乌鲁木齐市人民政府办公室
文 件
乌政办规〔 2024 〕 9 号
关于印发《乌鲁木齐市城中村（自建房）改造 实施方案》的通知乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、甘泉堡经济技术开发区（工业区）管委会，市属各委、局、办，各相关单位：
《乌鲁木齐市城中村（自建房）改造实施方案》 已经市十七届人民政府第 68 次常务会议及十二届市委财经委员会第 10 次会议研究通过，现予以印发，请认真遵照执行。
乌鲁木齐市人民政府办公室
2024 年 11 月 2 日
乌鲁木齐市城中村（自建房）改造实施方案
根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔 2023 〕 25 号）（以下简称《指导意见》）有关要求，为统筹推进我市城中村（自建房）改造工作，有效消除各类安全风险隐患，推动城市高质量发展，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想。 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神和第三次中央新疆工作座谈会精神，深入贯彻落实习近平总书记视察新疆重要讲话重要指示精神，完整准确全面贯彻新时代党的治疆方略，坚持稳中求进工作总基调，加快构建新发展格局，坚持以人民为中心，有力有序有效推进城中村（自建房）改造，切实消除安全风险隐患，进一步优化城市空间布局，改善居住条件和生态环境，提升城市品质，激发城市发展活力。
（二）基本原则
——坚持问题导向、目标导向。 从实际出发，稳中求进、积极稳妥，分类实施改造，对具备拆除条件的城中村（自建房）实施拆除新建；不具备拆除新建条件的开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。拆除新建的项目应按照城市标准规划建设管理，整治提升的项目应按照文明城市标准整治提升和实施管理，守住安全底线。
—— 坚持统筹兼顾、全面推进。 按照“政府引导、各部门配合、市场化运作、统一规划、全面推进”的方式，坚持市级统筹、区级为主、部门协同、条块协作、多方参与、各部门齐抓共管的专项工作机制，强化市（区）人民政府对城中村（自建房）改造的规划管控、政策引导和要素保障，调动市、区两级工作职责，主动作为，周密安排，全面调动社会力量及居民参与性，明确工作规则、责任清单和议事规程，发动基层党组织、社区和居民共同参与，形成工作合力，确保城中村（自建房）改造稳步推进取得实效。
—— 坚持规划引领、产城融合。 将城中村（自建房）改造纳入经济社会高质量发展规划、国土空间规划、新型城镇化发展规划，坚持先谋后动，高起点确定城市发展定位，高标准谋划城中村（自建房）改造工作。以城市为基础，承载产业空间，促进产业结构调整和转型升级；以产业为保障，带动城中村（自建房）改造，提升城市机能活力。
——坚持改革创新、多措并举。 因地制宜，坚持改造主体多元化，筹措资金多样化，深化“放管服”改革，提升服务水平，营造良好的营商环境，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持社会资本（企业）和各类投资主体通过公平、公开、公正的市场竞争参与城中村（自建房）改造，努力发展各种新业态，高效综合利用土地资源，统筹推进城中村（自建房）改造工作顺利实施。
——坚持全面摸底、分类改造。 坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村（自建房）进行改造。全面摸清、摸准、摸细城中村（自建房）基本情况，综合考虑经济因素和业主意愿，以“拆除新建、整治提升、拆整结合”的模式，科学确定改造方式，分类施策，稳步实施城中村（自建房）改造工程，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
（三）工作目标
1. 改造范围。 本方案所称城中村（自建房），是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域；集体土地已转为国有用地的区域；已完成撤村建居改制，土地性质转变为国有用地；原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域；棚户区未完成改造区域。改造具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各区（县）城中村（自建房）调查摸底及改造计划确定。《城中村（自建房）改造规划》编制完成后，根据改造规划分类办理自建房改、扩建审批手续。涉及拆除新建及拆整结合的城中村（自建房）改造项目，在房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当向社会发布暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋、土地用途的有关审批、备案登记手续的公告，并书面告知自然资源、住建、城市管理、市场监管、税务、公安等有关部门暂停办理相关手续，暂停期限不得超过 1 年；整治提升项目按照规划确定的整治提升方案有序引导开展相关工作。
2. 改造任务。 2023 年底，我市已向住建部上报 74 个城中村（自建房）片区、约 13178 栋〔米东区 3626 栋，经开区（头屯河区） 941 栋，高新区（新市区） 3496 栋，天山区 818 栋，沙依巴克区 1092 栋，水磨沟区 3205 栋〕，总占地面积约 1173 万平方米，改造区域内房屋面积约 906.686 万平方米，涉及 3.8 万户（常住户 1.3 万户、暂住户 2.5 万户）、惠及群众 12.5 万余人。
按照“量力而行，尽力而为”的原则，计划自 2024 年至 2028年五年内重点对 19 个城中村（自建房）项目实施改造，剩余 55个项目在后续年度按项目实际情况，待明确社会资本投入、改造方式、落实改造资金等条件后，再适时启动。
3. 工作目标。 按照“一年试点打基础，三年推进见成效，五年完成出成果”的工作目标， 2024 年计划实施 5 个城中村（自建房）试点改造项目〔高新区（新市区） 1 个、沙依巴克区 1 个、米东区 1 个、水磨沟区 2 个〕；剩余改造项目结合实际情况，逐年度组织各区人民政府列出改造计划，组织开展实施。通过实施城中村（自建房）改造，切实消除我市城中村（自建房）片区公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，推动房地产市场良性运转，促进城市高质量发展。
二、组织机构
为统筹推进全市城中村（自建房）改造工作，成立乌鲁木齐市城中村（自建房）改造工作组，由分管副市长牵头负责，工作组办公室设在市住建局，工作组成员由各区（县）人民政府、市委宣传部、市委金融办、市发改委、市公安局、市教育局、市司法局、市财政局、市人社局、市自然资源局、市城市管理局（行政执法局）、市交通运输局、市水务局、市应急管理局、市审计局、市国资委、市数字化发展局、市机关事务管理局、市信访局、市税务局、市住房公积金管理中心、市土储办、市消防救援支队、国网乌鲁木齐供电公司、新疆燃气集团、乌鲁木齐水业投资发展集团有限公司等单位组成。
市城中村（自建房）改造工作组负责落实国家和自治区关于城中村（自建房）改造各项决策部署，统筹推进全市城中村（自建房）改造工作，协调解决工作推进中的重大问题。
各区（县）人民政府参照市级成立相应组织机构，严格落实属地责任，制定符合辖区城中村（自建房）改造工作的政策、方案、规定，完成区属城中村（自建房）年度改造计划的确定、申报，落实改造资金的申请、筹集，规范各项资金使用流程，保障改造项目的合法性、延续性、精准性，推动城中村（自建房）改造工作顺利实施。
三、实施方式
城中村（自建房）改造通过以下 3 种方式实施：
（一）各区（县）人民政府主导实施改造。 各区（县）人民政府成立城中村（自建房）改造工作组，组建国有项目公司负责项目具体改造工作，并做好城中村（自建房）改造的政策宣传，引导城中村（自建房）业主配合政府实施改造。市、区（县）两级多渠道筹措城中村（自建房）改造资金。
（二）吸引社会资本（企业）参与改造。 各区（县）人民政府负责组织国有项目公司与社会资本（企业）签订项目改造意向协议，督促社会资本（企业）成立独立的项目改造实施主体，在不增加政府隐性债务的前提下，引导社会资本（企业）实施改造。
（三）引导社会资本（企业）与城中村（自建房）业主合作改造。 各区（县）人民政府负责组织国有项目公司与社会资本（企业）、城中村（自建房）业主签订项目改造意向协议，督促社会资本（企业）及城中村（自建房）业主成立独立的项目改造实施主体，采取社会资本（企业）投入资金和城中村（自建房）业主不动产权投入的方式，按照“成熟一块、改造一块”的原则，对具备改造条件的城中村（自建房）项目有序组织实施，全力提供政策支持和优质服务，增强社会资本（企业）和城中村（自建房）业主共同合作开展改造的积极性。
四、实施步骤
（一）开展调查摸底。 各区（县）人民政府依据行政区划和社会治理片区划分城中村（自建房）改造片区，一般片区以一个社区整体、多个社区联合体或一个街道整体为基础进行划分；重点片区以一个重要地段、一个控制区域或一个独立管理范围为基础进行划分（可跨街道或社区）。结合城市体检及自建房安全专项整治工作，对城中村（自建房）改造片区安全隐患进行全面排查，形成安全隐患清单，明确责任单位和责任人，制定整改措施。开展城中村（自建房）区域房屋整体摸排、周边市政配套设施设置、改造户数及人员摸底、改造意向及改造方式征询、改造政策宣传等工作，按照“一栋一档、一户一档”原则，建立城中村（自建房）摸底调查台账。
（二）组织项目征询。 针对拟拆除新建及拆整结合的改造片区，各区（县）人民政府组织区征收部门对拟改造片区开展“两轮征询”，对征收补偿安置签约率达到 90% 的，可纳入区（县）城中村（自建房）年度改造计划。
（三）编制专项规划。 各区（县）人民政府配合市城中村（自建房）改造工作组，按照“资料收集 → 分析预测 → 确定目标→ 制定规划”的步骤，在充分考虑项目实际改造需求、配套政策、招商引资等方面的基础上，结合实际，因地制宜，遵循“一区域一规划、一项目一设计”的原则，做好我市城中村（自建房）改造专项规划编制工作。
（四）明确改造计划。 各区（县）人民政府根据城中村（自建房）调查摸底情况，坚持问题导向，对城中村（自建房）片区内土地资源、水资源有效利用、产业结构及区域发展、历史文化遗产及风景名胜区保护、城市安防能力建设等相关内容进行充分研究论证，逐片区明确改造方式，完成项目规划设计方案编制、成本估算（征收补偿安置成本、项目二级开发建设投资成本等），并核算投入产出额后提出具体改造意见。对单个项目不能实现平衡的，通过与区域范围内其他项目统筹开发方式，取得项目总体区域平衡。
通过以上措施，各区（县）人民政府按照“轻重缓急”原则，制定城中村（自建房）改造年度计划，报市城中村（自建房）改造工作组审核后，提请市人民政府核准。经市人民政府核准后的城中村（自建房）改造项目，由市城中村（自建房）改造工作组办公室下发审核意见。在重点开发片区、重点产业项目中确有需要追加的城中村（自建房）改造项目，各区（县）人民政府可将追加项目报市城中村（自建房）改造工作组审核后，报请市人民政府核准。
（五）组织项目推介 。经市人民政府核准实施的城中村（自建房）改造项目，各区（县）人民政府组织区属国有项目公司通过信息平台或召开项目推介会形式，发布改造项目信息，进行线上线下推介；积极鼓励和引导国有企业、社会资本（企业）、产权人，成立联合体或者项目公司等形式，作为改造实施主体参与改造，确保项目按计划落地实施。各区（县）人民政府利用规划、土地、融资等方面的优惠政策，充分发挥老旧小区改造、市政基础设施改造、公共服务设施改造等方面中央和地方财政补助资金、配套资金及各管线专营单位专项改造资金的撬动作用，结合改造项目区域内公共空间、腾退土地，新建商业服务、停车位（场）等公共服务设施及改造运营后的物业服务、广告服务等收益点，吸引社会资本（企业）参与。
（六）制定实施方案。 改造实施主体确定后，各区（县）人民政府根据区域内城中村（自建房）改造专项规划和改造片区控制性详细规划，组织国有项目公司及改造实施主体编制片区《城中村（自建房）改造项目实施方案》。实施方案包括项目基本情况、征收补偿安置方案、项目开发改造可行性分析报告、规划设计方案、产业定位、建设运营方案与改造时序计划、社会稳定风险评估报告及资金来源等内容（涉及文物保护单位、不可移动文物、历史文化街区及其他各类历史文化遗产类建筑的，还应包括保护方案与实施计划），要详细测算项目盈亏平衡，由国有项目公司给出具体改造意见、改造方式、社会资本（企业）介入改造时间节点，协助社会资本（企业）明确项目一、二级联动开发建设的资金平衡情况、资金筹措方式、改造内容（方式）、改造完成时限、改造效果展示等内容。
（七）稳步推进改造。 各区（县）人民政府严格按照城中村（自建房）年度改造计划和设计方案，组织区属工作组和区国有项目公司开展项目土地整理、土地出让、资金筹集等工作，引入社会资本（企业）实施改造；协调改造项目周边道路（含消防通道）、供水（含消防水源）、供电（含室外飞线）、供气、供热、排水、通讯、照明等市政基础设施权属单位，配合做好项目涉及的市政基础设施提升工作。城中村（自建房）改造项目审核意见作为办理项目各项手续的依据，市属各职能部门要加强沟通协调，优化审批流程、缩短审批时间、提高服务效率，依法依规开展项目立项、规划、国土、环评、建设等手续办理工作。
（八）做好总结考核。 项目完工后，各区（县）人民政府组织街道、社区、工程质量、安全监督、环保、建设、人防、水保、实施主体等单位，做好专项验收和竣工财务决算；及时整理城中村（自建房）改造经典案例和经验做法，加强宣传报道，做好经验交流推广。市城中村（自建房）改造工作组办公室负责做好各区（县）及市属相关部门城中村（自建房）改造年度考核工作。
五、保障措施
（一）争取政策资金支持。 积极申请中央、自治区、市级专项补助资金；按照《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行金融监管总局印发〈关于通过专项借款支持城中村改造工作方案〉的通知》（建保〔 2023 〕 80 号）等要求，做好专项借款、地方政府专项债券和专项贷款申请工作；出台更加宽松的资金支持政策，拨付一定启动资金；通过“房票”安置的方式，推动城中村（自建房）改造征收安置补偿工作。
（二）简化审批手续办理。 支持城中村（自建房）改造项目试行并联审批和单一事项在网上申报及开辟绿色通道依法依规优先受理。
（三）优化土地供应政策。 城中村（自建房）改造项目土地出让金按照市、区两级财政体制执行。如有特殊情形的，采取“一事一议、一地一策”的原则，报市人民政府研究；在城中村（自建房）改造项目中，坚持土地出让收入“收支两条线”管理原则，对核定的用地征收补偿成本，依规予以列支。对单个项目开发无法实现收益的项目，可在同区域范围内采取与其他有收益项目统筹开发的方式实现项目盈亏平衡。
（四）落实配套费减免政策。 列入城中村（自建房）改造年度计划的项目，按照《财政部关于贯彻落实规划建设保障性住房等三项工作的意见》（财综〔 2023 〕 39 号）文件精神，免收城市基础设施配套费。
（五）落实税费优惠政策。 对符合《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔 2013 〕 101 号）、《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2023 年第 70 号）规定条件的城中村（自建房）改造项目，依法落实相关税费优惠政策。
（六）落实土地出让政策。 按照国务院《指导意见》中规定，在先行确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位实施改造，相应城中村（自建房）改造项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。
（七）加强金融政策支持。 协调金融机构加大对城中村（自建房）改造项目信贷支持，用好国家关于绿色建筑创建相关支持政策；将符合条件的城中村（自建房）改造项目纳入地方政府专项债券、专项借款支持范围。鼓励银行业、金融机构按照市场化、法治化原则，提供城中村（自建房）改造贷款，专款专用、封闭管理，降低融资成本。
（八）做好就业及社会保障工作。 对城中村（自建房）改造涉及的住户，在就业及社会保障等方面依法依规给予支持帮助。
（九）调动配套设施经营单位积极性。 各区（县）人民政府提前一年主动对接供水、供电、供气、供热、排水、通讯、照明等专业经营单位，争取将城中村（自建房）改造项目周边配套设施纳入经营单位年度更新改造计划，并主动与城中村（自建房）改造年度计划做好衔接，避免反复施工造成扰民。对城中村（自建房）改造片区既有燃气、供热等需迁改的市政设施，市、区（县）人民政府应提前制定迁改方案，明确迁改还建计划，确保后期正常运行。
六、工作要求
（一）提高思想认识。 各区（县）人民政府、各相关部门和单位要充分认识做好城中村（自建房）改造工作的重要意义，进一步统一思想、提高认识，加强组织领导，以高度的责任感和使命感，创新思路、主动作为、精心研究部署，全力加快推进改造工作，切实把市委、市政府的决策部署落到实处，最终实现政府、社会资本（企业）和城中村（自建房）业主合作共赢。
（二）严格责任落实。 各区（县）人民政府、各相关部门和单位要进一步增强大局意识，坚持统筹协调、相互支持，在推进城中村（自建房）改造工作中既讲分工、又讲合作，以“钉钉子”精神做实做细各项工作。各区（县）人民政府作为城中村（自建房）改造工作责任主体，要督促实施主体切实压实责任，推动工作落实。市属各相关部门和单位要各司其职、密切配合，形成强大工作合力，确保改造工作顺利推进。
（三）加强宣传引导。 各区（县）人民政府、各相关部门和单位要切实加强政策法规的宣传解释工作，充分发挥舆论引导作用，全力争取城中村（自建房）业主的理解支持。各级宣传部门要组织多种形式的宣传活动，让社会各界了解城中村（自建房）改造的目的意义，营造全社会广泛理解、群众积极参与、大力支持改造工作的良好舆论环境。
（四）强化监督指导。 市城中村（自建房）改造工作组要切实加强对各区（县）城中村（自建房）改造工作的组织协调和督促指导，努力形成“统一思想、统筹管理、高位推动、上下联动、密切配合、分工明确”的工作氛围；对各单位工作落实情况进行严格督促检查，对因工作不落实、措施不到位，影响全市城中村（自建房）改造工作进度的单位及责任人，严肃追责问责。
本方案自发布之日起实施，有效期为五年。
附件：城中村（自建房）改造工作规程及支持政策附件
城中村（自建房）改造工作规程及支持政策
1-1 市城中村（自建房）改造工作组责任分工
1-2 城中村（自建房）改造操作规程
1-3 城中村（自建房）改造项目公司组建、参与及退出
项目规程
1-4 城中村（自建房）改造项目融资贷款资格预审规程
1-5 城中村（自建房）改造项目资金管理规程
1-6 城中村（自建房）改造支持政策1-1 市城中村（自建房）改造工作组责任分工
城中村（自建房）改造工作由市城中村（自建房）改造工作组统筹，各区（县）人民政府作为责任主体，负责具体改造工作。市城中村（自建房）改造工作组下设办公室，办公室设立在市住建局。各成员单位职责分工如下：
一、城中村（自建房）改造工作组办公室（市住建局）。 贯彻落实工作组工作部署，报请工作组召开会议研究解决工作中的重点、难点问题，督促工作组议定事项落实；梳理和研究国家、自治区相关政策，积极争取政策、资金支持；研究制定我市城中村（自建房）改造工作涉及的规划、土地、财政、公共就业服务和社会保障等支持政策；梳理汇总全市城中村（自建房）数据信息，建立城中村（自建房）底数信息平台，供社会资本、金融机构、意向企业查询；根据各区（县）人民政府报送的城中村（自建房）年度改造计划及改造项目，协调做好项目“综合平衡、动态平衡”，并根据市城中村（自建房）改造工作组安排，下发改造项目审核意见；建立健全工作考核问责机制，加强对城中村（自建房）改造工作的督查考核；组织新闻媒体对城中村（自建房）改造政策进行宣传报道，制作相关宣传片、宣传手册并进行发放。
二、各区（县）人民政府。 各区（县）人民政府作为城中村（自建房）改造主体单位，负责统筹做好本辖区城中村（自建房）调查摸底、项目征询、专项规划编制、改造计划确定及申报、改造项目推介、实施方案制定、改造资金筹集、项目土地整理、项目改造实施等工作；监督本辖区城中村（自建房）改造工作涉及的违法建筑处置工作，坚决遏制新增违法建设。
三、市委宣传部。 根据全市城中村（自建房）区域改造总体要求及进度，加强政策法规的宣传解释，营造良好的舆论环境。
四、市委金融办。 积极协调金融机构加大对全市城中村（自建房）改造项目金融服务支持。
五、市发改委。 督促协调各区（县）人民政府及时做好城中村（自建房）改造项目立项、审批、备案工作。
六、市财政局。 指导各区（县）人民政府做好全市城中村（自建房）改造项目资金使用工作，积极向上申请专项补助资金，提出项目资金安排意见。
七、市自然资源局。 对拟实施改造的城中村（自建房）片区进行规划复核，对改造规划设计方案进行指导；做好规划审批服务工作；联合开展对未取得建设工程规划许可证的违法行为的认定工作；指导各区（县）人民政府完成项目成本估算，负责测算拟改造项目的土地出让金，做好项目土地出让工作。
八、市城市管理局（行政执法局）。 指导各区（县）人民政府加大对全市城中村（自建房）改造工作中涉及经自然资源部门认定的未取得建设工程规划许可证的违法行为的处罚；指导各区（县）人民政府对全市城中村（自建房）周边供气、供热、照明等市政基础设施建设供需情况展开摸底调查，协调完善相关市政基础设施。
九、市水务局。 按照全市城中村（自建房）区域改造总体要求和进度，指导协调各区（县）人民政府及城市供排水运营企业对项目周边供排水基础设施进行完善提升。
十、市国资委。 加强对各区（县）国资部门业务指导，协调相关市属国有企业积极配合落实工作措施，提供优质服务。
十一、市数字化发展局。 积极协助城中村（自建房）改造项目单位办理各项手续，优化审批流程，缩短审批时间，提高服务效率；协调通信运营企业，对城中村（自建房）改造项目周边通讯基础设施进行完善提升。
十二、市公安局。 加强对全市城中村（自建房）片区人口、户籍、治安等工作的管理服务。
十三、市信访局。 加强对全市城中村（自建房）改造片区信访事项的受理，推动解决重大疑难复杂问题，指导各区（县）人民政府梳理排查全市城中村（自建房）业主的诉求和意愿。
十四、市应急管理局。 组织各区（县）人民政府加强对全市危险化学品、矿山、工贸领域城中村（自建房）改造片区各类安全隐患排查，形成隐患问题清单，督促各区（县）及相关单位加强问题隐患整改。
十五、市人社局。 落实全市城中村（自建房）改造涉及的住户有关就业及社会保障等方面的支持政策。
十六、市税务局。 根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔 2013 〕 101 号）、《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2023 年第 70 号）有关要求，依法落实相关税费优惠政策。
十七、市审计局 。 根据审计计划，不定期开展专项借款、专项债的资金发放、使用等方面审计。
十八、市消防救援支队。 组织指导各区（县）人民政府对城中村（自建房）改造片区消防安全隐患进行排查整治，打通生命通道。
十九、国网乌鲁木齐供电公司。 按照全市城中村（自建房）片区改造总体要求和进度，对于改造类项目配合对片区周边供电基础设施进行完善提升；对于拆除新建类项目按照《关于进一步明确城镇供电投资界面有关事项的通知》（新发改规〔 2024 〕 2号）文件执行。
二十、市住房公积金管理中心。 配合城中村（自建房）改造工作，积极向符合住房公积金政策规定的职工办理公积金提取及贷款业务，发挥住房公积金作用。
1-2 城中村（自建房）改造操作规程
根据国务院办公厅《指导意见》，为统筹推进我市城中村（自建房）改造工作，制定如下操作规程。
一、总体情况
2023 年底，我市向住建部上报 74 个城中村（自建房）片区，涉及 13178 余栋，总占地面积约 1173 万平方米，房屋面积约906.686 万平方米，涉及约 3.8 万户（常住户 1.3 万户、暂住户2.5 万户）、惠及群众 12.5 万余人。按照区域“综合平衡、动态平衡”的原则，采取“拆除新建、整治提升、拆整结合”的模式，统筹推进改造工作。
按照“量力而行，尽力而为”的原则，我市计划自 2024 年至 2028 年五年内重点对 19 个城中村（自建房）项目实施改造，剩余 55 个项目在后续年度按项目实际情况，待明确社会资本投入、改造方式、落实改造资金等条件后，由区（县）人民政府适时启动改造工作。
二、基本原则
在不增加政府债务且符合城市规划的前提下，按照“政府引导、市场运作、公平竞争、互利共赢”的原则，各区（县）人民政府通过组织区属国有项目公司及改造实施主体参与城中村（自建房）改造工作，实现社会效益、生态效益、经济效益相统一。
三、适用范围
本规程所称城中村（自建房），是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域；集体土地已转为国有用地的区域；已完成撤村建居改制，土地性质转变为国有用地；原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域；棚户区未完成改造区域。为改善城中村（自建房）片区中环境脏乱差，市政配套设施不足，消防设施不到位，建筑质量差的情况，改造具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各区（县）城中村（自建房）调查摸底及改造计划确定。
四、操作流程
各区（县）人民政府为我市城中村（自建房）改造工作责任主体，负责组织区属城中村（自建房）改造工作组和国有项目公司具体开展改造工作。按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的工作思路，对符合城中村（自建房）改造条件的项目进行摸底调查，完成项目成本估算，拟定初步规划条件，确定项目成本，测算项目盈亏，制定改造方案，将收益能够覆盖成本急需改造的项目列为重点优先启动。根据项目整体摸底测算情况，按照轻重缓急做好项目谋划储备，逐年列出年度改造计划，有序开展我市城中村（自建房）改造工作。
（一）申报项目。 各区（县）人民政府根据项目摸底情况，准备前期资料，列出城中村（自建房）年度改造计划，并向市城中村（自建房）改造工作组做好申报工作。
（二）项目征询。 由各区（县）人民政府组织区征收部门，对拟改造项目区域内开展“两轮征询”，且征收补偿安置签约率达到 90% 的项目，纳入区（县）城中村（自建房）年度改造计划，报送市城中村（自建房）改造工作组。
（三）项目审核。 城中村（自建房）改造年度计划及项目，经市城中村（自建房）改造工作组专题会议研究，并报经市人民政府审议通过后，由市城中村（自建房）改造工作组办公室向各区（县）人民政府出具项目审核意见。区（县）人民政府组织区属城中村（自建房）改造工作组及国有项目公司做好招商引资及项目监督指导服务工作，并对拟参与城中村（自建房）改造的社会资本（企业）先期开展项目金融贷款资格预审征询工作。
（四）下达目标。 市城中村（自建房）改造工作组按照市人民政府审议通过的我市城中村（自建房）改造计划，向各区（县）人民政府下达年度改造任务计划。
（五）组织实施。 对已核准的项目，由区（县）人民政府督促区属国资部门及社会资本（企业）分别成立独立的城中村（自建房）改造国有项目公司及改造实施主体，国有项目公司与改造实施主体依法签订项目改造意向协议。国有项目公司依据项目总投资测算，向改造实施主体收取开发履约保证金（履约保证金按项目总征收成本的 20% 收取）。涉及征收改造的项目，由区（县）人民政府制定征收补偿安置计划、资金筹集、核算征收补偿安置费使用期间利息、签订征收补偿安置协议、完成征收工作，确保项目净地出让，由项目改造实施主体根据规划摘地改造；涉及整治提升及拆整结合的项目，由区（县）人民政府完成项目征收补偿安置后，督促国有项目公司监督改造实施主体按项目改造实施方案，完成项目整治提升改造工作。
1-3 城中村（自建房）改造项目公司组建、
参与及退出项目规程
为推进我市城中村（自建房）改造工作，按照“指挥部 + 项目公司”的工作模式，各区（县）人民政府要创新思路，多措并举，加强与社会资本及房地产开发企业的沟通对接，做好项目的磋商推介工作。
一、国有项目公司
（一）国有项目公司建立。 由各区（县）人民政府组织区属国资企业建立城中村（自建房）国有项目公司，对外开展项目推介、宣传、规划设计、方案拟定、前期土地整理、改造协议签订等各项准备工作。
（二）国有项目公司职责。 一是 国有项目公司与社会资本（企业）签订项目改造意向协议，按照改造意向协议约定由国有项目公司督促社会资本（企业）成立独立的项目改造实施主体。改造实施主体负责开展城中村（自建房）项目的各项具体改造工作。 二是 国有项目公司负责项目征收补偿安置资金的筹措，包含城中村（自建房）改造地方政府专项债券的申报、专项借款的申请及城中村（自建房）改造贷款的申领，项目改造资金采取封闭运行管理。国有项目公司应配合区（县）人民政府（征收部门）完成项目征收补偿安置工作，待项目为“净地”后，督促改造实施主体完成项目土地出让工作。 三是 乌鲁木齐市城中村（自建房）改造工作组、市财政局按城中村（自建房）年度改造计划，积极申请中央财政城中村专项补助资金；待中央财政城中村专项补助资金到位后，市财政局及时拨付至相关区（县）人民政府，由区（县）人民政府按时拨付国有项目公司。区属财政、审计部门监督区属国有项目公司，按城中村（自建房）项目改造实施方案，做好资金的封闭运行及项目全过程跟踪监督审核、审计工作。 四是 区属国有项目公司按照既定的城中村（自建房）改造项目实施方案，组织改造实施主体开展改造工作，确保项目按计划完成。
二、社会资本（企业）改造实施主体
（一）社会资本（企业）改造实施主体的建立。 社会资本（企业）按照城中村（自建房）改造项目具体情况，建立独立的项目改造实施主体，负责筹集项目改造各项经费（包含土地出让金、前期经费、项目开发改造经费等），项目改造实施主体负责做好项目土地招拍挂、开发改造、项目运营等各项工作，在区属国有项目公司的统筹管理下，按城中村（自建房）改造年度计划，有序实施改造工作。
（二）社会资本（企业）改造实施主体职责。 一是 由各区（县）人民政府负责组织国有项目公司与社会资本（企业）签订项目改造意向协议，引导社会资本（企业）参与城中村（自建房）改造。按照改造意向协议约定，改造实施主体自负盈亏，开展城中村（自建房）项目各项改造工作的实施。 二是 改造实施主体负责项目改造资金的筹措，包含城中村（自建房）改造贷款的申领，项目改造资金采取封闭运行管理。 三是 改造实施主体按照既定的城中村（自建房）改造项目实施方案，组织开展项目改造工作，确保项目按计划完成。 四是 中央财政城中村专项补助资金到位后，市财政局及时拨付至相关区（县）人民政府，由区（县）人民政府按计划用于社会资本（企业）为主体的城中村（自建房）改造项目市政配套设施建设（备注：该项补助资金不能直接用于项目内部改造或项目资本金使用）。
三、改造实施主体参与程序
各区（县）人民政府组织区属国有项目公司负责督促社会资本（企业）组建的改造实施主体开展相关工作， 一是 结合项目改造实际情况，综合考量项目改造方式、总投资、改造时限等因素，督促社会资本（企业）为主的改造实施主体依据项目总投资金额测算，先行与区属国有项目公司签订项目改造意向协议，同时按照协议约定向区属国有项目公司缴纳项目改造开发履约保证金（履约保证金按项目总征收补偿安置成本的 20% 收取）。对拆除新建及拆整结合的项目，由各区（县）人民政府根据项目实际推进情况，及时提出土地挂牌申请，由市自然资源部门根据区（县）人民政府核定项目征收成本和征收补偿安置费使用期间利息、所在区域的基准地价，科学确定土地出让价格；改造实施主体应在项目土地挂牌出让公告之日起 5 日内，持相应文件向市自然资源部门提出竞买申请，按挂牌起始价的 50% 缴纳竞买保证金，由各区属国有项目公司以委托支付的形式，将收取的改造实施主体缴纳的项目履约保证金同步代缴土地竞买保证金；不足部分由社会资本（企业）缴纳；剩余土地出让金应在 60 日内全部缴清。社会资本（企业）为主的改造实施主体摘得土地后，按照工程建设基本程序，办理相关手续，实施项目开发改造。 二是 各区（县）人民政府及区属国有项目公司积极协助社会资本（企业）为主的改造实施主体，加快办理项目各项建设手续，推动项目顺利实施。
四、改造实施主体退出程序
社会资本（企业）为主的改造实施主体退出城中村（自建房）改造工作或不参加土地挂牌出让的，按照社会资本（企业）为主的改造实施主体与区属国有项目公司签订的城中村（自建房）改造协议相关条款承担相应违约责任；在土地挂牌出让后退出的，按土地挂牌相关规定执行。
五、项目风险防控
（一）严格审核社会资本（企业）参与资格。 参与城中村（自建房）改造的社会资本（企业）须具备以下条件：具有与项目相匹配的资金能力；良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力；有房地产开发资质条件、企业业绩良好；在我市注册成立项目公司（暨：改造实施主体）。
（二）加强社会资本（企业）管控。 区属国有项目公司与参与改造的改造实施主体签订合作协议时要认真明确违约责任，确保参与企业依法履约、政府及群众利益不受损失。同时，应注明如遇国家法律法规或政策变化、不可抗力等因素导致合作项目无法继续推进的，合作双方可以平等协商停止合作关系，审计清算后终止项目运行。
项目改造实施主体参与城中村（自建房）改造流程
1-4 城中村（自建房）改造项目融资
贷款资格预审规程
为加快推进城中村（自建房）改造项目落地实施，切实保障项目融资贷款工作有序推动，制定以下规程：
一、项目初审
1. 项目经城中村（自建房）改造工作组汇总审核后，呈报市人民政府核准，由市城中村（自建房）改造工作组向各区（县）人民政府出具项目审核意见。
2. 市城中村（自建房）改造工作组将市人民政府核准的城中村（自建房）改造项目，以项目白名单形式反馈各区（县）人民政府，各区（县）人民政府组织区属国有项目公司做好招商引资及金融贷款服务，并对拟参与城中村（自建房）改造的社会资本（企业）先期开展项目金融贷款资格预审征询工作。
二、金融贷款资格预审
（一）贷款主体资格
1. 信用评级：企业信用评级 5B 级及以上或结合金融机构相应标准确定的信用评级；
2. 借款人为地方政府授权从事城中村（自建房）改造的（包含县级人民政府）、定向保障性住房、安置房开发的房地产开发企业或大型综合企业；
3. 如借款人为房地产开发企业的，企业或其控股股东应具有二级（含）以上开发资质。
（二）项目审核准入
1. 项目准入条件： 一是 项目位置。位于城中村（自建房）改造区域范围内。 二是 政策合规。符合城市总体规划，已纳入城市政府城中村（自建房）改造规划，并有相应批准文件。
2. 资本金比例：城中村（自建房）改造项目金融贷款主体单位需配比 ≥20% 的资本金（如监管有最新要求，按照监管最新规定执行）。
3. 项目担保条件：本笔贷款原则上为信用贷款。
（三）其他准贷条件
1. 商业性城中村（自建房）改造项目。已与 90% （含）以上的业主签订征收补偿安置协议或符合自治区相关规定。
2. 定向保障性住房、安置房开发项目。
（ 1 ）贷款仅限于城市更新、旧城改造、城中村（自建房）改造等项目的定向配套保障性住房和安置房开发建设。城中村改造项目前期工作、征收补偿安置、安置房建设、以及安置住房小区的配套基础设施建设。
（ 2 ）项目全口径可支配现金流（包括项目经营性现金流和获得的合规财政资金）覆盖银行本息。
三、预审结果反馈
相关金融机构将项目改造实施主体的金融贷款资格预审核实情况，及时反馈各区（县）人民政府及区属国有项目公司，做好相关金融贷款工作。
1-5 城中村（自建房）改造项目
资金管理规程
本规程适用于区（县）人民政府投资和社会资本（企业）参与城中村（自建房）改造的项目资金管理，城中村（自建房）改造项目由各区（县）人民政府具体负责，项目前期征收补偿安置工作由各区（县）征收部门负责落实，区属国有项目公司配合完成，社会资本（企业）成立的改造实施主体负责项目开发改造工作。实施城中村（自建房）改造项目的各项资金管理，可参照本规程执行。
一、资金筹集
我市城中村（自建房）改造资金包括：中央、自治区专项补助资金，市本级预算资金，城中村（自建房）地方政府专项债券，专项借款，专项贷款，社会资本（企业）投入资金等。
二、改造资金计划编制
（一）各区（县）人民政府〔区属城中村（自建房）改造工作组、区属国有项目公司〕，按照改造项目分别编制项目资金使用计划和年度资金使用计划，并将相关计划报备市城中村（自建房）改造工作组；
（二）各区（县）人民政府、区（县）财政局、区（县）审计局、区属国有项目公司负责审核汇总城中村（自建房）改造项目年度资金使用计划，做好资金封闭管理工作。市财政局、市审计局负责指导资金合规使用。
三、资金拨付与管理
（一）城中村（自建房）改造国有项目公司及改造实施主体应按规定开设城中村（自建房）改造项目专用账户，并按照《国有建设单位会计制度》《基本建设财务管理规定》等相关规定，采取封闭管理的模式进行审计核算。
（二）资金拨付流程
1. 由各区（县）人民政府按照区属国有项目公司提出的资金计划，结合项目各项工作进度，做好资金调拨、监督审查工作。
2. 各区（县）人民政府督促区属国有项目公司核实工程进度和审核资金使用计划，注明项目名称、资金数额、资金类别等信息。
3. 市财政局对中央及自治区安排的城中村（自建房）改造专项补助资金，要及时下达区（县）财政部门，根据拨付情况组织各区（县）财政部门按计划做好资金支付的监管工作，将支付情况及时通报市城中村（自建房）改造工作组，做好日常监控工作。
4. 各区（县）人民政府督促区属国有项目公司建立城中村（自建房）改造专项资金申请拨付登记制度，完善资金拨付台帐，实行专人管理。
5. 建立城中村（自建房）改造项目工程进度及资金使用情况月报告制度，各区（县）人民政府将上月项目建设进展情況、资金使用情况、存在问题和解决意见等，上报市城中村（自建房）改造工作组。
6. 项目完工后应按照项目建设资金相关管理规定，由项目改造实施主体编制竣工财务决算报告，按程序报备区属国有项目公司，由区属国有项目公司报送区（县）级财政、审计部门。同时，抄报市城中村（自建房）改造工作组。
社会资本（企业）主导成立的改造实施主体，在资金使用时应综合考量、自负盈亏，结合实际，统筹安排资金使用计划，并将相关计划及时报送各区（县）城中村（自建房）改造工作组。
四、资金监督与检查
城中村（自建房）项目改造专项资金发放、用款审核、还本付息、监督管理等工作，实行全过程跟踪监督的封闭管理制度。
（一）各区（县）人民政府督促城中村（自建房）改造工作组及国有项目公司，按照城中村（自建房）项目资金管理规程，做好中央各项补助资金的申请及规范使用；组织国有项目公司及社会资本（企业）建立的改造实施主体，加强对城中村（自建房）改造专项资金的监督检查，随时掌握资金到位、使用和工程建设进展情况，督促区属国有项目公司及社会资本（企业）建立的改造实施主体加强资金管理。
（二）对不按规定使用城中村（自建房）改造专项资金的单位和个人，严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第 427 号）等有关规定进行处理，依法追究责任。
1-6 城中村（自建房）改造支持政策
为加快城中村（自建房）改造工作，充分调动社会资本（企业）、城中村（自建房）业主参与改造的积极性，结合我市实际，制定以下支持政策：
一、征收补偿安置政策
（一）各区（县）人民政府、区属国有项目公司可采取新建安置房和回购保障性住房及存量商品房，对城中村（自建房）被征收人进行实物安置；被征收人积极配合城中村（自建房）征收工作并选择实物安置的，按照《中共乌鲁木齐市委办公厅 乌鲁木齐市人民政府办公厅关于印发〈乌鲁木齐市棚户区改造实施方案〉及相关配套文件的通知》（乌党办发〔 2010 〕 26 号）执行。
（二）被征收人选择货币补偿的，对积极配合城中村（自建房）征收工作的，并以该房屋为住所地办理工商、税务登记，且实际用于经营的部分，由房地产评估机构按照住宅评估，并进行权益状况和实物状况调整，确定房屋价值予以补偿；将非住宅改变用途的，以不动产登记载明的用途为依据进行补偿安置。
（三）结合国家多部委对城中村改造的各类金融支持政策，积极开展相关资金申请，并通过城中村（自建房）改造征收安置补偿中的“房票”安置方式，推动区域房地产市场“止跌回稳”。
（四）城中村（自建房）业主及承租户，可优先办理落户手续，享受我市教育优待及就业培训指导优惠政策；城中村（自建房）承租户符合住房保障条件的，在房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先给予解决。
二、规划政策
（一）城中村（自建房）改造项目规划指标采取“区域统筹”的方式，整体设计完善区域内项目改造实际需求。项目规划手续办理，试行并联审批和单一事项在网上申报及开辟绿色通道依法依规优先受理。对达到一定规模成片区开发的城中村（自建房）改造项目给予配套优质教育、医疗等资源。
（二）城中村（自建房）拆除新建项目在征求市住建局（市住保中心）明确意见后，可采取整体年度改造项目计划中统筹配建保障性住房，并根据实际情况，完善社区的配套内容。
三、土地出让政策
（一）对城中村（自建房）改造项目土地出让金，按照市区两级财政体制执行，对城中村（自建房）改造项目，坚持土地出让收入“收支两条线”管理原则，对核定的用地征收补偿成本，依规予以列支。对单个项目开发无法实现收益的项目，可在同区域范围内采取与其他有收益项目统筹开发的方式实现项目盈亏平衡；对城中村（自建房）改造项目内土地，可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。
（二）对于整治提升的城中村（自建房）项目中尚未取得或未完全取得不动产权证书，经改造提升达到规范要求的城中村（自建房）改造项目，业主在补交土地出让金并缴纳专项维修资金后，核发不动产权证书。
（三）在不违反我市国土空间规划的前提下，允许利用周边存量土地建设各类配套设施和公共服务设施。其中，对利用项目内空地、荒地、绿地及拆除违法建筑腾空土地建设各类公共服务设施的，可不增收土地价款。
四、税费减免政策
对符合《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔 2013 〕 101 号）、《关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2023 年第 70 号）规定条件的城中村（自建房）改造项目，依法落实相关税费优惠政策。
五、统筹市政设施建设政策
各区（县）人民政府要统筹谋划电力、通讯、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造工作，积极融入“完整社区、智慧社区”理念，做好养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、公共停车、社会治安等方面涉及的各类设施增设改造，充分利用各方面专项改造资金，缓解城中村（自建房）改造资金压力。符合条件的城中村（自建房）改造项目，在城市市政公用基础设施配套费、道路占用费、市政道路建设用地出库费、电力报装费等方面给予相关优惠政策。
六、库款调拨政策
