珲春市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法利益，根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市国有土地上实施房屋征收，并对被征收人补偿、安置的，适用本办法。

第三条 市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，市房屋征收经办中心作为本市房屋征收部门负责组织实施珲春市国有土地上房屋征收与补偿工作，并由市人民政府对本市行政区域内国有土地上房屋的征收与补偿工作进行监督、指导。被征收房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处、社区，应当配合做好房屋征收与补偿相关工作。

第四条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。委托事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。第五条 市人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算（工作经费包含：办公经费、信访维稳经费等）。

市房屋征收经办中心人员数量不能满足征收工作需要的，可聘用征收企业（人员）从事劳务性工作，支付给企业的劳动报酬从征收费用中列支。

从事房屋征收工作的人员必须经有关法律法规和相关知识培训合格后，方可上岗。

第六条 征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿。

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第七条 任何组织和个人对违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

第二章 征收程序

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

前款规定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市人民政府国民经济和社会发展年度计划。

第九条 市人民政府拟定征收范围，按照有关规定进行风险评估，组织相关单位和专家论证，并将房屋征收范围、征收补偿方案予以公布征求意见。征求意见期限不得少于30 日。

市房屋征收经办中心对拟定房屋征收范围做出征收补偿方案报市人民政府。房屋征收方案应当包括：

（一）征收范围、实施时间、补偿方式；

（二）补偿金额、补助和奖励事项；

（三）产权调换房屋安置标准和地点；

（四）过渡方式、过渡期限；

（五）房屋性质、用途、面积确定方式；

（六）无法达成协议的处理方式。

第十条 市房屋征收经办中心应当根据被征收人意见，对征收范围、征收补偿方案进行修改，并将征求意见情况和采纳情况及理由、论证和听证情况以及修改情况及时公布，并报市人民政府。

旧城区改建需要征收房屋的，多数被征收人（50%以上）对征收补偿方案不予认可反对时，由市法制部门主持召开听证会，听取各方陈述意见。

市人民政府做出涉及被征收人数量较多的房屋征收决定，须经政府常务会议讨论。

第十一条 市人民政府发布房屋征收公告，公告应当载明征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼等权利事项。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十二条 市房屋征收经办中心应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向全体被征收人公布。

被征收人对调查结果有异议的，应当在调查结果公布之日起3 日内，向房屋征收部门书面提出复核申请。房屋征收部门应当组织复核，并公布复核结果。

第十三条 依照本条例第九条的规定公告房屋征收范围后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途、分割房屋、种植地上物等不当增加补偿费用的行为和其它不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。

第十四条 市人民政府在做出房屋征收决定发布征收公告前，征收补偿费用应足额到位，专户存储、专款专用。

市房屋征收经办中心应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

第十五条 征收范围公布后，房屋征收部门应当通过市人民政府或者部门网站公开发布征收评估报名公告。报名后，应当将符合条件的房地产价格评估机构及其业绩情况、估价师执业情况等信息向被征收人公布，最终确定三个房地产价格评估机构，由被征收人5 日内协商选定；协商不成的，征收部门组织被征收人随机选定或由征收部门指定等方式确定，选定人数不少于征收总户数的50%。被征收人应当配合房地产价格评估机构开展评估工作，拒不配合的，自行承担相应责任。

房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行评估，通过实地勘查、拍摄内外部照片、影像资料等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。

评估报告应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、朝向、成新、配套设施等因素予以考虑。

被征收人对评估确定的征收房屋价值有异议的，自收到报告10 日内可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，10 日内可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构或者专家委员会应当自收到申请之日起10 日内完成复核或者鉴定工作。对经复核改变原评估结果或者经鉴定存在技术问题的，房地产价格评估机构应当在10 日内重新出具评估报告。

第三章 征收补偿

第十六条 市人民政府应当组织自然资源、住房城乡建设等部门，根据国土空间规划和专项规划以及现场踏查等情况确定房屋征收范围，并予以公布。

无照房屋的合法性及房屋面积由市自然资源局予以认定，认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第十七条 征收单位应当依照本办法规定，对被征收人给予补偿。征收单位对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十八条 房屋征收可以实行房屋产权调换，也可以实行货币补偿。

（一）补偿安置方式

1.货币补偿：按照2500 元/ ㎡ 予以补偿（也可申请评估，最终按照评估结果予以补偿）。

回迁楼房在50 ㎡ 内的优惠价格为1200 元/ ㎡ ，50 ㎡ 至65 ㎡的优惠价格为1700 元/ ㎡ 。选择65 ㎡ 以上户型的按2500 元/ ㎡计算差价。

2.产权调换：按《房屋所有权证》注明面积部分，经核准后实行“征一还一”政策。

3.被征收房屋建筑面积（加奖励面积）小于40 平方米的，按不低于40 平方米回迁安置；被征收房屋建筑面积大于40 平方米的，按原产权调换标准执行。

（二）征收补偿安置回迁方式

1.根据征收人提供的回迁地点、回迁房栋号，对规定时间内签订征收补偿协议的被征收人，采用“公开抓取房号”的方式予以回迁安置。

2.对规定时间内未签订征收补偿协议的被征收人，由市人民政府申请人民法院强制执行，经人民法院对其做出裁决后，可按照人民法院裁定书和相关规定为其保留剩余房源进行产权调换和货币补偿两种方式。

3.回迁楼房面积以产权部门确认为准，不同的楼层按不同的价格找差价。一层住户不交楼层差价款，二层住户按100 元/ ㎡交楼层差价款，三层住户按120 元/ ㎡ 交楼层差价款，四层住户按80 元/ ㎡ 交楼层差价款，五层住户不交楼层差价款，六层住户按300 元/ ㎡ 给予返还楼层差价款。如五层为顶楼时，按六层予以返还楼层差价款。

征收或回迁电梯楼时无楼层差价款。

被征收房屋为多层楼房时，征收部门应按原房屋产权面积予以差价补偿。一层住户无差价补偿，二层住户按100 元/ ㎡ 补偿，三层住户按120 元/ ㎡ 补偿，四层住户按80 元/ ㎡ 补偿，五层、六层住户无差价补偿。回迁分房时参与统一抓取房号（具体实施按征收区域的征收补偿方案执行）。

4.征收人对生活特别困难的，又无力自行解决住房的被征收人必须妥善安置。其被征收房屋属唯一住房产权的、面积不足50平方米的，按50 平方米进行补偿或安置。

生活特别困难户的认定，以市人民政府发放的《吉林省城市居民低保证》为准。低保户在近年棚改和廉租房政策中只能享受其中一次优惠政策。

特殊群体（腿有残疾、行动不便），经由本人申请、核实、评议、公示无异议后，并在规定时间内签订征收补偿协议的可优先安置一楼，国家法律法规及上级部门有特殊规定的应优先安置。

第十九条 对被征收房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

第二十条 被征收房屋的建筑面积和房屋用途的认定，以房屋管理部门颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准。

第二十一条 用于征收安置的用房，必须符合有关法律法规的规定，符合有关技术、质量标准。

（一）户型：具体回迁安置户型按照征收区域补偿安置方案标准执行。

1.单元组合布局应合理紧凑，有效减少公摊面积，提高使用面积。

2.回迁房建设必须满足国家、地方有关法规、规范、规定、标准等相关要求，尤其在建设方案设计阶段应严格执行《住宅设计规范》相关要求。

（二）层高：安置多层住宅楼时不多于六层，层高不低于2.8 米（阁楼除外）。

第二十二条 征收部门向被征收人提供临时过渡用房，临时过渡房使用期限为3 个月，如有特殊情况，被征收人可向征收部门提出延期使用过渡房的申请。

第二十三条 征收单位应当对被征收人支付搬迁补助费、临时安置补助费、及其它附属物的补助费，需要过冬的还应当支付越冬采暖补助费。

（一）搬迁补助费：因房屋征收发生房屋搬迁的，按房屋产权证每户支付搬迁补助费1000 元，征收非住宅房屋造成搬迁的按搬迁实际发生的搬迁费予以支付。被征收房屋由承租人使用的，按双方租赁合同约定执行；无合同约定的或约定不明确的应协商解决，双方未达成一致意见的，暂不发放搬迁补助，待双方达成一致意见或持相关法律文书领取。

（二）临时安置补助费：

1.选择产权调换的：选择提供临时过渡用房的，不支付临时安置补助费；自行解决临时过渡用房的：自搬迁时间起至回迁时间止，每户每月补助600 元，分户安置的只支付一户搬迁费和临时安置补助费。

2.选择货币补偿的：按征收区域的征收补偿方案执行。

3.越冬采暖补助费：选择产权调换的被征收人在过渡期限内需要过冬的，征收单位应当给予被征收人每户补助1500 元。（采暖期为每年10 月15 日至次年4 月15 日）

（三）附属房屋的补偿：

1.独立房屋高度超过2.0 米、具备居住条件、砖瓦结构、有保暖棚、有电的房屋，给予每平方米800 元补偿。不具备居住条件的房屋，给予每平方米600 元补偿。

2.主房四周接出具备居住条件、砖瓦结构、有保暖棚、有电的房屋，给予每平方米600 元补偿。

3. 砖砌仓库每平方米200 元。

（四）附属物的补偿：

1.压水井每个补助500 元，深水机井正在使用的每个补助1000 元，自制的砖砌渗水井（马葫芦）每个补助300 元。

2.砖砌围墙，高度1.5 米以上每延长米补助150 元，高度1.5 米以下的每延长米补助80 元。铁艺围墙每延长米补助50 元。

3.砖石结构菜窖每个补助800 元，土木结构每个补助300元。

4.砖砌厕所每个补助500 元。

第二十四条 被征收人在公告期限之内签订协议并在规定期限内搬迁完毕的给予被征收房屋建筑面积的20%作为奖励（差价款应在增加奖励面积后计算）。

第二十五条 被征收人的固定电话、网络、有线电视移机按相关部门现行规定执行。

第二十六条 被征收人在庭院内栽有果树的，已结果的每株补助100 元，未结果成树的每株补助10 元，树苗每株补助2 元，成片栽培以经济收入为目的按评估价格执行，观赏树木由园林部门异地栽植。

第二十七条 在有照住宅房屋内营业且具备以下条件的，征收单位应当给被征收人每平方米100 元补助。

在附属房屋内从事营业同时具备下列条件的，给予每平方米50 元补助（以上补助均以实际营业面积计算）。

（一） 具有工商营业执照；

（二） 具有税务完税凭证；

（三） 已经连续营业6 个月以上（含6 个月）；

（四） 营业执照、税务登记注明的营业地点、时间相一致；

（五） 在市自然资源局认定的合法建筑或未超过批准期限的临时建筑内营业的。

第二十八条 征收正在生产、经营的企业房屋，原地不能安置的，遵照城市规划要求，按其使用性质、原建筑面积和占地面积异地安置，不能异地安置的，按房地产市场评估价值计算，给予一次性补偿。其生产设备、原材料等搬迁费用由征收单位承担。

征收正在生产、经营的企业房屋，应根据劳动人事部门核准的在册职工人数，给予被征收单位职工补偿三个月的基本工资及基本养老保险金（原缴费基数不变）。

生产、营业的个体工商户，按市场监督部门批准的从业人数，每人按珲春市最低生活保障标准支付三个月生活补助。

房屋承租人从事生产、经营活动的，停产停业损失补偿应支付给房屋承租人；租赁双方有合同约定的，按合同约定执行。从事生产、经营活动的认定，按照市场监督管理部门颁发的营业执照为主要依据。租赁双方有合同约定的，按合同约定执行，约定不明的，由房屋征收部门办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确认后支付。

因征收房屋造成停产停业且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿。

1.不动产权证书记载或经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；

2.具有合法、有效的营业执照且营业场所为被征收房屋；

3.房屋征收决定公告之日前一直正常生产经营的；

4.法律法规等另有规定的除外。

停产停业损失按以下标准补偿：

1.依据房屋征收决定公告之日上年同期净利润计算，具体以企业向税务机关申报的增值税报表、财务报表、企业所得税报表为准，补偿期限最高为6 个月。

2.如企业向税务机关申报的增值税报表、财务报表、企业所得税报表等不能如实反映经营状况的，经营损失补偿每月按征收房屋评估价值的千分之五予以补偿，期限最高为6 个月。

房屋征收前已闲置的非住宅房屋，不予支付营业补助补偿。

第二十九条 被征收房屋有下列情形的，房屋征收部门可以根据房屋买卖协议、遗嘱以及街道（社区）、邻里等提供的材料作为开展征收补偿工作的证据材料，由房屋征收部门根据征收补偿方案予以征收补偿，并向公证机关办理证据保全实施征收并予以公告。

（一）房屋产权或者使用权纠纷尚未解决的；

（二）被征收人下落不明的；

（三）房屋共有人不能协商达成一致意见的。

第三十条 市房屋征收经办中心与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，由市房屋征收经办中心按照征收补偿方案作出补偿决定方案，报市人民政府作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

第三十一条 房屋征收行政文书以及分户评估报告送达时，被征收人拒绝接收的，可以邀请街道（社区）或所在单位的代表到场说明情况，在送达凭证上载明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，或者采用拍照、录像等方式记录送达过程。

其他方式无法送达时，采用公告送达的，应当在市人民政府或者部门网站进行公告，同时在房屋征收范围内醒目位置予以张贴，并邀请街道（社区）等代表到场见证。

第三十二条 市房屋征收经办中心完善并建立房屋征收补偿档案。

第三十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十四条 任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供电、供热、供气和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四章 法律责任

第三十五条 房屋征收部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 违反本条例规定，采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理的行为，依法给予治安管理处罚。

第三十七条 违反本条例规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评，给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十八条 违反本条例规定，房地产价格评估机构或房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书，注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对本条所指评估机构的选定、确定及其评估、复核结果的认定以及鉴定等，按照国家、省、市有关规定执行。

第五章 附 则

第三十九条 我市行政区域内其它类别房屋征收可参照本办法实施，本办法补偿外的项目由各乡镇自行制定。

注：原未完工的结转项目，继续按原标准执行，新实施项目按本办法执行，本办法自2022 年1 月1 日起实施 。