项费用）,业主入住后开始缴纳停车服务费。

第二十七条 物业服务企业只能向业主收取车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，不得重复收取。

第四章 其他服务收费

第二十八条 本实施细则所称其他服务收费，指物业服务企业向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

第二十九条 其他服务收费实行市场调节价，由双方协商约定。国家、自治区、地（市）对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，依照其规定执行。

第三十条 业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程实施前，提前向物业服务企业提前告知。

物业服务企业应当要求业主或房屋装修施工方签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，约定双方的权利、义务、责任（包括损坏公共部位、公共设施设备的赔偿或修复责任）。

房屋装修期间产生的建筑垃圾，可委托物业服务企业清运，按照政府下发的垃圾清运相关文件标准执行。

第三十一条 物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取（包括办证费、押金等）任何费用。

第三十二条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的收益归全体业主共有，由业主委员会决定其使用方式和用途；未作决定的，必须补充住宅专项维修资金，用于物业公共区域维修费用，任何单位（组织）和个人不得私自占用挪用。公共部位、共用设施设备经营收入应当单独列账，独立核算，每半年公布一次实际收入和支出情况，接受业主、业主委员会和主管部门的监督。

第五章 价格调整

第三十三条 建设单位、物业服务企业、业主在政府规定的政府指导价浮动范围内，上调或下浮前期物业公共服务费、住宅小区停车收费，调整实行市场调节价的物业公共服务费、住宅小区停车收费，按照本章规定执行。

第三十四条 建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主大会或占总人数百分之二十以上的业主（物业使用人）均可以就物业公共服务费、住宅小区停车收费等事项发起提议，启动收费标准制定或调整程序。

第三十五条 尚未成立业主委员会的物业管理区域，占总人数百分之二十以上的业主（物业使用人）提议按照规定的浮动幅度调整前期物业公共服务费标准的，应当报告临时代行业主大会或业主委员会职责的社区居民委员会，由社区居民委员会牵头组织调价工作。

第三十六条 建设单位、物业服务企业应当主动公示拟调价的通知，以及拟制定或调整的物业公共服务费、停车收费标准、计费方式、制定依据、成本核算情况，收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，接受委托的还需要公示委托授权书。调整停车收费的，还应公示车库（位）配建文件、数量、位置、配比率等基本情况。上述材料公示时间不得少于30 天。

建设单位、物业服务企业应将上述情况同时向所在的街道办事处、乡镇人民政府，行使代管权的社区居民委员会书面报告。

业主可依程序向不动产登记部门查询物业区域或车库（位）产权等情况。

第三十七条 公示期届满后，由业主与建设单位、物业服务企业协商，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当派人员对协商过程进行指导和协调。已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会经业主大会授权，代表业主参与协商；未成立业主委员会的住宅小区，由代行职责的社区居民委员会组织，并由三分之二以上的业主参与协商，也可以楼栋、单元或楼层为单位推选代表参与协商。

协商双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费、停车收费进行评估，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据。鼓励阿克苏市物业管理协会开展实行市场调节价的物业收费服务成本测算，为物业服务企业与业主协商服务价格，提供参考。

第三十八条 经双方协商达成一致意见（经专有部分面积占总建筑面积过半且占总人数过半的业主同意），建设单位、物业服务企业将协商过程和结果在住宅小区显著位置公示，公示时间不得少于10 天。

对公示期间收到的意见建议应予以及时处理，并向业主反馈处理结果。

公示期满后，建设单位、物业服务企业与业主按照协商结果通过合同约定物业公共服务费、住宅小区停车收费标准等内容。

第三十九条 协商期超过6 个月，双方经街道、乡镇人民政府出面调解无法达成一致意见的，协商程序终止。由质疑方委托有资质的评估机构进行成本核算或价格评估，并依据评估结果，双方约定服务收费标准。

第四十条 物业公共服务费、停车收费应当严格按照合同或其他约定执行，未经依法协商议价，建设单位、物业服务企业不得擅自制定或提高物业公共服务费、停车收费标准。

第四十一条 协商价格标准期间，物业公共服务费、停车收费按原标准执行。

第四十二条 建设单位或物业服务企业不得在议价程序期间，通过拒绝业主停车需求、停水、停电等方式，影响业主或物业使用人正常生活、商业经营秩序。

第四十三条 市发展和改革委员会要对议价规则的实施进行指导。

第四十四条 市住房和城乡建设局、市发展和改革委员会要规范建设单位车位租售行为和物业管理活动，指导和协助街道、乡镇人民政府拓宽协商渠道，提高业主委员会的组织协调能力。

第六章 监督管理

第四十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。

第四十六条 物业服务企业应当执行明码标价规定，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、媒体公众号等方式实行明码标价。

第四十七条 物业服务企业明码标价的内容包括：企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12315 消费维权举报电话等。

实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务费、住宅小区停车收费应当同时标明基准价及浮动幅度，实际收费标准。接受业主的监督，不得向业主收取任何未予标明的费用。

第四十八条 物业服务企业应当定期在物业管理区域内显著位置或利用即时通应用程序、公众号推送等方式公示物业公共服务费、住宅小区停车收费和经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，以及公共水、电费摊销等情况，接受业主和社会的监督。

第四十九条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业公共服务费，未按合同约定缴纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，可向市人民法院提起诉讼，依法追缴。

第五十条 市市场监督管理局应联合市住房和城乡建设局、市发展和改革委员会加强对物业服务及收费行为的监督检查，违反国家相关法律法规规定的，予以查处。鼓励社区在辖管住宅小区业主内推选义务监督员，定期对小区物业的服务情况进行追踪监督，并反馈社区，以此督促物业服务企业提高服务质量。

第五十一条 市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局未按照《中华人民共和国价格法》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8 号）和本实施细则履行管理和监督职责的，分别由上级主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附则

第五十二条 普通住宅小区配建的保障性住房，经业主委员会和物业服务企业双方商定，根据保障对象的经济承受能力，可以适当减收或者免收物业公共服务费。

第五十三条 物业使用人同业主约定由物业使用人自行缴纳物业公共服务费的，按本实施细则执行。

第五十四条 物业服务企业之外的其他物业管理人提供物业服务的，其收费参照本实施细则执行。

第五十五条 本实施细则由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第五十六条 本实施细则自公布之日起30 日后实施，实施时间为2025 年5 月10 日，有效期五年。执行期间，如遇国家、自治区、地区规定不一致的，从其规定。《阿克苏市物业服务收费管理办法实施细则》（阿市政办〔2018〕38 号）同时废止。

附件： 1.业主、业主委员会等有关规定摘选

2.阿克苏市普通住宅物业服务收费最高指导价附件1：

业主、业主委员会等有关规定摘选

业主： 房屋的所有权人为业主。

物业使用人： 指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

业主委员会： 物业管理区域内全体业主组成业主委员会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主委员会，并选举产生业主委员会。

前期物业管理： 指在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

物业管理： 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

共用部位： 指多个所有权人共同拥有，住宅主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备： 指由多个所有权人共同拥有，并由其用的房屋及配套的设施设备。一般包括供水系统、消防系统、排水系统、供热系统、供配电系统、弱电系统、防雷系统、电梯、绿地、道路、小品景观、路灯、沟渠、池、标示标牌、信报箱、非经营性停车场或车库、公益性文本设施和公共设施设备使用的房屋等。

摘自:《物业管理条例》《前期物业招投标管理暂行办法》《住宅物业服务标准》等。

附件2

阿克苏市普通住宅物业服务收费最高指导价