榆树市人民政府关于印发《榆树市农村集体

经营性建设用地入市管理办法（试行）》的通知

榆政规〔2022〕1 号

各乡（镇）人民政府，市区街道办事处，开发区、集中区，市政府各办局、各直属机构：

现将《榆树市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

榆树市人民政府2022 年1 月5 日

榆树市农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为建立城乡统一的建设用地市场，维护农民集体土地权益，促进集体经营性建设用地优化配置，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合我市实际，制定本办法。

第二条 农村集体经营建设用地是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

第三条 农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。

第四条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表其所有权的农民集体经济组织或村民委员会。农民集体所有的经营性建设用地属于本集体成员集体所有。集体经营性建设用地入市应当依照法定程序经本集体成员决定，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡（镇）街农民集体所有的，由乡（镇）街集体经济组织代表集体行使所有权。

第五条 集体经营性建设用地入市实施主体：集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以依法授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。第六条 集体经营性建设用地权利登记。不动产登记机构应当依据权利人申请，依照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，细化完善登记流程，及时办理集体经营性建设用地有关权利登记。农民集体的经营性建设用地所有者，依据不动产登记簿登载的所有权人确认。集体经营性建设用地需要入市的，在入市前必须完成集体土地所有权登记。

第七条　国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，方可纳入入市交易范围。

第八条 拟入市的经营性建设用地必须产权明晰、无权属争议，办理了集体土地所有权登记，并且未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外。

第九条 集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得市自然资源主管部门核发的规划条件，包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第十条 集体经营性建设用地入市前，入市主体依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，形成入市决议，作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据，并作为有关部门受理、审批入市的要件。各有关部门、各乡（镇）街应当为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

第十一条 入市主体应当确定集体经营性建设用地入市价格。集体经营性建设用地入市价格本着与国有建设用地同权同价的原则，委托专业评估机构依据榆树市人民政府公布的最新基准地价，结合区域位置等因素评估确定。集体经营性建设用地入市成交价不得低于当地土地取得的各项实际成本费用之和。

第十二条 集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第十三条 为保护失地农民合法权益，按照国家、省、长春市相关文件对失地农民予以社会保险安置。

第十四条 通过实施土地整治项目用于调整置换原存量集体建设用地地块在入市之前要进行调查评估及表土剥离。

第十五条 集体经营性建设用地使用权出让最高年限为：工业用地50 年，商业、旅游、娱乐用地40 年。

集体经营性建设用地租赁的最高年限不得超过20 年，最低不得少于5 年。

第十六条 土地交易主管部门主要参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》有关要求，开展农村集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让和协议出让程序。

第十七条 集体经营性建设用地使用权的出让、出租、作价出资（入股）不改变农民集体所有权性质。

第十八条 坚持维护土地公有制。坚持农村土地集体所有制，完善集体经营性建设用地产权体系，实行集体建设用地所有权与使用权相分离，落实所有权、使用权权能，完善集体经营性建设用地所有权实现形式。

第十九条 坚持国土空间用途管制。入市的集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划布局，严守生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等空间管控边界，执行国土空间用途管制规则，按照规定用途使用土地。

第二十条 坚持节约集约利用土地。优先推进存量集体经营性建设用地入市，按照严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率的原则，鼓励实施农村土地综合整治，提高农村建设用地节约集约利用水平。

第二十一条 坚持市场化配置机制。落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责，按照同等规则进入城乡统一的建设用地市场交易，维护入市双方权利，实施统一的土地市场监管，保障交易安全。

第二十二条 坚持合理分享增值收益。落实农民集体对集体经营性建设用地自主管理和民主决策，确保入市土地增值收益分配公开透明，合理平衡国家、集体和农民个人利益。

第二章 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）

第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经济组织或村民委员会(以下简称“出让人”）以土地所有者代表的身份将土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向出让人支付土地使用权出让价款的行为。

第二十四条 依法通过出让等方式取得农村集体经营性建设用地使用权，在使用年限内可以转让、互换、出资、赠与、抵押等。第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让方式包括招标、拍卖、挂牌竞争性方式和协议方式出让。

第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权协议出让参照《协议出让国有土地使用权的规定》执行。

第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让程序：

（一）前期准备。入市主体在有关部门的指导下，申请确定建设用地规划条件，拟定出让方案，准备申请文件及相关材料，并报所在乡（镇）街审核。

（二）入市申请。入市主体向市自然资源行政主管部门提出入市申请，提供土地所有权证明、入市方案(含出让方式、出让底价、土地收益分配方案等内容）、入市决议、建设用地规划条件确认文件、地上建筑物(构筑物及其他附着物）的产权证明、乡（镇）街审核意见、勘测定界技术报告及勘测定界图等材料。

（三）方案审核。市自然资源行政主管部门会同相关部门对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、用途管制、生态环境保护、产业准入要求，收益分配原则，是否具备入市条件进行审核。

（四）方案批准。出让方案经市自然资源行政主管部门审核通过的，报市政府批准后，出具准予入市的核准书。

（五）出让公告。受入市主体的委托，土地交易代理机构在中国土地市场网、当地土地有形市场等媒体公开发布农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让公告。

（六）竞买申请及资格审查。竞买申请人在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向土地交易代理机构提出竞买申请。符合规定条件的，确认申请人竞买资格。

（七）组织出让活动。受入市主体的委托，土地交易代理机构按照出让公告规定的时间、地点组织出让活动。出让活动结束后，竞得人与土地交易代理机构、出让人现场签订成交确认书。

（八）签订出让合同，公布出让结果。入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当依法签订合同。出让结果分别由交易主管部门和土地交易代理机构在中国土地市场网站上公示，出让人在本村务公开栏上公示。

（九）批准用地。交易完成后，由出让人与竞得人签订《农村集体经营性建设用地出让合同》，土地出让人按照合同约定交付土地。

（十）办理土地登记。竞得人在支付全部集体经营性建设用地出让价款后，应当持出让合同、出让价款、相关契税缴纳凭证等资料办理不动产登记，领取出让集体建设用地使用权不动产权证书。第二十八条 农村集体建设用地使用权协议出让程序：

（一）协议出让涉及到的前期准备、入市申请、方案审核、方案批准等程序参照本办法第二十八条第（一）至（四）款内容执行。（二）协商、签订意向书。入市主体依据经批准的协议出让方案，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，入市主体参加谈判的代表应当不少于5 人，双方协商谈判达成一致，并且议定的出让金不低于底价的，集体土地所有权人与意向用地者签订《集体建设用地使用权出让意向书》。

（三）公示。《集体建设用地使用权出让意向书》签订后，土地交易代理机构将意向出让地块的位置、用途、面积、年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在中国土地市场网、当地土地有形市场等媒体进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不少于5 日。

（四）签订出让合同，公布出让结果。公示期满，无异议的竞得人与集体土地所有权人按规定时间签订出让合同。出让活动结束7日内出让结果分别由交易主管部门和委托代理机构在中国土地市场网站上公示，出让人在村务公开栏上公示。

（五）批准用地。参照本办法第二十八条第（九）款内容执行。（六）办理土地登记。参照本办法第二十八条第（十）款内容执行。

第二十九条 出让农村集体经营性建设用地使用权，出让人与受让人应当采取书面形式订立集体建设用地使用权出让合同。集体建设用地使用权出让合同应当在签订后15 日内报市自然资源局备案。出让合同必须载明土地界址、面积、动工期限、使用期限，交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入、双方权利和义务、提前收回的条件及补偿方式，使用权期间届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式，使用权转让、出租、抵押等的条件，违约责任等。

第三十条 受让人应当按照集体建设用地使用权出让合同的约定，足额及时向出让人支付土地出让价款。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十一条 出让方应当按照合同约定交付出让土地的使用权。未按合同约定提供土地使用权的，受让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第三十二条 受让人应当按照土地使用权出让合同的约定和规划部门的要求开发、利用、经营土地。未按合同约定的期限和条件开发、利用土地的，由自然资源主管部门予以纠正，直至收回土地使用权。

第三十三条 在出让期限内，受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。确需改变的，经出让人和市自然资源主管部门同意，依照本办法规定办理改变土地用途、容积率批准手续。由出让人和受让人签订集体建设用地使用权出让合同变更或补充协议，办理不动产权变更登记。

第三十四条 土地使用者申请续期的，应当在土地使用年限届满前一年向集体经济组织或村民委员会提出，双方协商一致后，按本办法的规定重新办理集体经营性建设用地使用权出让手续。

第三十五条 集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者未申请续期的或申请但因集体经济组织公益事业需要未获批准同意的，集体经济组织直接无偿收回集体经营性建设用地使用权，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让合同的约定处理。

第三十六条 根据公共利益的需要，国家可以依照法律程序对农村集体经营性建设用地进行征收，再按征地办法实施征地和补偿。第三十七条 农村集体经营性建设用地使用权出租和作价出资（入股），在国家、省、长春市没有制定颁布相关政策、制度之前，参照国有建设用地使用权出租和作价（入股）有关政策、制度开展相关工作。

第三章 农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押

第三十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让是指土地使用者将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。其转让、出租、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地相关规定执行。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权转让，应根据原出让合同的约定确定，出让方不得非法干预；原出让合同没有约定的，须经出让方依法确定。

第四十条 农村集体经营性建设用地使用权转让，应当签订土地转让合同，土地使用年限为集体建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权转让，应当办理土地变更登记。

第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定支付全额土地使用权出让价款，并办理不动产登记。

（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。

（三）按照出让合同进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。

第四十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权转让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经市自然资源主管部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第四十三条 农村集体经营性建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第四十四条 农村集体经营性建设用地使用权出租，承租人只有土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，不得改变土地用途。第四十五条 农村集体经营性建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用者以其不转移土地使用权占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四十六条 集体建设用地使用权抵押的，抵押双方应持出让合同和抵押合同及不动产证到市自然资源主管部门申请办理抵押登记。第四十七条 集体建设用地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规的规定和出让合同约定。

第四十八条 集体建设用地抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第四十九条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

第五十条 因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理转移登记。

第四章 农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配

第五十一条 农村集体经营性建设用地入市所获土地增值收益分配要兼顾国家、集体、个人的利益。

第五十二条 农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市土地增值收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地使用权人，以转让、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得土地增值收益时，向国家缴纳土地增值收益调节金（以下简称调节金）。

第五十三条 调节金是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，国家在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节向获得土地增值收益的农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方收取的资金。

第五十四条 农村集体经营性建设用地土地增值收益是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第五十五条 土地取得成本和土地开发支出以实际支出的相关凭证为确认依据。

第五十六条 农村集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，成交总价款为入市收入；以租赁方式入市的，租金为入市收入；以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让收入按以下方式确定：（一）以出售方式再转让的，销售价款为再转让收入。

（二）以交换方式再转让并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。其中，以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的，其评估价值为相应差价补偿款。

（三）以出租、作价出资（入股）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入。

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非盈利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。第五十七条 农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益，归农民集体全体成员所有。农民集体所得的入市收益内部分配及使用，应按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序。落实财务公开和公示制度，切实保护每个集体经济组织成员的权利。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示，接受公众监督。

第五十八条 调节金暂分别按照入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%—50%征收，工业用地按照20%—30%征收，商业用地按照30%—50%征收。调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市或再转让办理不动产登记时的要件。调节金征收相关工作经费列入财政预算。

第五十九条 调节金由相关部门征收，并上缴地方财政。

第五章 附 则

第六十条 本办法由榆树市自然资源局负责解释，自发布之日起30 日后施行。