瓦政办规〔 2023 〕 2 号

关于规范和调整阿瓦提县普通住宅小区物业

服务收费的通知各乡（镇），县直相关部门、物业服务企业：

为规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业和建设单位的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、自治区发改委《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改价格〔 2020 〕8 号）等有关规定，在进行成本监审、广泛征求意见建议、履行价格听证程序的基础上，经县人民政府第十次常务会议审议，决定规范和调整阿瓦提县普通住宅小区物业服务收费，现将有关事项通知如下：

一、适用范围

阿瓦提县行政区域内物业服务收费及监管活动。

二、物业服务收费内容和定义

物业服务收费，包括物业公共服务费、住宅小区停车收费和其他服务收费。

（一）物业公共服务费。 指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按合同约定或发展改革部门的规定向业主收取的费用。

（二）住宅小区停车收费。 指在物业管理区域内租赁或占用建设单位、业主共有及业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。

1. 车位租赁费，指业主、物业使用人租赁属于建设单位所有权车库、车位所交纳的费用。

2. 场地占用费，指业主、物业使用人占用全体业主共有的道路、车库、车位所交纳的费用。

3. 停车服务费，指购买车库、车位产权（或拥有长期使用权）的业主，交纳的物业服务企业提供相关共用设施设备运行、共用部位保洁、秩序维护等服务产生的费用。

（三）其他服务收费。 指物业服务企业向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

三、住宅小区物业服务收费指导价（基准价）

（一）普通住宅小区的前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费实行政府指导价，根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级），对应的物业公共服务费基准价分别为：

多层不带电梯普通住宅：一级服务 0.50 元 / ㎡ · 月、二级服务 0.60 元 / ㎡ · 月、三级服务 0.70 元 / ㎡ · 月、四级服务 0.80元 / ㎡ · 月。

高层或带电梯普通住宅：一级服务 1.10 元 / ㎡ · 月、二级服务 1.30 元 / ㎡ · 月、三级服务 1.60 元 / ㎡ · 月、四级服务 2.00元 / ㎡ · 月。

每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动 10% 。

（二）成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业参照以上标准协商确定物业公共服务费；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前期物业公共服务费标准。

（三）业主将普通住宅改为经营性用房按非住宅收取物业公共服务费，物业管理区域配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）按普通住宅收取物业公共服务费。

（四）非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

（五）物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。

（六）尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。

（七）前期物业公共服务费按月计费，预收期最长不得超过一年，业主可以自行选择交费方式、交费期限。成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间，及时交纳物业公共服务费。

（八）物业服务合同应当约定物业服务标准等级、物业公共服务费标准、交费方式、交费时间、违约赔偿等内容。

（九）物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。

供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应当与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按规定价格标准执行，任何单位不得乱加价、乱收费。

（十）物业服务企业依法享受国家和自治区有关价格优惠政策。

物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行；使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

供水、供电、供热等专业经营单位应当据实测定水量，核算电、气用量，认真执行优惠政策。

（十一）物业服务企业按规定向业主收取了前期物业公共服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

四、住宅小区停车收费指导价

物业服务企业只能向业主收取车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，不得重复收取。

（一）车位租赁费

1. 普通住宅物业管理区域的车位租赁费实行政府指导价，停车不超过 2 元 / 辆 · 天、 60 元 / 辆 · 月，由业主、业主大会或业主委员会、物业使用人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内，以合同方式协商确定物业服务内容和收费标准。

2. 非普通住宅物业管理区域的住宅小区停车收费实行市场调节价。

3. 车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。建设单位应当从车位租赁费收入中向物业服务企业支付一定比例的停车服务报酬。

（二）场地占用费

1. 普通住宅前期物业管理的场地占用费实行政府指导价，地上（地面）停车不超过 2 元 / 辆 · 天、 60 元 / 辆 · 月，地下（室内）停车不超过 3 元 / 辆 · 天、 90 元 / 辆 · 月，两轮摩托车（电动车）不超过 10 元 / 辆 · 月，自行车不超过 5 元 / 辆 · 月，临时进入住宅小区的社会车辆首小时以内不收费，超过 1 小时按2 元 / 辆 · 小时收取（不足 1 小时按 1 小时计费），全天最高不超过 3 元 / 辆 ·24 小时。

2. 成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收益的用途等，可委托物业服务企业代收，并通过合同约定停车服务报酬水平等。

3. 未成立业主大会的普通住宅小区场地占用费收益主要用于住宅小区的共用设施设备、公共场地（道路）的维护、改造等。

4. 场地占用费收益归全体业主所有。物业服务企业从普通住宅前期物业管理的场地占用费收入中获取的停车服务报酬比例不应超过 30% 。

5. 物业服务企业应将场地占用费收益单独建账、单独核算，并向全体业主一年公布一次实际收入和支出情况，接受业主或业主大会的监督。

6. 业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，与物业服务企业自行协商约定看管服务费用。

（三）停车服务费

普通住宅前期物业管理的停车服务费实行政府指导价，停车不超过 1 元 / 辆 · 天、 30 元 / 辆 · 月，业主大会成立后，由业主大会决定是否收取、收费标准及收入用途。

五、其他服务收费

（一）其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定；国家、自治区对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，依照其规定执行。

（二）业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程实施前，向物业服务企业告知。

物业服务企业应当要求业主或房屋装修施工方签订遵守房屋装修注意事项的书面协议，约定双方的权利、义务、责任（包括损坏共用部位、共用设施设备的赔偿或修复责任）。

房屋装修期间产生的建筑垃圾，业主需要委托物业服务企业清运的，由双方签订清运协议协商确定费用，业主也可自行清运。

（三）物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费、押金等任何费用。

（四）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，必须用于补充住宅专项维修资金，用于物业服务维修费用。共用部位、共用设施设备经营收入应当单独列账，独立核算。

六、物业服务价格调整

（一）建设单位、物业服务企业、业主在规定的政府指导价浮动幅度范围内，上调或下调前期物业公共服务费、住宅小区停车收费；调整实行市场调节价的物业公共服务费、住宅小区停车收费，参照政府指导价协商确定物业公共服务费等级对应收费标准执行。

（二）建设单位、物业服务企业、业主大会、业主委员会或占总人数百分之二十以上的业主（物业使用人）均可以就物业公共服务费、住宅小区停车收费等事项发起提议，启动收费标准制定或调整程序。

（三）尚未成立业主大会的物业管理区域，占总人数百分之二十以上的业主（物业使用人）提议按照规定的浮动幅度调整前期物业公共服务费标准的，应当报告临时代行业主大会或业主委员会职责的社区居民委员会，由社会居民委员会牵头组织调价工作。

（四）建设单位、物业服务企业应当主动公示拟调价的通知，以及拟制定或调整的物业公共服务费、停车收费标准、计费方式、制定依据、成本情况，收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，接受委托的还需要公示委托授权书。调整停车收费的，还应公示车库及车位产权文件、数量、位置、配比率等基本情况。上述材料公示时间不得少于 30天。

建设单位、物业服务企业应将上述情况同时向所在的街道办事处、乡（镇）人民政府，行使代管权的社区居民委员会书面报告。

业主可依程序向不动产登记等部门查询物业区域或车库、车位产权等情况。

（五）前项公示期届满后，由业主与建设单位、物业服务企业协商，所在地乡（镇）人民政府应当派相关人员对协商过程进行指导和协调。已成立业主委员会的住宅小区，由业主委员会根据业主大会授权，代表业主参与协商；未成立业主委员会的住宅小区，由代行职责的社区居民委员会组织，并三分之二以上的业主参与协商，也可以楼栋、单元或楼层为单位推选代表参与协商。

协商双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费、停车收费进行评估，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据。

（六）经双方协商达成一致意见（经专有部分占总建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意），建设单位、物业服务企业将协商过程和结果在住宅小区显著位置公示，公示时间不得少于 10 天。

对公示期间收到的意见建议应予以处理，并向业主反馈处理结果。

公示期满后，建设单位、物业服务企业与业主按照协商结果通过合同约定物业公共服务费、住宅小区停车收费标准等内容。

（七）协商时间超过 6 个月，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。双方可以共同向街道、乡（镇）人民政府书面提出调解申请，经调解达成协议的，按调解协议执行。

（八）物业公共服务费、停车收费应当严格按照合同或其他约定执行，未经依法协商议价，建设单位、物业服务企业不得擅自制定或提高物业公共服务费、停车收费标准。

（九）议价期间，物业公共服务费、停车收费按原标准执行；无原标准的，严格按照政府指导价（基准价）执行。

（十）建设单位或物业服务企业不得在议价程序期间，通过拒绝业主停车需求、停水、停电等方式，干扰业主或物业使用人正常生活、商业经营秩序。

七、监督管理

（一）物业服务企业应当加强价格自律，遵守法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。鼓励阿瓦提县物业行业协会开展实行市场调节价的物业服务收费研究测算，为物业服务企业与业主协商服务价格，提供参考。

（二）物业服务企业应当执行明码标价规定，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、媒体公众号等方式实行明码标价。

物业服务明码标价的内容包括：企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据， 12315 消费维权举报电话等。

实行政府指导价的前期物业公共服务费、住宅小区停车收费应当同时标明基准价及浮动幅度，实际收费标准。接受业主的监督，不得向业主收取任何未予标明的费用。

（三）物业服务企业应当定期在物业管理区域内的显著位置或利用即时通讯应用程序、公众号推送等方式公示物业公共服务费、住宅小区停车收费和经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，以及公共水电费摊销等情况，接受业主和社会监督。

（四）业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用，未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，可向人民法院提起诉讼，依法追缴。

（五）发展改革部门对前期物业公共服务费实行定价成本监审、调查和价格监测，应当根据物业服务成本变动情况，适时调整前期物业公共服务费政府指导价，对议价规则的实施进行指导。

（六）住房城乡建设部门要制定物业服务企业等级量化标准，会同相关部门对物业服务企业实施年度评价。要规范建设单位车位租售行为和物业管理活动，指导和协助街道、乡（镇）人民政府拓宽协商渠道，提高业主委员会的组织协调能力。

（七）住房城乡建设部门、市场监督管理部门应当加强对物业服务及收费行为的监督检查，违反国家相关法律法规规定的，予以查处。鼓励社区在辖管住宅小区业主内推选义务监督员，定期对小区物业的服务情况进行追踪监督，并反馈社区，以此督促物业服务企业提高服务质量。

八、执行时间

本通知自 2024 年 2 月 1 日起施行，有效期至 2029 年 1月 31 日。执行期间，如遇国家、自治区、地区规定不一致的，从其规定。《关于印发阿瓦提县物业服务收费管理实施细则的通知》（瓦政办发〔 2017 〕 136 号）同时废止。

阿瓦提县人民政府办公室

2023 年 12 月 20 日