《公共租赁住房建设项目可行性研究报告（范文）》
公共租赁住房可行性研究报告
目 录
第一章 总 论................................................................................. 1
1.1项目概况................................................................................. 1
1.2建设内容与规模...................................................................... 1
1.3投资估算与资金筹措............................................................... 2
1.4项目编制依据及范围............................................................... 3
1.5综合评价................................................................................. 5
第二章 项目建设背景及必要性....................................................... 6
2.1项目建设背景.......................................................................... 6
2.2项目建设必要性...................................................................... 9
第三章 项目区建设条件................................................................ 12
3.1项目区概况............................................................................ 12
3.2项目建设选址........................................................................ 15
第四章 总体规划与平面设计......................................................... 16
4.1总体规划............................................................................... 16
4.2平面设计............................................................................... 19
第五章 建筑结构设计与公用工程................................................. 23
5.1建筑设计............................................................................... 23
5.2结构设计............................................................................... 24
5.3给排水工程............................................................................ 26
5.4电气工程............................................................................... 28
5.5燃气工程............................................................................... 33
5.6垃圾处理............................................................................... 34
第六章 环境影响评价.................................................................... 35
6.1环境保护执行标准................................................................ 35
6.2施工期环境影响分析............................................................. 35
6.3项目建成后环境影响分析..................................................... 38
6.4公众参与............................................................................... 40
第七章 劳动安全卫生与消防......................................................... 41
7.1卫生防疫............................................................................... 41
7.2消防....................................................................................... 41
第八章 节能节水措施.................................................................... 46
8.1节能....................................................................................... 46
8.2节水....................................................................................... 47
第九章 项目组织管理与实施......................................................... 50
9.1项目组织管理........................................................................ 50
9.2人力资源配置........................................................................ 51
9.3物业管理............................................................................... 52
9.4项目实施安排........................................................................ 53
第十章 工程招标.............................................................................. 54
10.1招标依据及原则.................................................................. 54
10.2招标组织管理与方式........................................................... 55
10.3招标基本情况表.................................................................. 56
10.4招标方案.............................................................................. 57
第十一章 投资估算与资金筹措..................................................... 60
11.1投资估算.............................................................................. 60
11.2资金筹措.............................................................................. 63
第十二章 效益分析.......................................................................... 64
12.1经济效益分析...................................................................... 64
12.2社会效益分析...................................................................... 64
第十三章 结论与建议.................................................................... 67
13.1结论..................................................................................... 67
13.2建议..................................................................................... 67
附表：
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
公共租赁住房
1.1.2建设性质
新建
1.1.3项目建设单位
1.1.4项目建设地点
西城镇
1.2建设内容与规模
根据国家关于公共租赁住房保障办法，为解决城镇新就业职工及低收入家庭住房困难，改善因城镇改造拆迁户安置的条件，进一步做好城市住房工作，拟在西城镇建设公共租赁住房项目。
本项目总占地面积3885㎡（其中代征道路497㎡）。规划总建筑面积为6800.00㎡，其中住房面积5940平方米，可提供公共租赁住房100套，公共配套用房面积860平方米，配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
表1-1主要技术指标表
序号 | 名 称 | 单位 | 规模 | 备注 | |
1 | 总用地面积 | m2 | 3885 |
| |
2 | 总建筑面积 | m2 | 6800 |
| |
2.1 | 公共租赁住房 | m2 | 5940 | 59m2，20套 | |
2.2 | 公共配套用房 | 活动中心 | m2 | 300 |
|
配套服务用房 | m2 | 560 |
| ||
3 | 绿地面积 | m2 | 1165 |
| |
4 | 基底面积 | m2 | 1240 |
| |
5 | 建筑容积率 |
| ≤2.01 |
| |
6 | 建筑密度 | % | ≤32% |
| |
7 | 绿地率 | % | ≥25% |
| |
8 | 建筑层数 |
| ≤6层 |
| |
9 | 建筑间距 |
| ≥1：1 |
| |
10 | 总户数 | 户 | 100 |
| |
11 | 机动车停车位 | 辆 | 20 |
| |
1.3投资估算与资金筹措
1.3.1建设总投资
项目总投资为1500.00万元，包括工程费用1247.24万元，工程建设其他费用152.86万元，预备费99.90万元。
1.3.2资金筹措
项目总投资为1500.00万元，所需资金由县财政统筹。
1.4项目编制依据及范围
1.4.1项目编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；
2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
3、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）；
4、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）；
5、中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号；
6、《2010-2012年保障性住房建设规划》；
7、《十二五住房保障规划》；
8、中华人民共和国《城市规划法》；
9、中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》；
10、《福建省国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》（2011-2015）；
11、《国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》（2011-2015）；
12、人民政府《关于4月8日社会保障性住房建设工作专题会议纪要》[2011]21号；
13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
14、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
15、《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
16、《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）。
1.4.2项目编制范围
根据中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号及人民政府《关于4月8日社会保障性住房建设工作专题会议纪要》[2011]21号等文件精神，按照《公共租赁住房选址意见书》建设的要求，结合所处的地理、气候、交通、经济等具体情况，本报告编制工作的范围如下：
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、项目建设条件；
3、建设规模定位；
4、项目建设方案；
5、节能节水措施；
6、环境影响评价；
7、项目组织管理及劳动定员；
8、项目实施计划；
9、项目招投标方案；
10、投资估算和资金筹措；
11、社会影响评价；
12、可行性研究结论与建议。
1.5综合评价
1、综合评价
本项目的建设，符合国家政策，符合居民住房需求，不仅提升了城市形象、扩大了城市规模，而且改善了城镇居民生活环境，投资效果明显，工程方案和市场预测科学合理，切实可行。
此外项目中以绿色节能建筑为理念，运用了目前广泛采用的节能建筑材料，贯彻了国家有关规定，促进地方房地产业快速健康发展，对加快推进城市化发展起到巨大的推动作用，社会效益显著。
2、论证结论
（1）为了保证项目的顺利实施，建议项目管理部门强化项目管理的监督机制，完善监督体系，确保本项目达到预期的目标。
（2）项目单位要采取切实可行的措施，尽快做好融资工作，控制和规避不必要的风险，以实现预期效益。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策背景
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》第三十五章 提高住房保障水平明确指出：
第一节 健全住房供应体系
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
第二节 加大保障性住房供给
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
2、国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）
近年来，随着公共租赁住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市新就业人员等“夹心层”的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
3、《国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》中第六项第四条平稳健康发展房地产业。
坚持把房地产业放在更加突出的位置来抓，积极做好房地产开发和城市运营的有机结合，推进商贸、商务、科技、文化、教育、体育、卫生等城镇资源与房地产业整合嫁接，拉长房地产业链条。引进、培育一批经济实力强、管理水平高、发展规模大的房地产开发、经营集团和物业管理公司，大力推行节能型、环保型、智能型现代房地产项目建设。坚持把房地产业发展与镇村改造和城区改造相结合，加快推进水东片区和城西房地产开发，推进经济适用住房建设，促进房地产业健康较快发展。
2.1.2项目由来
2.2项目建设必要性
2.2.1解决城市新就业职工等夹心层群体住房困难需要
住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。公共租赁房,这种由政府或机构建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。
该项目的建设可以为该区域提供100套公共租赁住房，虽然不能完全满足目前的公共租赁住房的需求，但是，能够在一定程度上缓解该区域目前公共租赁住房需求压力。
相关部门坚持以人为本，进一步建立健全公共租赁住房制度，多渠道解决新就业职工等夹心层群体住房困难住房困难，逐步改善低收入人群及其他住房困难群体的居住条件。
2.2.2保障房地产健康发展的需要
随着经济的快速发展，一些有名的重量级房地产企业入驻，房地产市场快速发展，对经济和社会发展的作出了很大的贡献。但是，目前房地产市场与全国其它城市一样，存在着商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序有待完善等问题。为保障房地产健康发展，政府有必要、有针对性地加强对房地产市场的合理引导和有效调控，该项目的建设是政府在房地产业上宏观调控手段，是保证合理的住房供应结构，抑制商品房价格上升过快，解决城镇新就业职工等夹心层群体的基本住房问题，维护房地产市场的健康有序发展的需要。
2.2.3优化房地产市场结构，平抑商品房总体价格水平维护社会稳定和长足发展的需要
我国房地产经过多年的发展，取得了可喜的硕果，但商品房价格的不断攀升，给房地产市场带来了不小的冲击。特别是近几年，一些地方出现了不合理、不正常的上涨，加剧了房地产市场的供需矛盾，严重影响了房地产业的正常发展。县城中公共租赁住房的建设是优化房地产市场结构，平抑商品房总体价格水平的重要措施，大量保障性住房的建设可使房价的涨幅与居民可支配收入的涨幅保持合适的比例，从而不断满足众多低收入者住房的需求，化解房地产市场的供需矛盾，对促使老百姓安居乐业，维护社会稳定和长足发展等都有十分重要的意义。
第三章 项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1项目区概况
位于福建省中部，北纬25°50′~ 26°26′，东经117°48′~ 118°39′。总面积3425.3平方千米。2009年末，户籍人口42.5万人，其中非农业人口6.22万人。尤溪是福建的一个山区大县。
全境面积3463平方公里，居全省各县（市、区）第二位；其中山地418.5万亩、耕地34万亩（水田33.2万亩）、水域和其他面积66.9万亩，自然概貌约为“八山一水一分田”。
人民政府驻城关镇，全县辖9个镇、6个乡：城关镇、梅仙镇、西滨镇、洋中镇、新阳镇、管前镇、西城镇、尤溪口镇、坂面镇、联合乡、汤川乡、溪尾乡、中仙乡、台溪乡、八字桥乡，总人口42.5万。是三明市幅员最大、人口最多的县。
3.1.2基础设施
1、地理与交通
位于福建省中部，素有“闽中明珠”之称。处于东经117°48′30″～118°40′，北纬25°50′36″～26°26′30″之间。东邻闽清和永泰县，南接德化县，西连大田和沙县，北毗南平市。县域东西宽约88公里，南北长约72公里。全境面积3463平方公里，居全省县级第二位。县人民政府驻地城关镇，距省会福州市国道198公里，高速公路173公里，水路232公里；距三明市省道117公里，高速公路128公里。
公路通车里程达1851公里，县乡村已形成公路网络，县城通往各乡镇公路已全部铺设水泥或柏油路面，距福州市149公里、三明市123公里、南平市78公里、尤溪口火车站47公里；京福高速公路贯穿，并在境内设立“大排”和“洋中”2个互通口。尤溪口和西滨的500吨级码头已建成使用，船舶上行可直航南平市，下行可直达福州马尾港。省道206线西城至街面通德化的二级公路正动工兴建，将是通往闽南经济发达地区的又一要道。
2、能源电力
水电装机容量达60.5万千瓦，居全省县级前列，是全国首批农村电气化县。11万伏输变电线路与省电网联网运行，福建省5个大型水电站之一、装机30万千瓦的“街面水电站”已建成。
3、邮电通讯
城乡已实现电话通讯程控化，电话交换机总容量达8.5万门，全球通数字移动通讯信号覆盖公路主干线和90%的乡村，移动电话总量超过7.3万户。互联网宽带业务也相当普及。
3.1.3经济发展
改革开放以来经济社会蓬勃发展。曾经创造出了体现发展特色的业绩，即：尤溪是全国南方四十八个重点林业县之一，全国集体林区改革试验区重点县之一，第一批全省十七个商品粮基地县之一，第四批全国商品粮基地县之一，全国十一个食用菌生产超亿元县之一，第一批经国家验收达标的初级农村电气化县之一，水电装机容量居全省县级第一（达60.5万千瓦，全国第二）。
曾先后被省委省政府评为林业工作、水利水电工作、农村工作、粮食生产先进单位，造林绿化达标单位，教育“两基”达标县，农村基层组织建设先进县，全省卫生县城；连续七届保持了省级文明先进县城称号；还被评为全国文化工作先进地区、全省文化工作先进县，以及全国、全省体育先进县。
近年来，通过确立“建设兴型工业县、打造朱子文化城”的发展定位，实施项目追赶战略，全县上下形成了干事创业的浓厚氛围，工业开发建设成效显著，全县经济社会发展呈现前所未有的良好势头。
全年实现生产总值102.46亿元，增长14.3%，其中：第一产业增长3.3%，第二产业增长28.5%，第三产业增长7.1%；农林牧渔业总产值49.61亿元，增长3.4%；规模以上工业总产值92.28亿元，增长33.3%；全社会固定资产投资78.51亿元，增长24.7%；实际利用外资2950万美元，增长19%；完成出口总值4255万美元，增长27.1%；引进内联项目29个，总投资11.7亿元；财政总收入61932万元，地方财政收入35151亿元，增长31.6%；农民人均纯收入7112元，增长11.3%；城镇居民人均可支配收入15787元，增长9.5%；居民消费价格指数104亿元，增长4%；城镇登记失业率4.28%；人口自然增长率6.12‰。
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择，遵循以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。
3.2.2场址选择
经过多方论证，本项目选址位于西城镇。
第四章 总体规划与平面设计
4.1总体规划
4.1.1设计依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
（3）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）；
（4）《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；
（5）《城市居住区规划设计规范》[GB50180－93（2002年版）；
（6）《城市绿化条例》；
（7）建设单位提供的功能要求及地质条件；
（8）其国家相关政策法规和技术规范。
4.1.2设计原则
（1）人本——充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。
（2）自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。
（3）经济——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土石方建设量，利用高差进行整体设计。
（4）文化——体现特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。
（5）融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。
（6）科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。
（7）安全——针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。
4.1.3设计理念
（1）坚持“以人为本”的理念
强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，配置完善的服务设施，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。通过“人车分流”的交通组织，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的居住社区。
（2）坚持“绿色生态社区”的理念
充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设特色鲜明的生态型绿色居住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出“阳光、空气、山水、绿色”的生态主题。精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境，强调绿化空间与居民活动空间的融合，将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑独具特色的城市形象。
（3）坚持“可持续发展”的理念
坚持可持续发展的理念，统一规划，分期实施。在不对当地自然生系统造成破坏的前提下，有效合理、循序渐进的进行土地开发，并为未来建设留有充分的余地。在根据市场需求实施滚动开发与分期建设的同时，还坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、物业管理中。
（4）坚持“可操作性与弹性”的理念
在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑的地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。同时充分考虑小区开发建设的不确定性，使规划可根据建设实际情况灵活应变，具备充分的弹性。
4.1.4总体布局
项目用地地块大致成长方形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置。相邻建筑间距采光面较大，满足防火与日照间距，形成1比1以上的间距，形成较好日照条件。
项目3栋公租房，多层建筑。另外还安排有配套服务用房、配电房、公厕和一处垃圾收集点等配套设施。在小区中心位置设置一处中心绿地，使公共绿地具有良好均好性。
本项目总占地面积3885㎡（其中代征道路497㎡）。规划总建筑面积为6800.00㎡，其中住房面积5940平方米，可提供公共租赁住房100套，公共配套用房面积860平方米，配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。
4.2平面设计
4.2.1功能布局
本项目设计将住宅、住区的生活服务设施作适当的集成，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，从而进行合理的分区及布局。
依据现状资料，将不同功能的用地进行布局，充分利用道路与庭院。
1、庭院位于居住区中心。
2、小区绿地位于整个居住区的中心处，形状规则。相对集中布置了树林、水面等各种景观。
4.2.2交通组织
1、道路设计原则
（1）统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。
（2）便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。
（3）经济性原则：坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷的基础上，尽量沿等高线设置。
（4）合理性原则：道路走向顺应地势，并避免住宅前后无路的不利局面。
（5）舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。
2、交通道路体系
小区主干路宽3.5～7.0米，是进出小区的通道，宅前路宽2.5米，采用尽端路，防干扰，防穿越。中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息的场所。
4.2.3空间构架
整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。
整体空间是以庭院绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。
4.2.4绿化结构
绿地与景观设计不仅体现小区绿化环境空间的丰富多样和鲜明的层次感，还强调建筑与环境、环境与业主生活的相协调。我们从居民“公共活动—私密活动”的不同等级的活动特征分析，采用“带状绿脉+院落绿地”的两级布局方式。
小区的绿地系统在充分利用主要道路景观的基础上，以位于小区几何中心的中心绿地为核心，根据住宅布置方式向南、北两个方向伸展，同时通过众多东西向“带状绿脉”串联各个组团的院落绿地，共同组成“点、线、面”相结合的绿地系统。
1、放射状带状绿脉
以位于小区几何中心的中心绿地为核心向南北延伸的带状绿脉由一条宽2～3米，长约250米的步道和步道两侧的绿化景观组成。小区放射状的公共绿地作为绿色的纽带和绿色景观通廊，串连整个小区的住宅组团与公共空间，并可争取每栋住宅尽可能地接近绿地、看到绿地、使用绿地，从而满足住宅“均好性”的要求。
2、院落绿地
带状绿地自然的沟通，从而形成整个小区既层次分明、又紧密联系的绿地系统。全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征，从入口到庭院绿地到组团绿地，到宅前绿地，处处营造一种绿的氛围。
4.2.5活动空间
1、小区内部的活动空间主要有三大类；公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。
2、公共活动空间分为两个层次：一为小区公共活动空间，包括入口广场，公建广场及庭院绿地，二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。
3、儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定的服务半径，内部布置活动器械和场地。
第五章 建筑结构设计与公用工程
5.1建筑设计
5.1.1设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB 50016－2006）；
（2）《城镇燃气设计规范》(GB50028－93)；
（3）《公共建筑设计节能标准》（GB50189-2005）
（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50—2001）；
（5）《住宅设计规范》(GBJ96—86)；
（6）国家、省、部相关法令、法规。
5.1.2建筑功能布局
规划设计注重整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。
本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。整个小区现代、简洁、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡，整个小区绿化面积非常宽广，景观空间开阔、丰富多变，结合曲径小路、绿地休闲、小品雕塑的内部庭院，充满自然情趣，为住宅提供温馨怡人的居住环境。
5.1.3无障碍，节能及环保设计
（1）小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。
（2）本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。要优先选用国家推广的环保节能建材。
（3）本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。
5.1.4建筑空间造型
本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。
整体造型为简洁的现代风格；强调不同的体量高低前后退台及色彩构成，功能舒适而美观；建筑色彩以浅赭色为主色，整体以暖色调为主，色彩统一明快，立面丰富而挺拔、重点突出，具有非常浓的生活气息。
5.2结构设计
5.2.1设计依据
1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）；
（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（6）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；
（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（8）《住宅设计规范》(GBJ96-86)；
2、本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。
3、本工程采用的主要活荷载标准值：
住宅3.5KN/㎡；卫生间3.5KN/㎡ ；上人屋面2.0KN/㎡；通风7.0 KN/㎡；发电机房10KN/㎡。
车库2.5KN/㎡；地下室顶板室内考虑10KN/㎡施工堆载；地下室顶板室外考虑覆土及活荷载5.0KN/㎡。
填充墙按容重不超过10KN/㎡的轻质砌块考虑；玻璃幕墙按自重不超过1.5KN/㎡考虑。
4、自然条件
基本风压值W0=0.35KN/㎡（50年一遇）；W0=0.4KN/㎡（100年一遇）。风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表C类。基本雪压S0=0.6KN/㎡（50年一遇）；S0=0.7KN/㎡（100年一遇）。
5、地震作用
本工程场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。
5.2.2结构设计
本项目结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力，基础埋置深度应根据建筑设计、地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。
小区住宅为多层建筑，主体结构为框架结构。砌体房屋应优先布置为横墙或纵墙共同承重的方案。在满足建筑功能要求的同时，应力、求体型简单，受力明确，便于施工。房屋各层结构布置力求一致，横墙的布置和间距以及房屋总高度满足建筑设计抗震标准设防7度的要求；为防止和减轻由于温度变化和墙体干缩变形引起的墙体竖向裂缝，应在墙体温度和收缩变形引起应力集中部位设置温度缝，并应设置层层圈梁以免由于地基不均匀沉降或较大震动载荷引起墙体开裂。基础可考虑采用条形基础。
5.3给排水工程
5.3.1设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（3）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005版）
（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
（5）业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料
5.3.2给水系统
（1）水源：生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区生活储水池。
（2）用水定额及用水量：本工程设计共100户，最高日用水量约为60M3/d。
（3）根据建筑设计、水源条件，节能和安全供水原则，给水系统分为五个区供水，3层以下的用户由城市自来水管网直接供给，3层及其以上用户由地下贮水池和生活水泵联合分区变频供水。
5.3.3排水系统
（1）最高日污水排水量48M3/d。
（2）设有污水集水坑，生活废水由污水潜水泵提升排至室外污水管道。生活污、废水经微型污水处理装置处理后排入市政污水管。
（3）屋面雨水采用有组织排水系统，屋面雨水设雨水斗汇集屋面雨水后经雨水立管排至室外雨水管道。地面道路雨水口收集后排至小区雨水管道。
5.3.4消防给水
（1）消防水量：室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。
（2）水源：消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。
（3）室内消火栓系统：室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。
（4）室外消火栓系统：小区室外设室外消火栓给水。室外消火栓由市政给水供给。
（5）变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。
（6）住宅区内均设置手提式灭火器。
（7）消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。
5.4电气工程
5.4.1设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）
（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94
（5）《供配电系统设计规范》（GB50052—95）
（6）《低压配电设计规范》（GB50054—95）
5.4.2设计范围
（1）供配电系统；
（2）电力设计；
（3）电气照明设计；
（4）自动控制与自动调节；
（5）建筑物防雷保护与接地及电气安全；
（6）本工程弱电内容（除了火灾自动报警和消防联动控制系统），在施工图阶段由建设方委托专业公司设计。
5.4.3负荷等级
主体工程供电负荷按二级设计，其余配套公建均为三级负荷。
5.4.4供配电设计
（1）供电电源及电压：本工程由火神路10KV供电线路接入小区配电房然后接入各户。
（2）供电系统：各单体电源就近接自设在小区内的变电所。消防负荷、应急照明和配套公用设施等均由引自不同的公用计量间（其电源接自两个不同的变压器出线回路）的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。
5.4.5电力设计
本工程内全部为低压设备，电源从相关低压配电箱引来。配电系统一般为放射式、树干式和混合式。消防设备、重要负荷低压双回路供电，末端自动切换。一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，消防设备选用耐火电缆。接地保护采用TT系统。
5.4.6电气照明设计
（1）照明电源：均为单相220伏电源，电源从相关低压配电箱引来。
（2）导线选择及敷设：地下室选用电缆走桥架或导线穿管；干线选用封闭母线，进户线选用BV线。小区内10KV电缆采用YJV22-10KV型在电缆沟内敷设。0.4KV低压电缆采用YJV22-1KV型直埋或局部穿管敷设；小区道路照明供电电缆则沿路边绿化带穿管埋地敷设。
（3）应急照明设置：消防中心、消防泵房、机房等处设继续工作用的应急照明，主要通道、疏散楼梯设疏散用的应急照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，应急照明电源为双回路末端自动切换，备用电源自投自复。
5.4.7自动控制与自动调节
（1）电力设备控制：如水泵的水位自动控制，压力控制，温度控制，远动控制及信号显示等。
（2）通风控制。
5.4.8建筑物防雷保护与接地及电气安全
本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20m×20m的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于1欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30mA。所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单相插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于2.4m的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。
5.4.9弱电设计
1、火灾自动报警和消防联动控制系统
本工程消防系统按二类防火建筑进行设计。在底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。各种机房等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。火灾报警后，可联动如下消防设备：打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。火灾确认后，再联动控制如下消防设备：接通火灾疏散层的声光报警器；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。消控中心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通消防队的专线电话。
2、三表联网管理系统
主要指水表、电表、煤气表的远程自动抄表，由中心计算机传输控制器。采集终端和水、电、煤气计量表组成三表联网管理系统。可随时调用系统内任一水表、电表、煤气表的数据。
3、有线电视系统
本工程的电视信号源引自当地有线电视网，设置一有线电视机房。楼内信号采用分配—分支方式传输网络。每户设一根有线电视信号线，进户线缆敷设至室内的家庭信息箱，经户内的家庭信息箱再敷设至户内的用户插座。每户设二只终端插，电平达73±5db。
4、电话通讯系统
在小区管理处设一间电话通讯交接间，由市政通讯网引入的电话中继电缆在此交接箱内进行交接，在每幢楼的底层设一电话配线箱，由配线箱向每户敷设二根4芯电话线。电话线缆经户内的家庭信息箱再敷设至户内的终端插座。
5、安防系统
小区设两个出入口，全部设门卫、保安。住区全区实行巡更制，定点巡更与随机巡更相结合。从而保证小区内人财物的安全。
6、综合布线系统（小区宽带网络接入系统）
为满足小区内的用户及相关人员对语音，数据及多媒体图象的传输与通信的要求，在每幢楼内实施结构化综合布线（SCS）系统，布线系统将为小区内的用户实现与互联网的通信提供高速信息通道，SCS系统主干系统采用光纤，水平系统采用超五类双绞线（UTP），从而确保信号传输的速度和质量，并可支持以太网，ATM，ISDN，B-ISDN等高速多媒体网络技术应用。小区内的住户可通过小区的布线系统实现宽带接入。
5.5燃气工程
5.5.1设计依据
（1）建筑专业的图纸
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
（3）《城镇燃气设计规范》 （GB50028-2006）
（4）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
5.5.2燃气系统设计
燃气由小区内液化气瓶组间管道液化气接入各户，液化气瓶组间建设须经消防部门认可后方可实施。
5.6垃圾处理
结构形式为砖混结构，设在住房小区的下风向。垃圾处理站要分类处理垃圾，将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收，极大地降低垃圾对环境的污染。
第六章 环境影响评价
6.1环境保护执行标准
（1）《地表水环境质量标准》（GH3838—2002）
（2）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）
（3）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）
（4）《生活饮用水水源水质标准》（CJ 3020—91）
（5）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）
（6）《声环境质量标准》（GB3096—2008）
6.2施工期环境影响分析
6.2.1施工期污染源
1、施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
表6-1 各施工阶段主要噪声源状况
施工 阶段 | 声源 | 声级 | 施工阶段 | 声源 | 声级 |
土石方 阶段 | 挖土机 | 78-96 | 装修、安装阶段 | 电钻 | 100-115 |
冲击机 | 95 | 电锤 | 100-105 | ||
空压机 | 75-85 | 手工钻 | 100-105 | ||
打桩机 | 95-105 | 无齿锯 | 105 | ||
底板与 结构 阶段 | 混凝土输送泵 | 90-100 | 多功能 木工刨 | 90-100 | |
振捣器 | 100-105 | 混凝土搅拌机 | 100-110 | ||
电据 | 100-110 | 云石机 | 100-110 | ||
电焊机 | 90-95 | 多角磨光机 | 100-115 | ||
空压机 | 75-85 |
|
|
表6-2 交通运输车辆声级
序号 | 施工阶段 | 运输内容 | 车辆类型 | 声级/dB（A） |
1 | 土方阶段 | 土方外运 | 大型载重机 | 90 |
2 | 底板与结构阶段 | 钢筋、商品混凝土 | 混凝土罐车、载重车 | 80-85 |
3 | 装修阶段 | 各种装修材料及主要设备 | 轻型载重卡车 | 75 |
2、施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
3、施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
4、施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
6.2.2施工期环境影响分析
1、施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
表6-3 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段 | 昼间场界噪声 | 标准值 | 夜间场界噪声 | 标准值 |
土方阶段 | 75-85 | 75 | 75-85 | 55 |
结构阶段 | 70-85 | 70 | 65-80 | 55 |
装修阶段 | 80-95 | 85 | 禁止施工 | 55 |
2、施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。
6.3项目建成后环境影响分析
作为住宅建设项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。
6.3.1大气污染源分析
采暖和炊事采用天然气。
6.3.2水污染源分析
拟建项目的水污染源主要是生活污水。最高日用水量为60M3。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。室内排水废污合流，按用水量的80%计算，最大日污水排放量为48M3。
6.3.3环境保护措施
1、污水经化粪池处理后排入市政排水管道。
2、为减少噪声和振动，大部分设备机房设在地下室，水泵采用减振措施。排水立管置于管道井内以减少噪声。
3、所有卫生间及厨房的排风（油烟）均经专用管井至屋顶排放。
4、厨房废气均屋面高位排放。
5、风机、水泵等机电设备均选用低噪声设备并设置减振基础或吊架，风管配设消声器。各设备机房由土建配合作吸声、隔声、隔振措施。
6、风机至室外新风口和排风口的管道上设消声器，以消除噪声对室外环境的影响。
6.4公众参与
本项目环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为附近周围的居民，项目咨询专家。
第七章 劳动安全卫生与消防
7.1卫生防疫
1、地下生活水箱采用不锈钢板材质，无毒无味不锈蚀，便于清洗。
2、采用新型给水塑料管材，免受管道二次污染。
3、各用水量标准、水温水压满足规范要求。
4、本工程设备机房、 厨房、卫生间等需要排风的房间均按通风换气标准设计了全面机械通风系统，可以满足房间空气品质要求。
5、新风口位置均注意避免污染气体的再次吸入。
6、变配电间、水泵房等机房值班室均配设空调及通风系统，室内温度及空气品质实现有效控制。
7、人员经常停留的房间使用的通风机，与室内相通的管道上配设消声器。
7.2消防
7.2.1消防给水系统及其它灭火设施
1、消防给水系统
详见上述“5.3.4消防给水”章节内容。
2、消防栓系统
各建筑室内均按规范要求设有消防栓，消防栓的间距保证同层任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达。消防栓系统的栓口的静水压力不大于0.80Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa。消防栓水泵设两台，一用一备。室外设有消防栓接合器。
3、自动喷水系统
自动喷水泵设两台，一用一备。室外设有自动喷水接合器。
4、建筑灭火器系统
本工程各建筑室内还设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
室内消防系统的DN100及DN100以下管道采用镀锌钢管，丝扣连接；DN100以上管道采用无缝钢管，镀锌，卡箍连接。
7.2.2防排烟系统
1、防火处理
（1）本工程通风系统均按防火分区、使用功能设置，并对穿防火分区、楼板、机房重要房间处设70℃防火阀。
（2）通风水平管与竖井连接时，在水平管上设70℃防火阀。
（3）本工程通风系统管材均采用不燃材料。
2、消防排烟
排烟风机均采用消防高温排烟风机，专用于排烟的风机入口均设置常闭、火灾时电信号开启或手动开启、280℃自动关闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁；用于平时排风，火灾时排烟的排烟系统，风机入口设置常开、280℃自动关闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁。
3、消防防烟
（1）本工程楼梯间、合用前室均采用可开启外窗的自然排烟的防烟措施。
（2）本工程楼梯间、合用前室均采用机械加压送风的防烟措施，正压风机设于一层或顶层的风机房内。
4、自动控制
（1）着火时，手动、自动关闭通风系统电源。
（2）通风系统上70℃防火阀动作，联动关闭通风系统，并在消防值班室显示。
（3）着火时，手动、自动开启排烟风口，联动开启排烟正压风机，当烟气温度达280℃时，风机入口处的防火阀动作，联动关闭补风风机。
（4）着火时，手动、自动开启正压风口，联动开启正压风机。
7.2.3电气消防
1、消防供电：
所有消防设备（如消防水泵，自喷泵，正压风机，消防电梯，防火卷帘，消控中心电源，事故照明等）均由引自不同变压器的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。
2、火灾自动报警和联动控制系统：
（1）本项目的住宅和车库需设置消防报警及联动控制系统。在楼底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。
（2）机房、住宅、走道等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。
（3）火灾报警后，可联动如下消防设备：打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。
（4）火灾确认后，再联动控制如下消防设备：接通火灾疏散层的声光报警器或消防广播；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。
（5）消控中心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通市消防队的专线电话，有与各幢楼的消防对讲电话。
3、火灾事故照明：
（1）消控中心，计量间，消防泵房，正压风机房等设继续工作用的应急照明。
（2）疏散走道，楼梯间及主要出入口设疏散照明和疏散指示标志。
4、线路：
（1）消防负荷的电源线和控制线均选用耐火电缆电线。
（2）消防线路全部为穿钢管在板，墙，地内暗敷，或在耐火桥架内敷设。
（3）线路按各防火分区组织敷设。
第八章 节能节水措施
8.1节能
8.1.1设计依据
（1）中华人民共和国节约能源法（1998.1.1）；
（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；
（3） 国家建设部〔1998〕第1号令《城市节约用水管理规定》（1998.11）；
（4）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。
8.1.2能源配置与能耗分析
1、本项目使用的主要能源为电、水等，其中：
（1）用电量：30KVA（装机容量）；
（2）用水量：60m3/d（max）；
2、耗能设备
（1）用电设备：本项目主要用电为各类电器等。
（2）用水设备：本项目主要用水设备为厨房及生活与卫生配套设施等。
8.1.3节能技术措施
1、在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗构件均选用安全、节能型产品。
2、照明设计按不同场所（区域）的基准照度要求和设计规范，合理配置照明系统。
3、建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。
4、设备选型
（1）本工程采用先进的节能环保型动力设备、通风系统设备等，合理资源配置，减低能源消耗。
（2）变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产品。
8.2节水
8.2.1水环境
合理规划和建设区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水；实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境；建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。
8.2.2绿化景观用水节水
保障绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
8.2.3节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
第九章 项目组织管理与实施
9.1项目组织管理
9.1.1组织机构
本项目的管理实行建设单位法人负责制。项目建设单位为房地产管理所。
9.1.2工程管理
1、工程前期准备
（1）技术准备：
①审核施工图纸。
②编制《项目组织设计》。
③编制或审核施工图预算。
④编制或审核主要材料、设计计划。
⑤对特殊项目或重要的项目的参观、学习及必要的培训。
（2）物资准备
（3）现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。
（4）其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。
2、现场工程管理
（1）前期阶段的部分工作：
①旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。
② “三通一平”
③其他的工作（临建、占路，占地的办理）。
（2）施工建设阶段的工作：
①施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理。
②做好质量控制与管理，加强经济签证的管理。
③做好工程收尾的组织安排，竣工验收。
④做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。
⑤做好工程决算及项目移交。
9.2人力资源配置
本项目具体由房地产管理所，负责项目的规划、报批及建设。具体人数可根据需要安排。
物业管理是小区的重要组成部分，一个居住环境良好的小区必须具有完善的物业管理体系，为居民提供优质的服务和安全保障，如果说质量、设计、户型等是小区硬件的话，那么，物业管理体系则是小区不可缺少的软件部分。
9.3物业管理
1、管理组织
居民生活小区的物业管理机构共设3个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部，其职能包括绿化、卫生、安全、家庭服务等。
（1）经理室
是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。
（2）办公室
是在经理直接领导下，处理物业各方面事务，协调企业职能机构，业务关系的部门。
（3）工程业务部
在经理指挥下，为居民小区提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。
2、工作制度
项目单位在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：
（1）制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。
（2）发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。
（3）制止违反住宅区物业管理规定的行为。
（4）开展多种经营活动和有偿服务。
9.4项目实施安排
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目实施进度安排如下：
（1）编制可研报告及初步设计并审批 2011年5月
（2）施工图设计 （包括审批时间） 2011年6月
（3）土建工程施工 2011年7月～11月
（4）竣工、验收 2011年12月
第十章 工程招标
10.1招标依据及原则
10.1.1工作依据
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国建筑法》
3、《中华人民共和国招标投标法》
4、《中华人民共和国政府采购法》
5、《中华人民共和国价格法》
6、国家发展改革委令第 3 号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
7、《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》（原国家计委令2000年第3号）
8、《招标公告发布暂行办法》（原国家计委令2000年第4号）
9、《工程建设项目自行招标试行办法》（原国家计委令2000年第5号）
10、《评标委员会和评标办法暂行规定》（原国家计委、国家经贸委令2001年第12号）
11、福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法
10.1.2工作原则
严格按照《中华人民共和国招标投标法》及福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定的相关法律、法规，本着公开、公平、公正、诚信的原则，开展招投标工作。
10.2招标组织管理与方式
10.2.1组织管理
项目法人提出招标项目，制定招标方案报有关部门履行审批手续，取得批准后组织招标活动，项目法人委托有资质的招标代理机构组织招标，招标人组织招投标的活动，编制招标文件，组织评标活动，任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。
10.2.2招标方式
根据《中华人民共和国招投标法》和福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定，项目建设必须实行公开招标。
招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或进行自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和福建省的有关规定，坚持公开、公平、公正、诚信的原则，自觉接受政府职能部门的监督、检查，杜绝各种违纪、违法行为的发生。
10.3招标基本情况表
具体招标基本情况见下表10-l。
表10-1 招标事项核准申报表
项目名称 | 公共租赁住房 | 项目单位 | 房地产管理所 | ||||||||
项目联系人及电话 |
| 总投资额（万元） | 1500.00 | ||||||||
项目投资中国有资金投资是否占控股或主导地位 | 是 | ||||||||||
是否含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额） | 否 | ||||||||||
| 单项合同 估算金额（万元） | 招标方式 | 招标组织形式 | 不采用 招标形式 | |||||||
公开 | 邀请 | 自行招标 | 委托招标 | ||||||||
勘察 | 24.94 |
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| 询价 | |||||
设计 | 27.20 |
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| 询价 | |||||
施工 | 1139.70 | 公开 |
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| 委托招标 |
| |||||
监理 | 34.92 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要设备 | 79.56 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要材料 |
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其他 |
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情况说明： 其他可行性研究编制费12.47万元、散装水泥基金0.62万元、基础设施配套费29.70万元、临时设施费3.74万元、墙体改造5.44万元、水文地质勘探费2.49万元、白蚁防治费用1.36万元、招标费用9.98万元、预备费99.90万元。
（项目建设单位盖章） 年 月 日 | |||||||||||
注意事项： 1、单项合同估算金额应与可行性研究报告、项目申请报告中所列投资保持一致。 2、采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。 3、施工主要包括土建施工、设备安装、装饰装修等。 | |||||||||||
10.4招标方案
1、建筑、安装、装饰工程公开招标。公开招标的招标公告应在相应媒介发布，并须同报上级主管部门核准的招标初步方案内容一致。
2、勘察、设计及重要设备、材料的采购达到招标限额的应进行公开招标，达到比选限额的应进行比选。
（1）工程建设项目比选办法
根据《中华人民共和国招投标法》和福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定，特编制本工程的工程比选初步方案。
（2）比选范围
本工程的工程比选范围包括：勘察设计。
（3）比选方式
进行公开比选。
应当在福建省发展改革委指定的媒体和网站上发布比选公告，指定媒体同时代为接受申请人自愿报名。
比选公告应当载明比选人的名称和地址，项目的性质、数量、实施地点和时间，申请人的资质等级等报名条件以及报名办法等事项。比选公告规定的报名时间，最少不得少于三个工作日。
比选人邀请参加比选竞争的比选申请人（即比选被邀请人）数量为2至4个。比选人应在此范围内预先确定比选被邀请人的个数，并在比选公告中载明。
符合比选公告规定条件的比选申请人在2个以上（含），但等于或者少于比选公告中预先确定的个数的，比选人应向全部比选申请人发出比选邀请。
符合比选公告规定条件的比选申请人超过预先确定的比选被邀请人个数的，比选人在监督部门以及自愿到场的比选申请人的现场监督下，按预先确定的比选被邀请人数量从比选申请人中随机选择确定，当场向其发出比选邀请，同时将比选项目的特点和要求书面或通过指定媒介告知比选申请人。
3、工程评审
比选人进行比选时，应当通知政府投资主管部门、监察部门及有关行业主管部门到场监督。
比选人组建的评审委员会与比选申请人进行谈判并进行评选。
评审委员会由比选人选派本单位有关技术、经济、招标等方面的专业人员组成，成员人数为3人或者3人以上单数。
比选人单位不具备前款规定的专业人才的，应当在《福建省评标专家库》中随机抽取评标专家补齐。
10.4.1招投标程序
通过正式的招投标程序，分别进行资格预审——投标邀请——招标文件——现场踏堪——标前预备会——正式开标——综合评标等，确定中标单位。
评标结束后，按有关规定确定中标人并将中标结果通知未中标人；确定中标人后，在规定时间内与中标人签订合同。
10.4.2工程评标
参加评标的专家必须由建筑、机械、电子、造价等评标专家组成工程评标小组，与发改委、建设、监察等部门一道，共同负责工程的招标事项。
10.4.3其它招标要求
按规定向省发改委或市发改委申请核准招标的有关事项，依照国家、省招标的法律法规组织招投标，对中标单位按规定签订合同，按合同的要求履行职责。
第十一章 投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.1.1估算依据
本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。
项目投资估算参考的文件：
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
设备工程材料价格以市场价格并参考供应商报价情况估算；
11.1.2投资构成及估算参数
1、建设投资
（1）工程费用
①建筑工程费
主要包括公共租赁住房、配套服务用房、装饰工程、停车场、道路等，合计为1139.70万元。
②设备购置及安装费
主要为配套给排水、供电、消防及污水处理系统、电梯等设备购置及安装费用等，设备购置及安装费用估算为83.54万元。
③其他费用
主要为小区绿化及环卫设施费用24.00万元。
（2）工程建设其他费用
工程建设其他费用包括：前期工作开办费用、勘察设计费按工程费用、工程建设监理费、招标代理费等合计为152.86万元。
（3）工程建设预备费
根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，工程费用和工程建设其他费用的8%进行估算，为99.90万元。
综上所述，项目建设投资合计为1500.00万元。
投资估算表11-1
序号 | 工程或费用名称 | 建筑 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | |
1 | 工程费用 | 1139.70 | 79.56 | 3.98 | 24.00 | 1247.24 | |
1.1 | 土建工程 | 1117.70 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 1117.70 | |
1.1.1 | 公共租赁用房 | 980.10 |
|
|
| 980.10 | |
1.1.3 | 配套服务用房 | 137.60 |
|
|
| 137.60 | |
1.2 | 供电设施 | 0.00 | 48.96 | 2.45 | 0.00 | 51.41 | |
1.2.1 | 室内管线及照明 |
| 17.00 | 0.85 |
| 17.85 | |
1.2.2 | 室外照明系统 |
| 13.60 | 0.68 |
| 14.28 | |
1.2.3 | 弱电系统 |
| 10.20 | 0.51 |
| 10.71 | |
1.2.4 | 变配电系统 |
| 8.16 | 0.41 |
| 8.57 | |
1.3 | 给排水、消防系统 | 0.00 | 30.60 | 1.53 | 0.00 | 32.13 | |
1.3.1 | 给水系统 |
| 12.24 | 0.61 |
| 12.85 | |
1.3.2 | 排水系统 |
| 10.20 | 0.51 |
| 10.71 | |
1.3.3 | 消防系统 |
| 8.16 | 0.41 |
| 8.57 | |
1.4 | 辅助工程 | 22.00 | 0.00 | 0.00 | 24.00 | 46.00 | |
1.4.1 | 道路 | 22.00 |
|
|
| 22.00 | |
1.4.2 | 绿化及环卫设施 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 24.00 | 24.00 | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 152.86 | 152.86 | |
2.1 | 可行性研究费 |
|
|
| 12.47 | 12.47 | |
2.2 | 散装水泥基金 |
|
|
| 0.62 | 0.62 | |
2.3 | 基础设施配套费 |
|
|
| 29.70 | 29.70 | |
2.4 | 临时设施费 |
|
|
| 3.74 | 3.74 | |
2.5 | 墙体改造 |
|
|
| 5.44 | 5.44 | |
2.6 | 水文地质勘探费 |
|
|
| 2.49 | 2.49 | |
2.7 | 白蚁防治 |
|
|
| 1.36 | 1.36 | |
2.8 | 勘察费 |
|
|
| 24.94 | 24.94 | |
2.9 | 监理费 |
|
|
| 34.92 | 34.92 | |
2.10 | 设计费 |
|
|
| 27.20 | 27.20 | |
2.11 | 招标费用 |
|
|
| 9.98 | 9.98 | |
3 | 预备费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 99.90 | 99.90 | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 99.90 | 99.90 | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.00 | 0.00 | |
4 | 建设投资合计 | 1139.70 | 79.56 | 3.98 | 276.76 | 1500.00 |
11.1.3投资估算
项目总投资为1500.00万元，包括工程费用1247.24万元，工程建设其他费用152.86万元，预备费99.90万元。
11.2资金筹措
项目总投资为1500.00万元，由县财政统筹。
第十二章 效益分析
12.1经济效益分析
本工程经济评价的方法与原则是按照国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行的。鉴于本工程是具有社会保障性质的工程，属国家对项目区新就业人员等“夹心层实施的一种社会救助，它所产生的效益除一部分可以定量分析，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益。本工程符合城市国民经济建设发展的需要，是住房保障体系必不可少一部分。
本项目仅对公共租赁住房进行投资估算分析。投资估算表见附表1。
本项目是公益性项目，投入由财政全额拨付，其运作不以盈利为目的，其效益主要体现社会效益上，故本报告不对项目财务盈利能力进行分析评价。
12.2社会效益分析
12.2.1 社会影响评价
1、项目建成后能够改善项目区新就业人员等“夹心层”的住宿条件，为项目区低收入阶层提供良好的居住环境，解决特困企业的住房问题，保证人民安居乐业和社会安定。
2、通过本项目的实施，可以改善基础设施建设，增加城市功能，创造良好的招商引资的环境，促进经济的发展。
3、该项目实施后对公共租赁房建设的发展都具有十分重要的意义。
4、该项目的建设有利于人们居住条件的改善，有利于改善城市的基础设施，优化城市的投资大环境。该小区建成后将大大缓解的住房压力，解决低收入阶层的住房压力。
5、该项目的建设将带动相关产业的发展，扩大就业面，增加就业机会，有助于缓解目前日益严峻的下岗职工再就业的压力。社区服务可创造许多就业机会，同时扩大商业，发展市场，增加财税来源。另外，小区附近的商铺管理和物业管理，均可为下岗职工提供再就业机会。
6、综上所述可知，该项目不仅能解决居民的住房困难，还能改变城镇面貌，提高人们的居住、生活、学习环境的质量，是一项有益于社会、有益于群众的具有显著社会效益的工程。
12.2.2互适性分析
从直接受益者来看，本项目的建设，可提高新就业人员等“夹心层”的生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会的安定起到积极的作用，社会效益明显。从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起积极的推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。
12.2.3社会风险分析
本项目不仅符合当地新就业人员等“夹心层”的住房需求，而且不损害其他群体的利益，有利于和谐社会的建设，不会产生、激化社会矛盾。不存在社会风险。
第十三章 结论与建议
13.1结论
本项目是实施民心工程的建设项目，公共租赁房建设的目的是改善新就业人员等“夹心层”的住房困难情况，为项目区低收入阶层提供良好的居住环境，解决特困企业的住房问题，保证人民安居乐业和社会安定，是构建和谐社会，全面建设小康社会的需要，因此，项目建设是必须的。
项目建设符合城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水电气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，经济效益良好，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。
本项目地理位置优越，小区功能齐全，自然环境优美，空气清新，规划设计合理，该项目以本区现有建筑市场为依托，通过发展、刺激引导，促进建筑业的发展，增加社会就业机会，有利于推进项目区的经济发展、社会进步。该项目科学地解决了环保问题，不会造成环境污染，社会效益明显。为此建议有关部门积极支持项目实施，协助搞好项目建设，促使项目早日建成。
13.2建议
由于项目规模较大，时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
（1）实行速度管理，加强项目运作进度。
（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。
（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。
（4）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。
