顺政综〔2021〕23 号

顺昌县人民政府关于印发顺昌县农村宅基地

和村民住宅建设管理办法（试行）的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，县直有关单位：

为进一步加强我县农村宅基地审批及村民住宅建房管理，保障农村村民合理居住需求，有效改善提升农村人居环境，依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》(闽政〔2021〕2 号)、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189 号)《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4 号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规

范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45 号）等法律法规和文件精神，现就有关要求通知如下：

一、明确职责

（一）乡镇人民政府（街道办事处） 负责辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作；对本行政区域内宅基地全面调查摸底，建立宅基地档案；加强村级国土资源与规划建设协管员队伍建设和农村建筑工匠培训等。

（二）县农业农村部门 负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。运用第三次全国国土调查和农村地籍房屋调查成果，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

（三）县自然资源部门 负责国土空间规划、土地利用计划编制和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批手续；指导乡镇（街道）开展建房规划许可，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

（四）县住建部门 负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。

二、规划管理坚持先规划后建设。《顺昌县国土空间总体规划》确定的城市开发边界内建设用地由县自然资源局组织编制控制性详细规划；其他区域由乡镇（街道）编制镇控制性详细规划、乡规划和村庄规划，经县人民政府批准后作为农村居民住宅规划许可的依据。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。

三、用地管理

严格落实农村住宅建设“一户一宅、面积限定”政策。农村村民申请宅基地，是指农村集体经济组织成员以户为单位，在乡镇、村庄规划区内（不含城市、县人民政府所在地镇、开发区规划建设用地范围内的村庄）申请用于建造自住住宅的集体建设用地。

（一）宅基地使用标准

1．每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3 人以下（含）每户80 平方米，4-5 人每户100 平方米，6 人以上（含）每户120 平方米；利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30 平方米的用地面积；独生子女户或二女户申请住宅用地的，可按增加1 人计算宅基地面积。

2．农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，底层层高不超过4.5 米，二、三层每层层高不超过3.6 米(每户住宅建筑面积控制在300 平方米以内）。

（二）农村村民申请宅基地建房的条件

1.因无住宅需要新建的；

2.现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60 平方米需要扩建住宅的；

3.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60 平方米的；

4.因国家或者集体建设、实施城镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业项目建设，需要拆迁安置的；

5.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

6.原有住宅属D 级危房需要拆除重建的；

7.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

8.其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

（三）严格宅基地申请对象资格审查。 按照“以成员认定、以户取得”原则，充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关。对宅基地面积或住房面积已达标、非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）的，不得批准宅基地；农村村民将原有住宅出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的，不得批准宅基地；严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（四）合理控制新增农村住宅用地按照村庄规划合理划定村庄建设边界，严格控制村庄建设用地总量规模上限。村庄建设边界范围内应预留不超过5%的建设用地机动指标，优先用于保障公共设施、公益设施、产业设施等用地需要。乡镇（街道）根据《村庄规划--近期实施项目》和“农村宅基地现状和需求报告”，制定三年需求指标和年度计划指标，上报县自然资源部门。

（五）规范宅基地管理

在保障农村住宅建设用地合理需求的基础上，乡镇（街道）应严格控制农村居民点用地总量，优先安排无房户和危房户，优先利用存量建设用地。严格落实《自然资源部、农业农村部关于农村乱占耕地建房“ 八不准” 的通知》（自然资发〔2020〕127 号）、《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》（国办发明电〔2020〕24 号）、《自然资源部、农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128 号）精神。

严格落实“建新拆旧”制度，强化“建新拆旧”管理。农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的，不得批准宅基地；易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6 个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

积极探索农村宅基地自愿有偿退出机制，鼓励农村整村搬迁，支持村民进城落户。在经政府确定公布并拥有合法产权的历史建筑或传统风貌建筑内居住，且无其他宅基地的农村村民，根据历史建筑、传统风貌建筑保护的需要，在收回原宅基地，并将相应历史建筑、传统风貌建筑房屋流转给村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”），或由政府依法征收的前提下，允许其申请新宅基地和新建住宅。

四、审批管理

简化宅基地和建房审批，按照“农户申请、村级初审、乡镇审批、县级监管”的法定程序，落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，优化工作流程，提高审批效率。

（一）宅基地申请审查程序

1．村民个人申请住宅建设的，应当持下列材料向村委会提出申请：

（1）《农村宅基地和建房申请审批表》一式五份；

（2）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；

（3）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；

（4）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；

（5）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（6）村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，按规定程序办理规划许可审批手续。

2．村级审查。 村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。村委会定期依法组织召开村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15 个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇（街道），四邻意见作为明确宅基地位置的参考依据。

（二）宅基地审核批准程序

1.建立工作协调机制。 各乡镇（街道）要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制（以下简称“协调机制”），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由乡镇（街道）党（工）委主要负责同志兼任；统筹组织三农服务中心（经管站）、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立协调机制办公室，承担日常工作。

2．受理。 依托各乡镇（街道）综合便民服务中心收件受理，由协调机制办公室具体审查。

3．审查。 国土空间规划审查主要包括拟用地的位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数、层高、建筑面积、间距和退让是否符合规定；用地审查主要包括拟用地的面积、权属和地类性质是否符合规定；农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制；宅基地资格条件审查主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

4．审批。 经协调机制集体研究后由乡（镇）人民政府或街道办事处作出审批。同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10 个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在乡镇（街道）综合便民服务中心公布，向申请人发放、宣讲农村自建（三层以下）质量安全常识“一张图”，组织力量到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

5．备案 。乡镇（街道）应及时将审批情况分别报送县农业农村、自然资源、住建等部门备案。

6．档案管理。 乡镇（街道）要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。

涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求相关部门意见。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续后，由乡镇（街道）人民政府审批具体宅基地地块。已建一层或二层的住宅申请续建，参照宅基地审核批准程序办理续建手续。五、建设管理

（一）落实村民住宅建设“四到场”“一公示”制度

乡镇（街道）要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，实行村民住宅建设“四到场”“一公示”制度 。

1.农村宅基地申请审查到场。 收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇（街道）协调机制办公室要及时组织业务人员实地核查申请人是否符合条件、拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制等要求。

2.批准后丈量批放到场。 经批准用地建房的村民，应当在开工前向所在地乡镇（街道）申请划定宅基地用地范围，乡镇（街道）协调机制办公室要在7 个工作日内组织业务人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

3.施工关键节点巡查到场。 各乡镇（街道）、村（居）包片干部和安全巡查员要实时跟踪建房情况，包括《福建省农村自建房（三层以下）质量安全一张图》等建房质量安全方面内容，若有发现违规建设行为或质量安全方面问题，要立即报告乡镇（街道）并督促整改到位。

4．村民住宅竣工验收到场。 村民建房完工后，乡镇（街道）要在10 个工作日内进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积、规划和风貌管控要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》；未通过验收的，由乡（镇）人民政府、街道办事处下达整改通知书，限期整改。

5.建立村民住宅建设公示制度。 村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

（二）加强村民住宅建设质量安全管理

乡镇（街道）要加强对村民建房质量安全的监督检查，夯实“一楼一档”，探索建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台；严格落实《福建省建设工程安全生产管理办法》《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量的若干意见》（闽政办〔2019〕6 号）等有关规定，建立健全农房建设安全巡查制度，及时发现问题，督促整改到位。

村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集。村民住宅建设一定规模以上（集中统建）的，应由具备相应资质的施工企业承接施工。村民自建住宅的，由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。县建设主管部门应提供技术服务和指导。集中统建的项目应办理施工许可证和质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系。村民自建住宅质量安全管理由乡（镇）人民政府、街道办事处负责。

（四）强化建筑风貌管控

围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素，组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集，纳入村民住宅建设相关规划许可内容，作为建房日常巡查、竣工验收的建筑风貌管控依据。不符合建筑风貌管控要求的，乡镇（街道）不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。

各乡镇（街道）要深化农房整治行动，建立以奖代补等正向激励机制，大力整治农村既有“半拉子房（裸房）”和违反建设规划许可、影响村庄整体建筑风貌、造成安全隐患的彩钢板屋顶，严控屋顶水箱裸露，提升村庄整体建筑风貌水平。

鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进建筑风貌管理和“建新拆旧”落实到位。引导农村村民选用住宅设计通用图，优化室内空间布局。

六、监督检查

县自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查；农业农村主管部门对违反宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

各乡镇（街道）要加强日常监管和批后监管，建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化挂村领导、驻村工作队、村两委干部和安全巡查员的巡查责任。探索结合综合行政执法体制改革和“放管服”改革，强化乡镇（街道）的执法权限和执法力量。对违反农村宅基地管理相关规定、乱占耕地建房、违反村民住宅建设相关规划许可、擅自改变用途或擅自加盖搭建用于生产经营等违法违规行为，坚持早发现、早制止、严查处。对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。

七、长效监管

按照“省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”的要求，进一步健全完善农村宅基地和村民住宅建设长效监管机制。

县人民政府每季度组织1 次农村宅基地及建房专题协调会，研究解决农村宅基地及建房各类问题。

县农业农村、自然资源、住建部门要建立健全乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理机制，做好信息共享互通，主动入位、履行职责，指导和督促乡镇（街道）开展工作，定期对农村宅基地和村民住宅建设审批管理工作情况开展核查、强化监管。

各乡镇（街道）党（工）委、人民政府（办事处）要对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，切实依法履行属地管理责任，健全机构，充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批和村民住宅建设管理职责；要充分发挥村级组织作用，推动村级组织建立健全农村土地民主管理制度、宅基地协管制度、村民住宅建设议事协商机制和村规民约，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要充分调动农村村民的积极性，全程参与、全程配合、全程监督农村宅基地和村民住宅建设管理相关工作，通过“村民事、村民管”，为农村宅基地和村民住宅建设管理营造良好群众氛围。

涉农居委会居民建房参照执行。

本通知自印发之日施行，除法律法规规定外，原我县有关规定与本通知不符的，以本通知为准。

附件：1.农村宅基地和建房申请审批表2.农村宅基地使用承诺书

3.中华人民共和国乡村建设规划许可证

4.农村宅基地批准书

5.农村宅基地用地和建房验收意见

6.福建省农村自建房（三层以下）质量安全常识一

张图

顺昌县人民政府

2021 年3 月15 日

（此件主动公开）附件1

农村宅基地和建房申请审批表

附件2

农村宅基地使用承诺书

本人 身份证号码 因（1.无住宅；2.原住宅面积低于法定标准；3.分户；4.拆迁安置；5.危房重建；6.原址翻建；7.其他）需要，本人申请在 乡（镇、街道） 村 组使用宅基地建房。现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复的用地位置和面积、拟建层数和层高、建筑面积、建筑风貌动工建设，在批准后 月内建成并使用；

3.新房建成后，按照政策规定将坐落于 乡（镇、街道） 村的旧房（房产权证号： ）在日内自行拆除或交村集体处理，原有宅基地自愿无偿退还村集体。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人（手印）：

年 月 日附件3

中华人民共和国

乡村建设规划许可证附件4

农村宅基地批准书 农村宅基地批准书(存根）附件5

农村宅基地用地和建房验收意见