建政办〔2021〕26 号

建宁县人民政府关于

印发建宁县老旧小区共同缔造行动计划 实施方案的通知濉溪镇、溪口镇，县直有关单位：

《建宁县老旧小区共同缔造行动计划实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真抓好落实。

建宁县人民政府办公室

2021 年5 月17 日

建宁县老旧小区共同缔造行动计划

实施方案

为改善城镇人居环境，提升居住品质，满足人民群众对美好生活的向往，结合建宁县实际，制定本实施方案。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，增强人民群众获得感、幸福感、安全感。2023 年前，完成建宁县城区范围内2000 年前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造工作，推动城镇加快更新。

先功能后景观”的原则对小区建筑本体和周边环境适度提升改造，完善配套设施，重点解决基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失、智能化程度不高等群众反映强烈的问题。引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，共享各类设施和空间，满足防灾防疫等应急需求。

么、怎么改”由居民集体讨论决定，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

造，统筹布局公共服务设施，形成整体改造效应。同步推进老旧小区改造与社区文化建设，挖掘地域人文脉络，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区和建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色，延续历史文脉。

织作用和基层党员干部的先锋模范作用，探索创新城镇社区治理模式，构建“纵向到底、横向到边，共建共治共享”的社区治理体系，严格市容执法管理，实现一次改造、长期保持。

老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的片区推进完善类改造和提升类改造，推动城区改造更新，创建一批完整社区、绿色社区。

主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。改造提升市政配套基础设施，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、雨污分流、供电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、公共照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，合理设置快递、快餐存放用房。

足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。公共服务用房以及各类预留空间要留有足够弹性，各类设施、小区绿地、口袋公园等应急避难场所要预留水电通信等基础设施接口，通过临时功能调整满足防灾防疫等紧急状态使用要求。

鼓励以社区为单元，按照连线成片改造原则，结合拆墙透绿、小街巷整治、立面综合整治等市容景观提升，配套完善公共服务设施，将相对集中或者距离较近的老旧小区整合打包，统一设计、统一改造、统一管理。

实施，社区参与落实管理”的老旧小区改造工作推进机制。县人民政府负责统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；濉溪镇、溪口镇负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。县人民政府可以确定有项目建设经验的国有企业作为项目建设单位，负责具体实施。

口镇、县住建局、社区联动，开展摸底调查，组织科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划。由濉溪镇、溪口镇人民政府每年8 月1 日至8 月15 日向县住建局提出下一年度需要改造的老旧小区申请报告（含摸底情况表、具体改造内容和规模），生成改造项目储备库。同等条件下先申请先列入老旧小区改造计划，后申请的若无资金支持暂不列入计划，优先安排居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供排水、供气等单位的管线改造计划应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班，“一小区一方案”制定改造方案，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与改造。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。

区改造方案后，直接办理立项、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，自然资源部门加强指导协调；增设电梯后住宅采光、日照间距，参照旧区改建标准适当调整。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目，可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包，按实决算。对不属于依法必须公开招标的项目或政府采购项目，县住建部门可公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位，供建设单位择优选择。

案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。县广电网络公司统一组织广电网络线路整改、建设，鼓励建设单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织濉溪镇、溪口镇、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。

征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。鼓励有条件社区将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，濉溪镇、溪口镇各社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。 二是 探索试点先行，提高老旧小区物业管理覆盖面。针对破解我县老旧小区物业管理难题，由县住建局指导城投物业与我县前一年物业考评第一及业主普遍认可的物业服务管理企业，共同承担我县部分老旧小区物业管理，探索试点先行。 三是 建立健全濉溪镇、溪口镇各社区老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

通过政府财政支持、居民合理出资、管线单位出资、社会力量参与等渠道筹措改造资金，加大金融服务支持力度。

金支持老旧小区改造。相关县直部门在专项补助资金安排时，对老旧小区改造配套项目予以倾斜支持，对老旧小区改造中符合社区综合服务建设等县级专项资金使用对象条件的项目予以补助；从县级体彩公益金等渠道安排资金，补助老旧小区改造中符合条件的项目；在相关县级以上专项资金中予以优先安排，支持老旧小区改造涉及幼儿园、中小学校等公共教育服务设施项目建设；对需支付老旧小区改造个人出资费用的生活困难人员等，给予相应临时补助或送温暖慰问补助。通过城市基础设施配套费、土地出让收入、彩票公益金、新增一般债券额度等渠道安排财政资金时，可统筹专项补助资金，向老旧小区改造配套项目倾斜。老旧小区改造可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。

出资参与改造。门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后的改造费,由居民承担。政府重点在资源统筹使用等方面给予政策支持，其中加装电梯可由老旧小区改造部分基础土建资金承担。发动居民自筹资金，鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金、个人提取公积金、捐资捐物、投工投劳等多方式筹集资金，个人自筹资金以小区为单位统一划入共同缔造资金户头，用于后续管护资金，不列入建设资金使用。鼓励通过市场化运作方式吸引社会资本参与改造提升。

管沟、站房及箱柜设施，部分土建建设费用可由老旧小区改造资金承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，县财政承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，县政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。

小区改造给予资金等支持，公房产权单位应出资参与改造。属于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的老旧小区，相关单位按规定承担相应比例分离移交费用。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与老旧小区改造及后续运营管理。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于老旧小区改造及物业管理。

组织协调和督促指导责任，县直有关单位要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善政策措施。濉溪镇、溪口镇人民政府要落实主体责任，建立由濉溪镇、溪口镇人民政府主要领导亲自抓、相关职能部门参加的老旧小区改造工作协调推进机制，把推进老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好配套支持政策。统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由濉溪镇、溪口镇统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

社区居民委员会配合，业主委员会或（业主代表）、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。社区与物业服务企业建立社区、小区相关数据共享机制，提升信息化水平，提高管理效率。强化对物业服务工作的考核、监管，将老旧小区物业管理纳入社区治理范畴，理顺后期管理养护机制，提升社区治理能力。

附件：1.老旧小区改造内容

2.老旧小区改造工作规程（试行）

老旧小区改造内容

老旧小区改造工作规程（试行）

为指导推进老旧小区改造，规范老旧小区改造工作，特制定工作规程供各地参考。

本阶段由县人民政府组织，县住建局负责老旧小区改造具体实施。

濉溪镇、溪口镇各社区摸底调查拟开展老旧小区改造的环境、土地、资源等情况，梳理小区改造项目库。对分属不同管理主体的老旧小区，具备成片区改造的，策划捆绑打包成“工程包”。财政、自然资源等部门，濉溪镇、溪口镇人民政府及管线单位，结合我县财政承受能力评估情况，编制总体改造规划和年度改造计划（含小区、片区个数、栋数、户数等）。

目的建设单位，一般由有项目建设经验的国有企业作为建设单位，负责项目具体实施。

本阶段由县住建局组织，建设单位具体实施。下而上推选热心公益、在群众中有威望、熟悉情况的业主代表。对列入改造计划的老旧小区，建设单位牵头濉溪镇、溪口镇各社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班。

造内容、物业管理问题，提出初步改造方案，其中无物业管理小区可同时制定自治管理或者物业管理机制方案，在小区、社区现场公示，第一次征求居民意见。

具体改造项目清单，制定具体改造方案（含改造效果图）、编制项目概算和拟补助的困难群众名单在小区、社区现场公示，再次征求居民意见。对存在不同意见的，社区应牵头做好居民解释沟通工作。居民合理的意见应予采纳，并对改造方案进行优化调整。等部门及管线单位，对技术方案、预算投资进行联合审查。

本阶段由建设单位牵头组织实施，县住建局做好指导把关。进行立项、用地、规划审批。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等，创新项目建设组织形式。

的项目，建设单位可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包。不属于依法必须招标的项目或政府采购项目，县住建局组织摸底公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优施工、监理单位，供建设单位择优选择。

本阶段由建设单位负责具体实施，县住建局、通信管理部门及相关管线单位积极配合。

施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。建设工程质量安全监督机构要全程介入，做好施工过程监督。县住建局加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程全过程监管，杜绝施工扰民。场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

本阶段由濉溪镇、溪口镇人民政府及各社区负责牵头组织。镇人民政府、各社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收，及时督促整改存在问题。验收通过后，及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。各社区要组织居民对改造实效进行评价和反馈。

绑打包，委托物业服务企业管理。推动住宅小区实行业主自主管理或者聘请物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，濉溪镇、溪口镇、各社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，尽快实现改造小区物业服务自主管理。