乌什县人民政府办公室文件

乌政办规〔 2023 〕 2 号

关于印发《乌什县加强和规范物业管理办法

（试行）》的通知

各乡（镇）人民政府，县直及驻县各有关单位：

《乌什县加强和规范物业管理办法（试行）》已经县十六届人民政府第二十九次常务会议审议通过，现印发你们，请认真遵照执行。

乌什县人民政府办公室

2023 年 12 月 31 日

乌什县加强和规范物业管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人（以下统称物业管理人）或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

第五条 乡（镇）人民政府应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，研究解决与物业管理相关的重大问题。

第六条 县物业主管部门按照各自职责，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

发改、住建、市监、公安、消防等有关部门，以及供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第七条 乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

村（社区）居民委员会协助乡（镇）人民政府开展村（社区）管理、村（社区）服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第二章 物业交付与前期管理

第八条 新建物业销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。

新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。

第九条 房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报县住建局备案。

房地产开发企业应当使用前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时，应当提交经县住建局备案的前期物业服务合同和临时管理规约。

第十条 房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。

第十一条 前期物业服务企业承接新建物业前，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

第十二条 物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）其他应当移交的资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。

第十三条 物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

第十四条 房地产开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

第三章 物业管理服务

第十六条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。

从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事电梯、消防、电气作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。

物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

第十七条 物业服务内容主要包括下列事项：

（一）管理和维护物业共用部位及共用设施设备；

（二）养护公共区域绿化；

（三）维护公共区域环境卫生；

（四）维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；

（五）对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）保管物业档案和物业服务档案；

（八）其他约定的物业服务事项。

第十八条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第十九条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第二十条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，到物业所在县房地产行政主管部门办理物业服务合同备案手续。

第二十一条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）遵守有关法律、法规和规章的规定；

（二）符合国家、自治区规定的技术标准和操作规范；

（三）按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；

（四）制定、完善物业服务质量控制措施，建立、健全物业服务档案保管、移交等制度；

（五）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

（六）将物业服务内容、服务标准及收费标准在物业管理区域内长期公示；

（七）定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

第二十二条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体办法由县物价部门制定。

第二十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级等，制定相应的基准价和浮动幅度，并综合物价指数变动情况，适时予以调整，及时向社会公布。

实行市场调节价的，物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算，并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。政府在商品住宅小区配建的保障性住房，保障户无法单独选择物业服务等级标准的，政府应当根据保障对象的经济承受能力，对保障户交纳物业服务费给予补助。

第二十四条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第二十五条 物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；任何一方提出终止的，应当提前六十日通知对方。

物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当按合同约定期限书面通知业主委员会；无业主委员会的，物业服务企业应当在物业管理区域内，向全体业主公示。合同未约定通知期限的，应当提前六十日履行通知义务。

第二十六条 业主大会决定另聘物业服务企业的，选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过，并在物业管理区域内公示。

第二十七条 合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业服务档案；

（四）物业服务用房；

（五）结算预收、代收的有关费用；

（六）法律、法规规定的其他事项。

第二十八条 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。

经业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四章 物业的使用与维护

第二十九条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自改建、占用共用部位、共用设施设备；

（二）擅自占用、挖掘道路、场地；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（四）损坏房屋承重结构；

（五）违章搭建建筑物和构筑物；

（六）擅自改变房屋用途；

（七）随意倾倒垃圾、污物；

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第三十条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为；不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活；不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。

第三十一条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

第三十二条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。

第三十三条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担。

物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。

第三十四条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。

电梯等特种设备和自动消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方安全管理责任。

第三十五条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

第三十六条 物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。

物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第三十七条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。

第三十八条 专项维修资金用于共有部分、共用设施保修期满后的养护、维修和更新、改造。专项维修资金的交存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。

第三十九条 需要使用专项维修资金的，应当经维修、更新、改造共有部分、共用设施最小使用单元三分之二以上且专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障停止使用的；

（三）经房地产行政主管部门鉴定为危房需要加固、维修的；

（四）房屋局部有垮塌、脱落危险的；

（五）共用消防设施、设备损坏已不具备防火、灭火功能的；

（六）其他危及房屋使用安全的情形。

国家对老旧小区改造和老旧电梯更新需要使用维修资金另有规定的，从其规定。

第四十条 物业管理区域内的车库（含共用车库车位和专用车库）应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。

在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

第四十一条 因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。

利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

第四十二条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

第四十三条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。

第五章 老旧小区物业管理

第四十四条 对配套设施不齐全、环境质量较差的老旧住宅小区，应当采取措施进行改造整治，改造整治规划和年度计划应当向社会公布。

第四十五条 对业主数量较少的老旧住宅区，县房地产行政主管部门应当合理整合物业管理区域，也可以组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。

第四十六条 老旧住宅区内的道路、照明、绿地、消防、文化体育设施、物业服务用房的建设、改造资金，由政府承担；属于设施不配套等遗留问题的，由原产权单位或者建设单位承担；老旧住宅区水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施、设备建设、改造资金，由专业经营单位承担。

第四十七条 县房地产行政主管部门和乡（镇）人民政府应当督促、指导老旧住宅区成立业主大会实行业主自治管理。

第六章 法律责任

第四十八条 建设单位未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的，由县房地产行政主管部门责令改正；逾期不改的，处一万元以上五万元以下的罚款。

第四十九条 建设单位擅自处分属于业主共有车库、车位的，由县房地产行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十条 建设单位交付的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，对建设单位处建设工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；

物业管理人承接的前期物业不符合要求的，不得收取物业服务费，并由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

第五十一条 建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，处十万元以上二十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。

第五十二条 业主委员会委员挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 物业管理人解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条 物业管理人擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县市场监管部门责令改正，限期退还违规收取的收费；情节严重的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第五十五条 物业管理人代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者限制为业主水、电、气、热卡充值，影响业主生活的，由县房地产行政主管部门责令改正，限期退还加收费用。

第五十六条 县房地产行政主管部门、乡（镇）人民政府以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的；

（二）未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会或者干预、阻挠业主大会执行机构选举的；

（三）接到举报投诉不及时处理的；

（四）其他不履行法定职责的行为。

第五十七条 违反本办法规定，应当予以处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第七章 附则

第五十八条 本办法自发布之日起 30 日后施行，有效期 2年。本办法由县住建局负责解释。