仙政办规〔 2025 〕 4 号

仙游县人民政府办公室关于印发《仙游县

工业（仓储）用地改变为商业服务业

用地实施办法（试行）》的通知

各乡镇人民政府、管委会，鲤城街道办事处，县直有关单位：经县人民政府同意，现将《仙游县工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法（试行）》印发给你们，请认真组织实施。

仙游县人民政府办公室

2025 年 11 月 21 日

（此件主动公开）

仙游县工业（仓储）用地改变为商业服务业

用地实施办法（试行）

为贯彻落实《关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资源部〔 2025 〕 83 号）、《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔 2022 〕 19 号）、《莆田市人民政府关于进一步盘活低效工业用地促进绿色高质量发展的通知》（莆政规〔 2024 〕 4 号）等文件精神，参照借鉴浙江省温州市瓯海区、晋江市、福州市闽侯县等地区经验做法，结合我县实际，制定试行本实施办法：

一、适用范围

将鲤城街道、鲤南镇行政区域纳入试点范围，范围内符合国土空间规划前提、符合产业“退二进三”企业、供地 10 年以上且剩余使用年限不少于 10 年的工业（仓储）用地，允许土地使用权人可按照规定申请将土地用途改变为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等不可分割销售商业服务业用地（商品住宅除外）。

二、实施方式

土地使用权人可通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建等四种方式实施工业或仓储用地改为商业用地（以下简称“工改商”），其中改作旅馆用地的，应采取拆除重建方式再开发。

（一）现状保留使用。 在不改变宗地内原建筑主体结构和外立面，不增加建筑高度和建筑面积的前提下，现状建筑改作商业服务业设施使用。

（二）内部改造。 在不改变宗地内原建筑主体结构，不增加建筑高度和建筑层数的前提下，对建筑内部空间进行改造后作为商业服务业设施使用。

（三）拆除重建。 将宗地内原建筑全部或部分拆除后重新建设商业服务业设施。

（四）宗地内空地新建。 利用宗地内空余土地，在满足日照、间退距等规划要求的前提下建设商业服务业设施。

三、申请条件

申请改变土地用途应同时符合以下条件：

（一）未列入征地拆迁范围；

（二）变更后用途符合控制性详细规划的地块主用途（用途符合兼容性规定的视同符合）；

（三）已取得不动产权证书；

（四）实际使用土地（以取得用地批复之日起计算） 10 年以上；

（五）以出让方式取得土地的，申请时点土地剩余使用年限不少于 10 年；

（六）无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外）等限制权利情形；

（七）若涉及保留建筑物的，建筑物改变使用功能后，应符合建筑结构安全、消防等相关技术要求；

（八）不存在因土地使用权人自身原因造成土地闲置、违法建设等违法违规情形，若存在以上情形，需查处整改到位后再申请。

（九）若涉及木兰溪流域范围的改造项目，必须遵循《莆田市木兰溪流域保护条例》等法律法规。

（十）部分改造的比例：拟“工改商”土地面积不低于原项目土地面积的 50% 。

四、办理流程

（一）制定方案。 土地使用权人根据控制性详细规划、现状及拟策划项目业态制定工业（仓储）用地改变为商业服务业用地项目实施方案（以下简称“项目实施方案”，模板格式详见附件1 ）。主要内容包括：改造地块概述、改造方式、拟改造地块的控制性详细规划、资金来源与筹措办法、进度安排与保障措施、预期成效等，并附必要的图件 [ 土地利用现状图、地块套合国土空间规划图和控制性详细规划图、拟改造项目现状测绘图、现状建筑处置图（在现状测绘图基础上，标明各建筑的处置方式，包括保留、改造、拆除等）、拟改造项目规划总平面图 ] 。涉及电镀、化工、制革、造纸、印染等行业的，应按照《企业拆除活动污染防治技术规定（试行）》（环保部公告 2017 年第 78 号）的相关规定制定拆除活动污染防治方案，涉及其他工业（仓储）行业改变用途，应依照《莆田市生态环境局 莆田市自然资源局关于加强用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地土壤污染状况调查工作的通知》（莆环保〔 2020 〕 114 号）严格落实土壤污染状况调查评估工作。

（二）提交申请。 由土地使用权人持不动产权证书、项目实施方案、土壤污染调查评估报告等材料，向宗地所在乡镇（街道、管委会）提出改变土地用途申请。

（三）联合审查。 宗地所在乡镇（街道、管委会）牵头组织县自然资源局、工信局、商务局、住建局和土地储备中心等部门进行先行联合审查，应从完善城市功能角度，结合片区内商业布局，充分论证项目再开发的必要性、合理性、可行性，严格审核以下要素：宗地是否列入征地拆迁范围、是否取得不动产权证、是否符合控制性详细规划、是否属于企业自身原因造成的闲置土地、保留建筑是否存在违法建设情形等条件。符合要求的，出具书面意见上报县人民政府。

其中，对不存在违法建设拟按现状保留使用的“工改商”项目，须提交第三方机构出具的现状建筑测量报告（需明确有无加层改扩建等结论性意见）、有资质单位出具的结构安全鉴定报告和消防安全评查报告；拟按内部改造的“工改商”项目，须提交第三方机构出具的现状建筑测量报告（报告需明确无加层改扩建等结论性意见）、“工改商”项目建筑设计方案；拟按拆除重建或宗地内空地新建的“工改商”项目，须提交“工改商”项目建筑设计方案。

上述“工改商”项目建筑设计方案应委托建筑原设计单位或不低于原设计单位资质等级的设计单位编制，其中按内部改造的项目建筑设计方案还应包括建筑结构、消防安全等方面的可行性分析，并经具有法定资质的第三方图审机构出具书面技术审查意见。

（四）报批审核。 县人民政府根据属地提交的相关请示，批转相关部门组织审核，其中县自然资源局对改变土地用途是否符合规划、县人防办对保留建筑物是否取得人防审批手续、县住建局对申请人提交保留建筑符合新用途（功能）的建筑结构和消防安全的有关规范的确认报告书、仙游生态环境局对宗地是否符合环保要求等审核提出意见后，均符合条件的，由县自然资源局汇总上报县人民政府审核确定。

（五）核定规划条件。 拆除重建或宗地内空地新建的项目，经县人民政府审核同意后，由县自然资源局负责出具规划条件明确申请用地的土地面积、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标和停车位及物业用房等配套设施要求。宗地范围内的部分用地，已被规划为基础设施用地、城市绿地、邻避设施用地等公共设施用地的，应按规划要求进行使用。

（六）评估。 由县自然资源局委托有资质的评估公司按正常市场价格进行评估，报县土地资产保留价确定工作领导小组会议研究确定应补缴的土地价款后，上报县人民政府批复。

（七）公示。 县人民政府批复后，由县自然资源局在福建省土地使用权出让管理系统录入地块信息，并在福建省土地市场动态监测与监管系统以及县人民政府门户网站同步进行公示，公示期不少于 5 日。

（八）签订合同。 拆除重建或宗地内空地新建的项目，公示期满无异议的， 10 日内由县自然资源局与土地使用权人签订土地出让合同的合同补充条款或重新签订土地出让合同，土地使用权人须在合同签订之日起 30 日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。土地使用权人在合同签订之日起 6 个月内组织实施改造，须明确要求在 2 年内实施完毕，若 2 年内无法实施，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定进行处置，涉嫌闲置土地的，按照《闲置土地处置办法》进行处置。

五、鼓励措施

（一）允许宗地内部分工业（仓储）用地改变土地用途为商业服务业用地进行混合开发，但改变的部分及剩余部分均应能满足独立使用要求，在出具规划条件时应明确各土地用途计容建筑面积。混合用地应当整体持有，在不动产登记时，对属商业服务业用途部分按商业服务业用地登记，对属工业用途部分按工业用地登记，同时在产权证书附记上记载“宗地属工业、商业服务业混合用地”，并列明各种土地用途的计容建筑面积。

（二）改造项目涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发零星土地的，在零星土地总面积不超过改造土地总面积的 10%且不超过 3 亩、规划统筹确需一并改造利用的，按规定办理农用地转用和土地征收后，允许以协议方式供应给改造项目作为增资扩产用地。

六、地价标准

按批准改变土地用途时新土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变土地用途时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格差价确定补缴土地出让价款。具体按《协议出让国有土地使用权规范（试行）》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》执行。基准地价基准日以批准改变土地用途时公布的基准日为准。

七、出让年限

（一）按现状保留使用、内部改造或宗地内空地新建的“工改商”项目，原土地使用权为出让的，出让年限按地块剩余年限计算；原土地使用权为划拨的，办理划拨转出让手续 , 出让年限按商业用地法定最高使用年期 40 年确定。

（二）按拆除重建的“工改商”项目，原土地使用权为出让的，按商业用地法定最高使用年期 40 年确定出让年限，其中部分拆除后重新建设的“工改商”部分，按商业用地法定最高使用年期 40 年确定出让年限，其余部分仍保持原土地使用权约定年限。原土地使用权为划拨的，需办理划拨转出让手续，出让年限按商业用地法定最高使用年期 40 年确定。

八、监管要求

（一）经审批“工改商”项目

土地使用权人、施工单位应严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自修改设计。项目办理竣工验收、消防审验、规划核实和土地核验、竣工验收备案后方可投入使用。其中现状保留使用的“工改商”项目，无需办理竣工验收、规划核实和土地核验。

各相关职能部门应加强项目建设监管，依法对擅自修改设计方案、不按施工图施工、违法建设等违法违规行为进行查处。

（二）历史遗留现状为“工改商”项目

对未经审批改变现状的，由属地乡镇（街道）摸排建立台账，并督促业主在本实施方案期限内申请办理“工改商”。各职能部门依法依规加大资源要素指导政策实施。

若今后我县出台商业用地履约监管相关政策，对本政策不再另行修改，从其规定。

九、部门职责

（一）县自然资源局。 负责审核项目实施方案是否符合控制性详细规划等相关规划要求；审核项目是否属于企业自身原因造成的闲置土地；核发相关规划许可文件；签订土地出让合同的合同补充条款或重新签订土地出让合同；明确补缴地价标准及时限，进行不动产权登记。

（二）县住建局。 负责指导办理消防、施工许可等基建手续，负责对项目方案有关消防部分进行审查；负责对办理施工许可的建筑工程进行质量安全监督。

（三）县城管执法局。 负责对违法建设行为依法依规进行查处。

（四）县人防办。 负责审核空地新建、全部或部分拆除重建的“工改商”项目是否取得人防审批手续。

（五）仙游生态环境局。 会同县自然资源局按权限组织或参与建设用地的土壤污染状况调查报告专家评审，指导建设单位做好环境影响评价工作。

（六）项目所在乡镇（街道）。 对辖区内申请“工改商”的条件进行审核并出具书面意见。会同县城管执法局派驻人员负责辖区内“工改商”项目一切违法建设的巡查、制止、报告、处置。

（七）项目所在管委会。 负责对本园区内申请“工改商”的条件进行审核并出具书面意见；负责园区内“工改商”项目依法依规用地和建设，加强园区内“工改商”项目开发利用监管；对项目建设过程发现的“两违”，项目所在管委会须第一时间制止，并向属地乡镇（街道）、相关职能部门报告。

十、其他事项

（一）若属国有划拨的工业（仓储）用地，应先行办理划拨补办出让手续，方可提出申请，按整宗地全部改造。

（二）本方案试点以外的低效改造项目，如有改造意愿，可参照本方案的基本原则与精神，按“一事一议”程序，报请县人民政府审批。

（三）本办法由县自然资源局承担具体解释工作。

（四）本办法自 2025 年 11 月 21 日起施行，有效期至 2026年 9 月 30 日止。申请“工改商”的项目，需在两年内完成项目实施，申请后因具体原因无法实施的，需报县人民政府批准暂缓及延长期限。未在期限内提出申请的，不予受理。有效期内，如遇法律、法规、规章或政策调整，则从其规定。

附件： 1. 仙游县试行工业（仓储）用地改变为商业服务业

用地项目实施方案（模板）

2. 办理手续相关流程附件 1

仙游县试行工业（仓储）用地改变为商业

服务业用地项目实施方案（模板）

一、改造地块概述

1 ．宗地位置：该宗地位于 。

2 ．东西四至：东至 、西至 、南至 、北至 。

3 ．用地面积：宗地总用地面积为 ㎡ 。

4 ．土地权属： 公司于 通过所得，不动产权证号为 。

5 ．现状用途： 用地。

6 ．现状指标：地上有 幢建筑，总建筑面积约㎡ ，现状容积率 ，建筑密度 。

7 ．投入产出：土地系 所得，目前 投产。

8 ．规划情况：改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划。

二、拟改造地块的详细规划

根据《 控制性详细规划》，项目总用地面积为㎡ ，规划用地质为 ， ＜容积率＜ ， ％＜建筑密度＜ ％，绿地率≥ ％，建筑高度＜ 米。项目拟分 期实施改造。

1 ．第一期规划。 。

2 ．第二期规划。 。

三、补偿安置办法

项目不动产所有权均归 所有，由我司自行改造，不需要补偿安置。

四、资金来源与筹措办法

本项目改造资金约需 万元，资金构成包含：

1. 土地成本约 万元；

2. 补缴土地差价约 万元；

3. 改造成本约 万元；

项目所有资金均由 出资改造， 筹措。

五、进度安排与保障措施

1 ．第一期规划改造开竣工时间：

自签订土地出让合同之日起 个月内完成改造项目规划建设手续办理并开工；

自改造项目开工之日起 个月内完成竣工验收；

自改造项目竣工验收之日起进行招商， 个月内正式投入使用。

2 ．第二期规划改造开竣工时间：

于 年 月 日启动对本项改造规划建设手续办理，预计 个月内完成手续办理并开工。

自改造项目开工之日起 个月内完成竣工验收；

自改造项目竣工验收之日起进行招商， 个月内正式投入使用。

六、历史遗留问题

无。

若有，具体存在：

七、图件

1 ．在标准时点的土地利用现状图（ 1 ： 10000-1 ： 2000 ）上标示改造地块的四至范围。

2 ．在国土空间规划图（ 1 ： 10000 或 1 ： 5000 ）上标示改造地块的四至范围。

3 ．在控规图上标示改造地块的四至范围。

4 ．拟改造项目现状测绘图（标注现状建筑容积率、建筑密度、绿地率、建筑功能等）。

5 ．现状建筑处置图（在现状测绘图基础上，标明各建筑的处置方式，包括保留、改造、拆除等）。

6 ．土壤污染状况调查报告。

7 ．拟改造项目规划总平面图。

实施主体：

时间：附件 2

办理手续相关流程

1. 属现状保留使用的，土地使用权人补缴土地出让金、相关税费后，按新用途委托有资质的设计单位编制建筑设计方案，计容规则、建筑退线、绿地率、建筑密度、停车设施等按原批准规划功能相关规范执行。免予核发用地规划许可证、建设工程规划许可证。县住建局依据有资质的单位出具的结构安全鉴定报告及消防安全评查报告进行审核，出具通过意见，项目无需办理建筑工程施工许可证，按新用途申请办理不动产权证并投入使用。

2. 属内部改造的，需提交第三方机构出具的现状建筑测量报告（报告需明确无加层改扩建等结论性意见）、项目建筑设计方案（需经具有法定资质的第三方图审机构审核通过）；确需增加必要的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施的，计容规则、建筑退线、绿地率、建筑密度、停车设施等按原批准规划功能相关规范执行。经县自然资源局发函县住建局征求消防和结构安全有关意见后，土地使用权人补缴土地出让金、相关税费后，按程序核发建设工程规划许可证。项目改造建设完成后，由建设单位向县住建局、自然资源局等相关部门申请联合验收，取得档案、消防等专项验收合格证明及竣工验收备案表后，按新用途申请办理不动产权证并投入使用。

3. 属空地新建或全部或部分拆除重建的，土地使用权人补缴土地出让金、相关税费后，可以先行办理土地不动产权证。向备案单位（发改局或工信局）注销之前备案并重新备案；土地使用权人按新用途委托有资质的设计单位编制建筑设计方案（需经具有法定资质的第三方图审机构审核通过），计容规则、建筑退线、绿地率、建筑密度、停车设施等按新批准规划功能的相关规范执行，持土地不动产权证等材料向县自然资源局申请办理工程规划许可证，向仙游生态环境局申请办理环境影响评价审批手续，向县住建局申请办理施工许可证、消防审批手续，向县人防办申请办理人防审批手续。项目建设完成后，由建设单位向县住建局、自然资源局、人防办等相关部门申请联合验收，取得规划、档案、消防、人防等专项验收合格证明及竣工验收备案表后，按新用途申请办理不动产权证并投入使用。