《2022年住宅公寓项目可行性研究报告范文：房地产项目财务评价怎么写》
住宅公寓项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论....................................................................................... 6
第一节 项目概况.................................................................................................. 6
一、项目名称..................................................................................................... 6
二、项目地理位置.............................................................................................. 6
三、建设规模..................................................................................................... 6
四、项目投入总资金及资金效益情况.................................................................. 6
第二节 承办单位概况.......................................................................................... 6
一、承办单位名称.............................................................................................. 6
二、承办单位概况.............................................................................................. 6
第三节 可行性研究报告编制依据...................................................................... 6
第四节 项目主要建设条件.................................................................................. 7
第五节 主要技术经济指标.................................................................................. 7
第七节 问题与建议.............................................................................................. 8
第二章 项目投资环境与市场研究..................................................... 9
第一节 项目投资宏观环境................................................................................ 9
一、宏观经济发展状况....................................................................................... 9
二、国家对房地产业的宏观调控政策................................................................ 10
三、全国房地产发展状况................................................................................. 15
第二节 区域房地产市场分析.......................................................................... 18
一、山西省房地产发展现状及趋势................................................................... 18
二、忻州市房地产发展趋势.............................................................................. 19
三、忻州市典型楼盘调查分析.......................................................................... 19
四、忻州市房地产市场需求分析....................................................................... 24
第三章 项目建设规模与项目开发条件.......................................... 25
第一节 项目建设内容........................................................................................ 25
第二节 项目建设规模........................................................................................ 25
第三节 项目开发条件........................................................................................ 26
一、项目SWOT分析.......................................................................................... 26
二、消费者定位和项目定位.............................................................................. 27
第四章 建筑方案与营销计划......................................................... 30
第一节 建筑方案.............................................................................................. 30
一、规划设计依据............................................................................................ 30
二、规划设计原则............................................................................................ 30
三、规划设计理念............................................................................................ 31
四、规划设计................................................................................................... 32
五、结构设计................................................................................................... 36
六、基础配套设施综合规划.............................................................................. 37
七、电力工程规划............................................................................................ 38
八、电信工程规划............................................................................................ 40
九、给排水工程规划........................................................................................ 41
十、暖通工程规划............................................................................................ 44
十一、燃气工程规划........................................................................................ 45
十二、环卫设施规划........................................................................................ 45
十三、建筑新材料、新技术的应用................................................................... 45
十四、主要技术经济指标................................................................................. 47
第二节 营销计划.............................................................................................. 47
一、营销策略................................................................................................... 47
二、营销时间................................................................................................... 51
三、预计销售价格............................................................................................ 53
四、销售进度................................................................................................... 53
第五章 节能、节水措施................................................................ 54
第一节 节能节水的必要性................................................................................ 54
第二节 设计依据................................................................................................ 55
第三节 建筑节能................................................................................................ 55
第四节 节电措施................................................................................................ 55
第五节 节水措施................................................................................................ 56
第六章 环境影响评价...................................................................... 58
第一节 项目场址环境现状.............................................................................. 58
第二节 环境标准.............................................................................................. 58
第三节 项目环境影响分析.............................................................................. 59
一、建设期间对环境的影响.............................................................................. 59
二、建设期间环保措施..................................................................................... 60
三、设计中环保措施........................................................................................ 61
四、项目运营期间环保措施.............................................................................. 61
第四节 环境影响评价结论.............................................................................. 63
第七章 消防................................................................................... 64
一、设计依据................................................................................................... 64
二、消防安全措施............................................................................................ 64
第八章 项目实施组织管理............................................................. 66
第一节 项目招投标.......................................................................................... 66
一、招标依据................................................................................................... 66
二、招标组织原则............................................................................................ 66
三、招标范围................................................................................................... 67
四、招投标程序............................................................................................... 67
五、招标的具体情况........................................................................................ 69
第二节 建设期项目管理.................................................................................. 70
一、项目组织机构............................................................................................ 70
二、项目管理措施............................................................................................ 71
第三节 资金管理................................................................................................ 72
第九章 项目实施进度...................................................................... 73
第一节 工期计划................................................................................................ 73
第二节 施工进度图............................................................................................ 73
第三节 销售计划................................................................................................ 73
第十章 投资估算与资金筹措......................................................... 74
第一节 投资估算依据........................................................................................ 74
一、定额依据................................................................................................... 74
二、材料及设备价格依据................................................................................. 74
三、其他依据................................................................................................... 74
第二节 投资估算................................................................................................ 75
一、基本参数................................................................................................... 75
二、建设工程投资估算..................................................................................... 75
第三节 资金筹措.............................................................................................. 79
第四节 资金使用计划...................................................................................... 79
第十一章 销售及经营收入测定..................................................... 80
第一节 项目销售收入测算.............................................................................. 80
第二节 项目销售税费及净收入预测.............................................................. 80
第三节 土地增值税测算.................................................................................. 81
第四节 项目销售回款计划.............................................................................. 82
第五节 资金来源与运用分析.......................................................................... 83
第六节 销售利润.............................................................................................. 83
第十二章 财务评价与敏感性分析................................................. 85
第一节 盈利能力分析...................................................................................... 85
第二节 项目不确定性分析.............................................................................. 85
一、 盈亏平衡分析.......................................................................................... 85
二、 敏感性分析.............................................................................................. 86
第十三章 社会评价及风险性分析................................................... 87
第一节 社会影响效果分析.............................................................................. 87
一、项目社会影响............................................................................................ 87
二、项目环境效益评价..................................................................................... 88
第二节 社会适应性分析.................................................................................. 88
第三节 风险性分析.......................................................................................... 89
一、风险因素识别............................................................................................ 89
二、风险概率等级评估及对策.......................................................................... 91
三、风险特点及对策........................................................................................ 91
第十四章 结论与建议.................................................................... 92
第一节 结论...................................................................................................... 92
第二节 建议...................................................................................................... 92
附表及附件....................................................................................... 93
附表：.................................................................................................................. 93
第一章 总论
第一节项目概况
一、项目名称
住宅公寓项目
二、项目地理位置
本项目位于忻州市经济技术开发区，开发区位于忻州市城北，东倚北同蒲电气化铁路，西傍大运高速公路，南接忻台旅游公路，北邻顿村温泉渡假村。
三、建设规模
项目总用地20亩，总建筑面积40002平方米。
四、项目投入总资金及资金效益情况
该项目总投资估算8003.66万元，预测能实现销售收入14532.63万元，税前利润4271.68万元，税前成本利润率53.36%，税后利润3203.31万元，税后成本利润率40.02%。投资回收期2.7年。
第二节承办单位概况
一、承办单位名称
二、承办单位概况
第三节可行性研究报告编制依据
1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）
4、忻州市城市总体规划 ；
5、忻州市“十一五”规划；
6、《城市规划编制办法》
7、《城市居住区规划设计规范》
8、委托方提供的有关资料。
第四节项目主要建设条件
1、项目的建设符合忻州市城市发展总体规划要求。
2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。
3、项目场址周边市政设施配套条件较好。
4、项目所需资金已经有所落实。
第五节主要技术经济指标
序号 | 项 目 | 指标 |
|
1 | 占地面积 | 13,334.00 | ㎡ |
2 | 总建筑面积 | 44,502.00 | ㎡ |
3 | 项目总投资 | 8,003.66 | 万元 |
4 | 项目经营收入 | 14,532.63 | 万元 |
5 | 利润总额 | 4,271.08 | 万元 |
6 | 税后利润 | 3,203.31 | 万元 |
7 | 成本利润率（税前） | 53.36% | % |
8 | 成本净利润率（税后） | 40.02% | % |
9 | 财务净现值（FNPV） | 1,260.44 | 万元 |
10 | 财务内部收益率（FIRR） | 26.00% | % |
11 | 动态投资回收期 | 2.70 | 年 |
第七节问题与建议
1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。
2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。
第二章 项目投资环境与市场研究
第一节 项目投资宏观环境
一、宏观经济发展状况
1-4月份全国经济发展状况
（1）工业生产平稳较快增长
4月份，规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比3月份小幅回落0.3个百分点；1-4月份累计，工业增加值同比增长19.1%，增速比一季度回落0.5个百分点。
4月份，工业企业产品销售率为98.4%，比上年同月提高0.6个百分点。工业企业实现出口交货值7183.7亿元，同比增长27.5%。
（2）城镇固定资产投资保持快速增长
1-4月份，城镇固定资产投资46743亿元，同比增长26.1%，比上年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资19394亿元，增长20.8%；房地产开发投资9932亿元，增长36.2%。
（3）社会消费品零售总额继续平稳较快增长
4月份，社会消费品零售总额11510亿元，同比增长18.5%，比上年同月加快3.7个百分点，比3月份加快0.5个百分点。1-4月份，社会消费品零售总额47884亿元，同比增长18.1%，比上年同期加快3.1个百分点，比一季度加快0.2个百分点。
（4）居民消费价格温和上涨
4月份，居民消费价格同比上涨2.8%（上年同月为下降1.5%），涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，城市上涨2.7%，农村上涨3.0%；食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨1.3%；消费品价格上涨3.2%，服务项目价格上涨1.6%。1-4月份，居民消费价格同比上涨2.4%（上年同期为下降0.8%），涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分类别看，4月份，八大类商品价格五涨二降一平，其中食品价格同比上涨5.9%，烟酒及用品类价格同比上涨1.7%，衣着类价格同比下降1.3%，家庭设备用品及维修服务价格同比下降0.5%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨2.8%，交通和通信类价格同比持平，娱乐教育文化用品及服务类价格同比上涨0.4%，居住价格同比上涨4.5%。
4月份，居民消费价格环比上涨0.2%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.2%；食品价格下降0.1%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨0.1%，服务项目价格上涨0.5%。分类别看，4月份，食品价格环比下降0.1%，烟酒及用品类价格环比持平，衣着类价格环比上涨0.1%，家庭设备用品及维修服务价格环比持平，医疗保健及个人用品类价格环比上涨0.3%，交通和通信类价格环比下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务类价格环比上涨0.5%，居住价格环比上涨0.9%。
二、国家对房地产业的宏观调控政策
三、全国房地产发展状况
1、房地产开发完成情况
1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%，占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元，比上月增加648亿元，增长19.4%。
1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%；房屋竣工面积1.92亿平方米，同比增长18.1%，其中，住宅竣工面积1.53亿平方米，增长14.8%。
1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。
2、商品房销售情况
1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%，办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。
5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
3、房地产开发企业资金来源情况
1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
二手住宅销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月份缩小1.3个百分点；环比下降0.4%，比4月份涨幅低2.1个百分点。
5、全国房地产开发景气指数
5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.07，比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.13点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.56，比4月份提高0.62点，比去年同期提高12.43点；本年资金来源分类指数为116.69，比4月份回落1.46点，比去年同期提高20.07点；土地开发面积分类指数为90.15，比4月份提高1.70点，比去年同期回落2.40点；商品房空置面积分类指数为103.48，比4月份提高1.70点，比去年同期提高14.43点；房屋施工面积分类指数为111.36，比4月份回落0.49点，比去年同期提高17.43点。
第二节 区域房地产市场分析
一、山西省房地产发展现状及趋势
山西省2009年房地产开发业整体呈投资快速增长、结构逐步优化、规模继续扩大、金融资金到位等良好态势。2010年，山西省房地产开发市场仍会向稳定、健康的方向发展。
2009年，山西省房地产开发投资增幅居全国首位，共完成477.3亿元，同比增长45.5%，比全国平均增幅高29.4个百分点。全省房地产开发投资在建项目966个，其中新开工项目409个，比上年增加了63个，增长29.8%，完成投资227.8亿元，同比增长1.7倍，占到全省房地产开发投资的比重为47.7%。在房地产开发投资中，住宅中的中小户型增多，90平方米及以下住房投资完成142.3亿元，同比增长1.6倍，所占比重由上年的16.7%上升到29.8%。商品房开发中，90平方米及以下住房施工面积达1432.5万平方米，同比增长1.06倍，增幅比上年上升了81.5个百分点，占商品房施工面积的比重由上年的17.7%上升到26.1%。去年，全省房地产开发投资总量最高的市是太原市和大同市，两市投资分别完成165.0亿元和83.7亿元,成为拉动全省房地产开发投资快速增长的强大引擎。
2009年12月至2010年1月，国务院密集出台了一系列房地产调控政策，以支持自住和改善性住房消费，抑制投机、投资性购房，遏制房价过快上涨。就山西省而言，大部分购房者的购房动机源于自住，政策对山西省房地产业发展影响较小。再加上宏观经济企稳回升、居民收入不断增加、物价水平止跌回升、资金流动性总体宽松、消费结构升级和通胀预期心理等因素影响，2010年山西省房价大幅下跌的可能性不大。
2010年，全省商品住宅供应量将集中放量，预计新增住宅供应780万平方米左右，主要来自于老盘新开，算上现有的存量住宅335万平方米，2010年商品住宅总体的供应量有望达到1115万平方米，将超过2009年住宅销售总量。
二、忻州市房地产发展趋势
（1）经济快速发展，投资及消费都有较大增长空间
忻州市近几年经济增长速度较快，快速增长的经济与投资也提升了忻州市居民的消费能力，从而也为忻州市的房地产发展提供了充足的动力。
（2）房地产交易量和价格均呈稳步上升趋势
根据忻州市房地产投资量、开工量、成交均价及市场需要情况判断，未来忻州市房地产市场仍将是稳步上升趋势，但竞争会日益激烈。
三、忻州市典型楼盘调查分析
1、楼盘基本资料
序号 | 楼盘名称 | 物业类别 | 建筑类别 | 地理位置 | 规模 | 商品房均价 （元/m2） | 开盘 时间 | 销售情况 |
1 | 交通小区 | 公寓 别墅、商铺 | 高层,小高层, | 忻州市和平西街南次一号 | 占地面积: 51000m2，总建筑面积:84000 m2，总户数:954 | 均价2200元/m2最高价 2400元//m2 | 2008-6 | 售完 |
2 | 御景园小区 | 住宅、 | 多层 | 忻州市云中北路西 | 占地面积39624.1 m2，总建筑面积: 82900.79m2，总户数:788 | 楼盘价格2281-6000元 | 待定 | 待售，认筹中 |
3 | 开莱国际社区 | 住宅、别墅 | 小高层、高层 | 忻州市七一北路东 | 占地面积: 172949.62平方米，总建筑面积:50万平方米，总户数:4517 | 1320元/平方米-3600元/平方米 | 2008-6-10 | 尾盘销售 |
2、住宅供应结构
据统计，2008年至2010年04月推出的楼盘中，高层住宅居多。从开发的物业比例来看，高层类物业在忻州市场的开发水平不断提高，此类物业也正被更多市民所接受。
调查表明，消费者需要的产品（别墅产品除外）主要集中在三房面积80～125m2不等，占到65%，四房面积130～140m2及180～200 m2左右复式楼占到25%左右，尚有80m2以下占到10%左右。
现阶段市场产品多集中在110～140m2，而90～100m2三房设计产品（征对中低收入群体）明显不足（现有产品多集中在高层或小高层，但价位与多层相比客户面更窄）。
3、物业类型配比情况
通过对忻州比较有规模的大盘及名盘进行调查，物业产品包括别墅、多层、（小）高层等。户型面积从80～200不等（不含别墅）。
从调查的物业类型来看，现在纯单一产品的小区很少，基本上都是包括多层、别墅、商铺、还有（小）高层等混合型地产。
4、客户群体分析
（1）年龄情况
购房的消费者年龄主要集中在36～40岁，占到45％，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用1次性付款，其次是25～35，占到35％，他们出来工作几年，有一定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。
（2）婚姻状况
因消费者主要集中在30岁左右，所以消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占75％左右。
（3）家庭人口状况
家庭人口数主要集中在3人，其占45％，他们年龄主要集中在26～40岁，其人员组成主要是爱人与小孩；3口之家另一部分群体年龄集中在20～25岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母；4、5口之家主要集中36～45岁，其成员是爱人与2小孩与3小孩；6、7口之家则是三世同堂家庭。
（4）文化程度
消费者的文化程度主要集中在高中，其占46％，他们主要是个体经营者；其次是本科，占20％，他们主要是工薪阶层。
（5）职业状况
消费者的职业主要是个体经营者以及工薪阶层。
（6）个人月平均收入
个人平均月收入主要集中在1500～2000元，占30％，其次为2000～3000元，占25％。1500～2000元的主要是工薪阶层，2000～3000元的主要是个体户。个人平均月收入较高，这是购买别墅群体的一个特征。
（7）家庭月平均收入
家庭平均月收入主要集中在2000～5000元，占40％，其次6000～7000元，占19％。
（8）购房目的
调查显示，为了改善居住环境而有购房意向的人占大多数，比例高达60％。为结婚，作为临时休息和工作的场所和投资而打算购房的消费者所占比例也较高，分别占13％、12％和15％。
从以上购房目的调查中显示，多数人对现在住房地居住环境不是很满意，他们为了改善自己的居住环境而打算买房，在买房时环境可能是其主要考虑的因素，另外，也有很大一部分群体是为了投资而买房。
（9）影响购房决策的最大因素
调查结果显示，消费者在购房时考虑的因素较多，有价格、交通、配套、地段、楼盘综合素质、户型、服务、开发商信誉、建筑风格、升值潜力等。．
消费者在购房时对价格比较感，有50％的人表示在购房首先考虑的是价格；其次，有42％的人表示在购房时主要考虑的因素是交通及环境；另外：配套，地段、楼盘综合素质，户型设计，服务等也会成为人们在购房时首要考虑的因素。
（10）单价选择
愿意接受的单价主要集中在2000～2500元/m2，占28％；其次集中在2500～3000元／m2，占22％；因为目前忻州高层价格均价在3200元左右，商铺均价在3500元左右。
（11）户型选择
通过调查了解及分析，忻州市住房消费者根据年龄层大致分为两类群体，一类是25～35岁群体，一类是35岁以上群体。第一类群体相对比较年轻，但也是多层住宅的消费主体之一，这类客户大部分属首次购房，多为满足自住需求，主要考虑房屋的价格因素，注重户型设计合理，及居住是否方便。面积选择100～120m2三房居多。
另一类群体约占购房群体的60%。他们多为二次或二次以上置业，经济条件相对宽裕，主要为了提高生活品质，特别注重居住区环境及产品的舒适性，还有部分客户考虑子女读书方便而购房，多选择三房或四房，面积130～200（复式）平米。经济实力较强的客户，多趋向选择别墅类物业或者跃层及大面积花园洋房。
四、忻州市房地产市场需求分析
忻州市房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，2003年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。2003年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于忻州市房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场，产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点、高要求、高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，一流的质量、完善的配套、卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。
第三章 项目建设规模与项目开发条件
第一节项目建设内容
本项目包括住宅、商业主体工程，社区室外配套建设等内容
第二节项目建设规模
本项目总建设用地面积为13334平方米，总建筑面积为44502平方米，计容积率建筑面积为40002平方米，其中住宅建筑面积为32002平方米，商业建筑面积为8000平方米，容积率为3，建筑覆盖率为38.55%，绿化率为30%，建筑高层为60米或以内，建筑层数以小高层为主。
相关经济技术指标
总建设用地面积 | 13,334.00 | m2 | |
总建筑面积 | 44,502.00 | m2 | |
计入容积率总建筑面积 | 40,002.00 | m2 | |
其中 | ①住宅物业建筑面积合计 | 32,002.00 | m2 |
②商业物业建筑面积合计 | 8,000.00 | m2 | |
不计入容积率建筑面积 | 4,500.00 | m2 | |
其中 | 地下车库建筑面积 | 4,500.00 | m2 |
容积率 | 3.00 | — | |
建筑覆盖率 | 38.55% | % | |
绿化率 | 30% | % | |
建筑高度 | 60m | m | |
社区总户数 | 320 | 户 | |
社区预计常住人口数 | 1,024 | 人 | |
社区建筑总栋数 | 5 | 栋 | |
其中 | ①普通住宅建筑栋数 | 4 | 栋 |
②复式楼栋数 | 1 | 栋 | |
③其他建筑栋数 |
| 栋 | |
第三节项目开发条件
一、项目SWOT分析
1、优势（strength）
（1）地理位置优势
本项目位于忻州市经济技术开发区，基础配套设施齐全。
（2）环境优势
项目地南接忻台旅 游公路，北邻顿村温泉渡假村，空气清新、环境幽雅。
（3）交通便捷
项目所在地忻州市经济技术开发区交通便利，铁路、公路呈树枝状向四方延伸。京原铁路、北同蒲铁路贯穿南北，分别与京包线、神黄线、石太线、太焦线相接。忻河线、宁岢线、宁静线分仰东西。108、208两条同道和忻台等三条省道从区内穿过。大运高速勺太旧高速相接直连京深高速公路，随着五台山机场的建成通航，开发区将成为忻州市的交通幅射枢纽中心，是名副其实的金三角地带。，交通交件及其便利。
（4）资金优势
山西xxx实业总公司资金实力雄厚，值得消费者信赖。
（5）规模优势
本项目占地20亩，总建筑面积40002平方米左右，在此区域如此大规模可供开发的土地已经不多。
2、劣势（weakness）
山西xxx实业总公司目前开发产品的数量不多，开发经营相对不足，因此在项目策划、建设、营销、管理等方面有一定的劣势。
3、机会（opportunity）
随着忻州经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着忻州知名度的逐渐提升，外地人到忻州旅游、经商以及定居的人数越来越多，市场供需两旺，空置率底，优质楼盘上市供不应求。
4、威胁（threat）
由于忻州市目前已经开发了大量楼盘，而且不乏许多高品质、大规模楼盘，这样，给项目带来一定的竞争压力。
二、消费者定位和项目定位
消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。
对忻州市可能的消费群研究：
1、事业较为成功，二次置业者。
要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。
预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在150 m2左右，售价约40万元。
2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。
要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美
预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140 m2，售价约为35万元。
3、有旧房，二次置业者（普通的寿光市居民，主要消费对象）
要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。
预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120 m2，售价约26万元。
4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）
要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。
预计：房型要求二室一厅为宜，面积在80 m2左右，售价约22万元。
5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。
要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。
预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60 m2，售价约13万元。
6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者
要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善
预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60 m2，售价约13万元。
依据项目的区位、周边配套服务设施、道路交通、子女教育、社区文化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为：
以项目所在区大量的商户和首次置业人士为主，辅以二次置业人士、高收入单身人士以及少量投资人士。该项目的开发建设具有切实可行的可操作性和立见成效的现实意义。
该项目的建设正是顺应了这一新形势、新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。
第四章 建筑方案与营销计划
第一节 建筑方案
一、规划设计依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》
⑵《忻州市城市总体规划》（2003-2020）
⑶《忻州城市风貌规划》
⑷《忻州市城市规划标准》
⑸《城市规划编制办法》及有关定额指标
⑹《城市居住区规划设计规范》
⑺ 中华人民共和国现行的有关法律、法规、技术规定
⑻ 委托方提供的规划设计条件和设计要求。
二、规划设计原则
1、独创性
因地制宜，在特色环境规划设计与建筑设计的基础上，在不大规模改变原生地形的前提下，充分利用业已形成的环境之优势，对基地做适当改良，以基地的独特自然地貌创造与众不同的居住环境，以人居场所与自然环境的和谐共生作为最大亮点。
2、以人为本
整体尺度设定,环境设计以中心尺度为基准，宏观层面上的总体考虑与微观层面上的各具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
公共服务建筑与环境场地的配套设施，在数量上、质量上均以高标准、高起点为原则，强调方便居住人群的使用。
3、生态化
充满自然异趣的居住氛围是最重要的开发卖点之一，该案拟树立“蓝天、阳光、绿水、雅居”的整体环境形象，使居住环境的营建尽可能地贴近自然，强调整体自然环境与生态观的引入。
4、可操作性
充分考虑项目实施造成的影响，尽可能地使项目开发的处于易于实施的境地，基础设施的建设也要考虑到整体建设的影响。
在户型配备方面，充分考虑多样化的需求，调查用户群的需求，以适应场地以及多元化、个性化的市场要求。
5、科技化
将新技术、新材料与当前住居模式有机结合，提升住宅功能质量与环境水平，在确保生活模式宜人的前提之下，提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代化居住空间。
三、规划设计理念
该规划以人为中心，以社会效益、经济效益和环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。
1、均好原则
在规划设计上以“均好”为原则，让每个住户都能平等的享受资源，都能获得等同的价值回报。
2、整体性与独立性的衔接
强调全区建设的整体性，包括：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施统一规划,形成统一整体。
在整体布局的基础上结合开发的实际状况，规划设计中既兼顾整体性的同时，又要便于规划的顺利实施。
3、集约性原则
充分保护自然资源与改善环境质量的同时，强调地块使用与管理的集约性，便于资源共享，促进相互交流，大量的开放性空间创造出“舒适、和谐、健康、优美且富于文化气息”的生活环境。
4、可持续原则
强调“社会、经济与环境效益”的三位一体，充分考虑资源利用。功能分区、用地划分、项目设施、建筑经济等方面长期性、环保性与人文延续性。
5、超前性原则
科学预测发展的需要，考虑智能化，为今后的发展留有余地，充分体现设计的前瞻性原则。
四、规划设计
1、总体布局
居住区的规划布局，应贯彻以人为本和可持续发展的思想，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。
用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和绿化用地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。
规划布局还应具有该项目的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。
2、住宅布置
住宅设计采用高层建筑，通过住宅的不对称式布局，总体呈现错落有致，丰富多变的邻里空间，加之贯穿于小区的绿化带，增强了小区的立体感和动态感。
本项目拟开发四栋高层住宅，层数为22层，一栋八层复式楼。
22层高层住宅布置在用地的南侧，居民尽最大可能充分感受并享用优雅的内外部空间，充分利用遮荫间距，提高了土地使用率，避免了对宝贵土地资源的浪费。同时形成了松张有序、各具特色的住宅轮廓线。
⑴住宅单元设计，能体现可持续发展智能建筑的新趋势。在功能布置上有三个特点：
①户型设计充分体现以人为本的设计思想，并结合当地居民的居住习惯。
②燃、电、水、暖四表尽量出户布置，或接电脑自动抄表系统。
③均设综合管线布置，其考虑水、电、燃、暖气外，尚有电话、电视、因特网、报警、传呼等弱电管线在新户型中安全、卫生、高效的运行。
⑵住宅立面风格：住宅是社会文明产物，不应偏离社会和传统文化，应沿袭地方文化脉络，同时，住宅也是体现城市风貌的重要标志。该小区住宅建筑形式力求体现“新东方主义”的艺术气质，造型简约、清新，立面采用现代造型的设计手法，飘板构架、线脚、外凸窗的运用充分表达其高雅、精致的主题风格。
⑶建筑色彩：住宅的立面色彩力求简约明快，亲切自然，楼体基座采用深色体系墙色，墙面以白色或灰色为主，凸阳台采用亮色如黄色等为主、并根据不同的风格和颜色形成不同的组团，以提高整个小区建筑的可识别性。
3、公建
为使用方便，物业管理中心设在小区北侧，同时为了完善小区的居住环境，在小区用地的中部布置室外休闲娱乐活动设施，并按不同年龄的心理需要，布置不同内容和氛围。
4、道路系统
⑴小区道路及入口
小区主入口设置在小区东部，面向迎宾路，，满足小区对外交通需求。
小区内车行系统分为二级：小区干道：红线宽度14米，路面宽7米；宅前宅后道路：路面宽度3米。
⑵静态交通
小区停车位根据设计要求，停车位按100%考虑，除利用地面停车外，还考虑利用地下车库作为主要停车方式。地面车库入口自用地的西侧进入，地面为大片绿化。
⑶无障碍设计
小区道路及公共设施必须考虑残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计，为行动不便者提供公平参与社会活动的机会。
5、绿化景观及公共开放空间
⑴将整个区域绿化连接成为有机的生态体系，将城市大环境融入小区绿化系统之中，促进城市的可持续发展。
结合小区公共开放绿地，在局部地区结合空间需求和功能要求放大形成集中活动场地，形成整个小区的景点中心，规划设计了软质绿化与硬质步行空间相结合的带状休闲活动区，以开放、舒展的自然景观为主，其间点缀适当的娱乐设施。
⑵精心设计入口场景，理顺车流和人流的关系，使其各行其道，整体形象以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示小区基本形象。
6、竖向规划
⑴指导思想和规划原则
①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；
②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；
③合理组织小区的地面排水；
④合理、经济地组织好用地的土方工程。
⑵规划内容
根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦，总体呈南高北低，西高东低之势。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。
五、结构设计
1、设计依据
⑴《建筑结构荷载规范》 GB 50009-2001
⑵《混凝土结构设计规范》 GB 50010-2002
⑶《建筑地基基础设计规范》 GB 5007-2002
⑷《建筑抗震设计规范》 GB 50011-2001
⑸《高层民用建筑设计防火规范》 GB 50045-95
2、该工程由多层公建及高层住宅楼组成。
3、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。
4、该工程中建筑物的耐火等级为二级。
5、该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.5度进行设计。
6、基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa
7、主要楼面活荷载标准值：
走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa
住宅：2.0kPa 疏散楼梯：3.5kPa
阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa
上人屋面：2.0kPa 不上人屋面：0.5kPa
设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。
六、基础配套设施综合规划
基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。
管线敷设交叉时应遵循以下原则：
⑴压力流管让重力流管；
⑵小管径让大管径；
⑶给水管尽量在污水管上面；
⑷易弯的让不易弯的；
⑸临时性的让永久性的；
⑹工程量小的让工程量大的。
各种管线间距应满足规范要求。
七、电力工程规划
1、设计依据
⑴《低压配电设计规范》
⑵《10KV变电所设计规范》
⑶《建筑设计防火规范》
⑷《民用建筑电气设计规范》
⑸《火灾自动报警系统设计规范》
⑹《建筑防雷设计规范》
⑺《高层民用建筑设计防火规范》
2、负荷估算
小区内建筑主要是高层住宅，住宅按6KW/户计算，用电负荷同时使用系数取0.6，总负荷为1152kW。
3、供电系统
小区内住宅其配套用房的应急照明设备、消防报警用电设备等属二级负荷；住宅用电及其它用电等属三级负荷。
根据负荷分布情况和负荷估算结果，小区设置1座变配电室，以满足住户用电需求。电源由附近的市政10KV线路以电缆方式埋地引入。
4、低压配电系统
小区内所有用电负荷均为低压负荷，供电电压380/220V。在小区内采用放射式供电方式。消防用电设备需由两个专用配电回路供电，电源引自不同的低压母线段，并在配电设备末端设双电源自动切换箱。每户住宅均为单相进线，电源进户后均设置用户配电箱。
变电所电力计量采用高供低计的形式；住宅实行一户一表计量，计量表采取相对集中的方式；公用照明等各类负荷设分类计量表。
5、建筑照明
根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2-3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。
6、电气消防系统
整个小区内按规范要求在相关场所装设火灾自动报警和联动控制装置。当火灾发生时，联动启动系统相关消防设施，扑救火灾。
7、建筑物防雷接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在每个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。
八、电信工程规划
1、电话通讯系统
该小区内的所有住宅及公用建筑的电话用户均设电话通讯，住宅按每户1门电话考虑，公建按100m2（建筑面积）一部计，需电话容量约720门。
2、电视系统
通过在小区内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各住户内，小区有线电视信号接自市政有线电视网。住宅有线电视终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计720个。
3、对讲与防盗门控制
在小区内各单元门住户处安装防盗门和对讲装置，以实现住户与访客的对讲，住户可遥控开启防盗门，有效防止非法人员进入住宅楼内。
4、住户宽带接入系统
建立小区宽带接入网络，在住户家中设立网络接入信息点，用户在家中享受宽带接入的信息网络服务。使小区内的住户可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。住宅宽带终端标准为1个/户，公建为1个/100m2，共计为720个宽带网络终端。
九、给排水工程规划
1、规划依据
⑴《建筑给水排水设计规范》 GB50015—2003(2003年版)
⑵《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)
⑶《居住小区给水排水设计规范》CECS 57—94
⑷《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40—90(1997年版)
⑸《人民防空工程设计防火规范》GB50098—98(2001年版)
⑹《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97
⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2001年版)
2、规划范围
该项目范围内室内外给水排水设计，含室内生活给水、污废水系统、室内消火栓灭火系统、建筑物灭火器具配置以及小区室外污废水排放、场地雨水排放等。
3、生活给排水规划
⑴生活给水规划
①水源
小区给水水源取自市政供水管网，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100-DN80,楼前管以单体设计时定，给水干管均在车行道下敷设，供水水源有保证。
②用水估算
用水量定额按住宅用水140升/人·日；服务人员及管理人员用水50升/人·日；绿化及浇洒道路用水1.5升/次·日，2次/日设计。
③供水系统
小区内高层建筑用水考虑设置统一变频供水系统供给，在地下室设置生活不锈钢水箱及变频泵组。
⑵生活排水规划
室内生活污废水合流，室外雨污分流，污废水均采用单立管排水系统，立管上部升顶通气。所有生活污、废水排出室外后经化粪池处理再排入室外市政污水管网。所有污废水经收集处理后，排入市政污水管网。
污水量以总用水量的90%计，污水干管管径为DN300-500，埋设于小区主要道路下。
4、雨水排水规划
①暴雨公式：
4091.17（1+0.824Lgp）
q=
（t+16.7）0.87
②屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。
5、消防给水规划
⑴消火栓给水系统
①设计参数
根据规范要求，室外消火栓系统用水量为20L／s，高层住宅、沿街商业建筑、地下车库的室内消火栓系统用水量为20L／s，火灾延续时间为2小时。
②室外消防
室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SSl50—1.0型地上式消火栓。
③室内消防
该工程室内消防系统与室内生活给水系统分开独立设置。根据规范要求，在高层住宅、商业建筑等处设置室内消火栓，室内消火栓的布置保证同层任何部分有两股消火栓水枪充实水柱同时到达。
⑵自动喷水灭火系统
根据规范要求，在沿街商业建筑等处设置自动喷水灭火系统，按中危险级II级，自喷系统喷水强度为8L／min·m2保护面积为160 m2。灭火时间为1小时，一次火灾灭火用水量为108m3。
⑶建筑灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》，本工程基本属于中、轻危险级，按中危险及A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸铵盐干粉灭火器两具。
5、管材选用
室外埋地给水管采用镀锌钢管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立管采用钢塑复合管,给水支管采用PP-R管；消火栓给水管DN100采用镀锌钢管，DN>100采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。
十、暖通工程规划
1、供热工程
⑴热力站及热源
该小区拟采用集中供热的方式，拟在小区内设汽水换热式集中换热站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。
⑵设计参数
①室外气象资料
冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-7℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；
②室内设计参数
场所 | 冬季温度（℃） | 相对温度% |
商铺 | 16-18 | 40 |
住宅 | 18-20 | 40 |
⑶热负荷测算
住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据）。住宅建筑采暖热负荷指标为60W/M2，采暖热负荷：2400KW。
2、空调
所有住宅均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自行选购。
十一、燃气工程规划
该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为DN100低压燃气管线为主管，防腐保护地下直埋敷设，供各用户使用。
小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。
十二、环卫设施规划
该小区垃圾生产量为0.5-0.7kg/人·日。垃圾成分以生活垃圾为主。区内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按60-80米服务半径设置垃圾收集点，实行定时收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。
十三、建筑新材料、新技术的应用
根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区中拟采用以下几项科技进步成果：
⑴新材料技术
墙体采用泡沫混凝土砌快，标准型材，板材及其它轻质材料，节约能源。采用彩色喷涂塑钢门窗，提高保温、防风、防渗性能,节约能源。冷水给水管拟采用ABS塑钢管，热水管拟采用超强PEX保热管，节能、耐腐、耐用、污染小。室内排水管材采用芯层发泡PVC管，室外排水采用超强PVC管，耐腐并节约钢材。
⑵系统新技术
①计算机网络系统
通过建立智能平台，以ATM交换技术为主干，配合局域网交换技术和ATM桌面交换技术及多层协议（ML\\MP）交换技术，实现单一网络上（ATM）和单一用户设备（高性能PC）的数据、视频、语音的综合服务。
②楼宇设备自动化
采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物设备自动化系统，对小区的给配水箱液位，变配电、照明、电梯等设备的运行进行监控和故障报警。
③综合布线系统
采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑结构布线，以支持CA.BA.OA等系统，实现模块化的开放性系统，增加实用性，提高扩充性。
④公共安全防范系统
可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统，并配以电视监控。主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境，实现人性化的社区管理。
⑤节能开关设备的应用
楼梯间及公共通道部分，采用声控或延时开关，节约电能，方便使用。
通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型居住小区。
十四、主要技术经济指标
小区主要技术经济指标
总建设用地面积 | 13,334.00 | m2 | |
总建筑面积 | 46,002.00 | m2 | |
计入容积率总建筑面积 | 40,002.00 | m2 | |
其中 | ①住宅物业建筑面积合计 | 32,002.00 | m2 |
②商业物业建筑面积合计 | 8,000.00 | m2 | |
不计入容积率建筑面积 | 6,000.00 | m2 | |
其中 | 地下室建筑面积 | 6,000.00 | m2 |
容积率 | 3.00 | — | |
建筑覆盖率 | 38.55% | % | |
绿化率 | 30% | % | |
建筑高度 | 60m | m | |
社区总户数 | 320 | 户 | |
社区预计常住人口数 | 1,024 | 人 | |
社区建筑总栋数 | 5 | 栋 | |
其中 | ①普通住宅建筑栋数 | 4 | 栋 |
②复式楼栋数 | 1 | 栋 | |
③其他建筑栋数 |
| 栋 | |
第二节 营销计划
一、营销策略
1、品牌策略
本项目将在市场调研、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等条件价值链的各个环节保持适度优势，并在某些环节取得绝对领先地位，从而确定企业的核心竞争力。
品牌是企业成功的重要标志、是企业赖以生存的基础、是房地产市场走向成熟的标志之一、是开发商树立企业形象的必然选择、是公共监督房产质量的主要手段，创立和发展企业品牌，实施品牌战略，已成为许多成功房地产企业的取胜之道。
2、营销价格策略
价格竞争是一种十分重要的营销手段。本项目营销过程中，为了实现经营战略和目标，根据不同的产品、市场需求和竞争情况，采取各种灵活多变的定价策略，把价格与市场营销组合中的其他因素更好的结合，促进和扩大上销售，提高企业整体效益。
（1）定价原则
① 供需原则：房产价格取决于周边市场楼盘的供需状况。供给变化与房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。
② 渐进原则：房地产作为不动产商品不仅具有一般商品的属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小；市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现“时间落后”现象，需要经过逐渐调整达到均衡。
③ 效益最大化原则：在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而且有最好的市场占有率。高价格确保获得最大收益。
④ 价格稳定原则：在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，而对每个阶段每一顾客的成交价基于同一标准制定，若有折扣、优惠赠品，一视同仁。
（2）价格策略：按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝向差，地段位置差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。
（3）定价方式：结合住宅小区内环境、综合地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异，进一步突出住宅小区的“卖点”。
3、营销渠道策略
本项目的营销渠道是：开发商把自己开发的产品销售权委托一家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者，这样可以加速推销工作。
4、营销促销组合策略
现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适的价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的物业，从关注、发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到与顾客之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业营销目标，还要借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多种促销手段：包括内部认购；人员直销；集团认购；灵活多样的付款方式；广告宣传；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；
方法 序号 | 广告 | 人员推销 | 促销促进 | 公共关系 |
1 | 电视广告 | 微笑服务 | 提供按揭 | 公益活动 |
2 | 户外广告 | 销售介绍 | 价格折扣 | 报告会 |
3 | 广播广告 | 现场推销 | 展销会 | 各种庆典 |
4 | 报纸广告 | 上门推销 | 抽奖、赠品 | 研讨会 |
5、营销广告策略
（1）通过忻州当地电视广告及电台广播进行推广，提升项目知名度；
（2）通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌，加大宣传力度以提升项目知名度；
（3）在报纸上通过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目知名度；
（4）通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项目；
（5）通过忻州市、忻州市一年一度的房交会，展示楼盘信息，吸引客户注意，提高项目知名度。
6、营销公共关系策略
本项目应通过传播、沟通等手段来影响公众，从而塑造自身形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作用。
二、营销时间
1、新形象导入期（2011年6月—12月）
目标：告知本项目信息，引起市场关注；
推广方式：利用工地形象包装、户外、DM单张、楼书折页、报纸及电视广告等加以散播；相应软文、新闻跟进，并配合户外道具，整合推广，以电视媒体为主释放桃园水乡项目的基础信息，如规划、户型、景观以及预期效果等
宣传要点：凸现本项目开发主题及生活特色。
先行准备：布点项目楼体及周边，并设计新围档，条幅，气球、路牌广告等，烘托工地现场的氛围等；
力求效果：预热市场，引起消费者注意，达到积蓄目标客户的目的。
备 注：活动营销依实际情况确定。
2、产品热推期（2012年1月—4月）
（1）媒体专题
目的：制造热点，拖出话题。
举措：新闻主题、营销公关
目的：储备更多客户，成熟市场形象。
举措：① 登记意向客户
② 资料、礼品发放
③ 举办小活动
力求效果：争取外地投资客，截流部分其他楼盘客源
（3）备选SP活动：
活动目的：根据形象推广预期效果，加强产品宣传，塑造产品的特色和巨大的投资价值，吸引目标客群广泛关注，进一步提高项目的品质感和知名度，为集中认购做铺垫。
举措：《“客户集中认购会”告知》、客户集中认购会》、《桃园水乡主题摄影展》
3、市场引爆期（2012年4月-8月）
推广目的：根据前期产品宣传和市场关注情况，配合销售策略，针对意向客群强势营销，促进项 目销售去化。
推广方式：以频繁的电视、报广、新闻通稿、短信、网络等媒介进行立体攻击。
硬广特点：开盘信息的曝光，引起县城、忻州以及周边乡镇市场的高度关注。
营销活动：根据营销策略推出活动，为项目造势。如“开盘庆典”，“样板房参观活动”
力争效果：一举成功，完成前期销售任务。
4、强销期（2012年9月—12月）
推广目的：借开盘热销之势，加强活动营销，进一步促进项目完全销售，提升桃园水乡的品质形象和社会形象。
推广方式：以活动为主，附加电视、报纸新闻报道的方式，加强宣扬项目热销情况及其原因。
电视媒体：加强本项目楼盘的形象报道，以及热销情况，消费者访谈等。
报媒：新闻通稿形式报道销售进展情况。
SP活动：《业主集体考察活动》
三、预计销售价格
本项目根据销售情况以及市场行情，随着经济的发展以及时间的推移适当调整销售价格。
各期销售价格预测表（元/平方米）
年份 分类 | 2011年 第四季度 | 2012年第一季度 | 2012年第二季度 | 2012年第三季度 | 2012年第四季度 |
住宅 | 3100 | 3150 | 3200 | 3250 | 3300 |
商业 |
| 3400 | 3500 | 3550 | 3600 |
四、销售进度
根据项目实际情况，结合周边项目销售情况分析，预计本项目销售进度如下：
年份 分类 | 2011年 第四季度 | 2012年第一季度 | 2012年第二季度 | 2012年第三季度 | 2012年第四季度 |
住宅 | 10% | 15% | 35% | 25% | 15% |
商业 |
| 15.0% | 30% | 30% | 25% |
第五章 节能、节水措施
第一节节能节水的必要性
2007年6月3日，国务院印发的《节能减排综合性工作方案》，明确了2010年中国实现节能减排的目标任务和总体要求。提出了“十一五”期间单位国内生产总值能耗降低20％左右，主要污染物排放总量减少10％的约束性指标。2007年6月26日，建设部提出的“关于落实《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。
根据中央建设节约型社会以及“十一五”期间节能减排的目标和要求，山西省政府制定了《山西省节能减排综合性工作方案》，根据方案，到2010年，全省万元GDP能耗（按照2005年价格计算）比2005年降低17%，由1.73吨标准煤下降到1.44吨标准煤，平均年节能率3.7%。
搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是落实中央以及山西省“十一五”期间节能减排的目标的有力保障。
第二节设计依据
1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。
2、《公共建筑节能标准》；《公共建筑节能设计标准》（2005年7月1日实施）。
3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134—2001）；
4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。
第三节建筑节能
1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。
2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。
3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。
第四节节电措施
本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：
1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。
2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。
3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。
①高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。
②较大场所采用照明分区控制开关。
③采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。
④充分利用自然光并根据自然光的照度变化， 调整电气照明点亮的范围。
4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。
第五节节水措施
本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。
1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《城市供水条件》（国务院158号令）、建设部《城市节约用水管理办法》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。
2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。
3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、滴、漏。
4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆，小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。
第六章 环境影响评价
第一节 项目场址环境现状
本项目位于忻州市经济技术开发区，该区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达《环境空气环境标准二级标准》的要求，噪声达到《城市区域噪声标准》二级标准。
第二节 环境标准
环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。
环境保护标准：
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）
（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）
（4）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）
（5）《大气环境质量标准》（GB3095-96）一级
（6）人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）B类标准；生活饮用水体达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749－1985），其他水体达《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）三类
（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类
（8）《污水综合排放标准》（GB8987-1996）一级
（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）
（10）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）
（11）《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）
（12）公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》（GB9633－9673）。
第三节 项目环境影响分析
一、建设期间对环境的影响
本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。
1、废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。
2、废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为 CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。
3、固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾。
4、噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75～100dB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。
二、建设期间环保措施
1、施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。
2、施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入西洱河。
3、施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对洱海、西洱河及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。
4、施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523–90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。
5、施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。
6、光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。
7、工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。
8、管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。
三、设计中环保措施
1、通风系统均安装消声器。
2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。
3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。
4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。
5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。
四、项目运营期间环保措施
1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。
2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。
3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。
4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的《城市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。
5、废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到《污水综合排放标准》（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。按用水量的80%计算本项目区内的污水量，新建排污水设施，修筑排污管道，配置排污处理设施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入巴江河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。
6、在项目拟建场址区现有水资源环境的基础上加强旅游景区的绿化美化和环境管理工作，切实做好水土保持工作，实现旅游资源的可持续利用。
第四节 环境影响评价结论
1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。
2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；
3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。
4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；
5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。
第七章 消防
一、设计依据
1、《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001版）（修订本）
2、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50140–2005
3、《建筑内部装修设计防火规范》
4、《自动喷水灭火系统设计规范》
5、《火灾自动报警系统设计规范》
二、消防安全措施
1、室外消防设施
按《建筑设计防火规范》的要求，本项目合理地确定建筑的位置，满足建筑物间防火间距的要求，建筑物的周围留有满足消防车通行的环行消防车道，同时设计消防给水系统，室外消火栓与建筑物均匀分布，确保消防用水量。据防火规范在场址内设置消火栓，室外消火栓与生活给水管网合用，并按单距不大于120m设置室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。
2、室内消防措施
本项目为高层建筑，按建筑设计防火规范的要求进行防火分区，每个防火区建筑面积小于2500m2，均设两个安全出入门，设封闭楼梯间，封闭楼梯间门为乙级防火门。防烟分区的面积为500m2，不跨越防火分区。
3、消防给水与排水
室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量35L/s，火灾延续时间为3小时。本项目消防给水系统与生活给水系统合用，给水管网呈现环状布置，利用屋顶设置高位水箱兼做消防水箱，储水量大于18m3，确保火灾初期的消防用水。
在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所按规范配置一定数量的灭火器。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。在变配电室设置一套低压CO2气体灭火系统。
4、电气防火
在疏散走道和安全出入口设灯光疏散指示标志，并按规范要求的部位放置应急照明及事故广播系统。
第八章 项目实施组织管理
第一节 项目招投标
一、招标依据
（1）《中华人民共和国招标投标法》
（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令》；
（3）《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；
（4）《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；
（5）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；
（6）《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；
（7）《中华人民共和国政府采购法》。
二、招标组织原则
为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。
三、招标范围
本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。
四、招投标程序
1、招标
鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：
1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。
2）招标人在《中国采购与招标网》或《信息日报》发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。
（1）施工监理招标
施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。
（2）施工企业选择招标
根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。
（3）设备与主要材料采购招标
根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。
（4）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。
2、投标
1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。
3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。
4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。
5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。
3、评标和中标
1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。
2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。
3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。
4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
五、招标的具体情况
内容 项目 | 招标范围 | 招标组织形式 | 招标方式 | |||
全部招标 | 部分招标 | 自行招标 | 委托招标 | 公开招标 | 邀请招标 | |
勘察设计 | √ |
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| √ | √ |
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监 理 | √ |
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| √ | √ |
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土建工程 | √ |
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| √ | √ |
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设备采购 及安装 |
| √ |
| √ |
| √ |
第二节 建设期项目管理
一、项目组织机构
项目建设过程中，为了确保本项目建设的顺利实施，达到项目建设的预期目标，项目拟组建“***住宅公寓建设项目领导组织”，由董事会、总裁以及四个工作组组成。
董事会的职责：综合指挥、协调项目重大事宜，检查、监督项目实施情况。
总裁的职责：在董事会的统一领导下，履行具体工作职责，包括
（1）负责项目策划、创意及实施等组织领导工作；
（2）负责项目实施过程的全方位监督；
（3）负责项目建设资金的筹措与安排。
下设四个工作组：
（1）综合办公室职责：负责该项目各项工作的协调，负责与设计单位、施工单位、监理单位等各单位的协调，以及项目建设期间质量、工期、成本、合同、安全、环境的管理任务。
（2）财务中心职责：负责该项目的预算审核、资金筹措、财务审检、拨款及项目完工审计。
（3）房地产开发中心的职责：负责该项目前期相关工作，包括项目的建设手续报批、建设招投标、施工建设督办等，以及项目竣工后的招商、销售等事宜。
二、项目管理措施
为加强整个项目的建设管理，保证工程建设质量、工期、成本及安全，拟采取以下管理措施：
（1）设计阶段：严格执行国家现行的设计规范和国家批准的建设标准；尽量采用标准化设计，积极推广应用“可靠性设计方法”、“结构优化设计方法”等现代设计方法；注意因地制宜，就地取材，节省建设资金，在切实满足建筑功能要求的同时，千方百计的节约投资、节约各种资源，缩短建设工期；积极采用技术上更加先进、经济上更加合理的新结构、新材料。
（2）项目实施：根据工程设计的要求，进行总体规划设计并实施工程监督。实行监理制，以控制工程投资、工期和质量。
（3）竣工验收：项目按批准的设计建成后，项目单位编制完成工程结算和竣工决算，报造价咨询单位进行审核，并报有关部门组织竣工验收，严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。
（4）项目建成运行：由相关部门组织有关专家机构对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。
第三节 资金管理
本项目建通过设立专账、专人负责、专款专用，加强财务核算，严格审计制度，加强审计、监察工作。
合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好项目建设的各项工作。为了确保建设工期和质量，以及资金的合理使用，实行项目法人责任制。
第九章 项目实施进度
第一节工期计划
2010年7月～2010年9月，完成项目前期咨询、可行性研究报告编制、并上报有关部门审批。
2010年10月～11月，完成施工图设计。
2010年12月～2011年1月，施工招投标，签订施工合同。
2011年2月～2012年6月，完成主体工程施工。
2012年1月～6月，在主体工程施工的同时，完成室外及附属工程施工。
2012年7月，工程竣工验收及交付使用。
第二节施工进度图
工程项目实施进度图
序号 | 项目名称 | 2010 | 2011 | 2012 | ||||||||||||||||||||||
7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | ||
1 | 项目前期工作 |
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2 | 施工图设计 |
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3 | 施工招投标 |
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4 | 主题工程施工 |
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5 | 室外附属工程施工 |
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6 | 竣工验收 |
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第三节销售计划
根据项目的建设期及销售期进度合理安排，以及同类项目建设和销售时间预计，不包含任何具体及特殊情况，拟定项目各期的销售进度计划，详见销售收入预测表。
第十章 投资估算与资金筹措
第一节 投资估算依据
一、定额依据
a、《山西省建筑工程消耗量定额》；
b、《山西省建筑装饰装修工程消耗量定额》；
c、《山西省安装工程消耗量定额》；
d、《山西省市政园林工程消耗量定额》；
e、《山西省建筑工程措施项目计价办法》；
f、《山西省建筑工程造价计价规则》。
二、材料及设备价格依据
a、山西省建设工程造价管理协会《山西省建设工程材料及设备价格信息》；
b、山西价协建设信息发展有限公司《山西省建设工程材料及设备市场信息》；
c、山西省建设工程造价信息网；
d、忻州市场当地询价。
三、其他依据
a、类似工程造价指标及造价指数。
b、第二部分其他费用根据国家有关规定进行计算。
c、根据工作深度，预备费按一、二部两部分费用之和，取8％计算。
d、根据国家计委有关规定，价差预备费及投资方向调节税，不再计算。
第二节投资估算
一、基本参数
项目主要技术经济指标
总建设用地面积 | 13,334.00 | m2 | |
总建筑面积 | 44,502.00 | m2 | |
计入容积率总建筑面积 | 40,002.00 | m2 | |
其中 | ①住宅物业建筑面积合计 | 32,002.00 | m2 |
②商业物业建筑面积合计 | 8,000.00 | m2 | |
不计入容积率建筑面积 | 4,500.00 | m2 | |
其中 | 地下车库建筑面积 | 4,500.00 | m2 |
容积率 | 3.00 | — | |
建筑覆盖率 | 38.55% | % | |
绿化率 | 30% | % | |
建筑高度 | 60m | m | |
开发项目为普通高层住宅项目，配套较完善。整个项目用地面积13334平方米，总建面积为44502平方米，可售总建筑面积40002平方米，其中可售住宅用途建筑面积32002平方米，商业用途建筑面积8000平方米，地下车位240个。
二、建设工程投资估算
1、项目总投资
经估算，项目的总投资为8003.66万元，详见下表：
项目总投资估算表
序号 | 项目名称 | 总额（万元） | 单价 (元/㎡) | 占总投资比例 |
1 | 土地取得费 | 1,500.00 | 374.98 | 18.74% |
2 | 施工前期费 | 400.51 | 100.12 | 5.00% |
3 | 建筑安装工程费 | 4,449.48 | 1,112.31 | 55.59% |
4 | 社区内外配套工程费 | 623.03 | 155.75 | 7.78% |
5 | 管理费用 | 139.46 | 34.86 | 1.74% |
6 | 不可预见费 | 139.46 | 34.86 | 1.74% |
7 | 销售费用 | 435.97 | 108.99 | 5.45% |
8 | 财务费用 | 158.82 | 39.70 | 1.98% |
9 | 房屋公用设施专用基金 | 156.93 | 39.23 | 1.96% |
| 合 计 | 8,003.66 | 2,001 | 100% |
2、项目总投资估算
（1）土地成本
项目总占用土地为20亩，由胡俊秀转给，转让费为1500万元。
（2）施工前期费用
施工前期费用主要包括进行工程水文、地质勘查和红线座标测量、定点、埋设桩点等和土地开发工程、建筑安装工程及区内配套工程的设计发生各项费用，也包括按设计需要挖、填土石方工程费、场地平整费，宗地内平整、通路、通水、通电、排污等工程费用。根据忻州市同类工程项目报价和忻州市政府相关部门公告相关指数，结合开发项目实际情况，经估算，施工前期费用为400.51万元(具体详见附表1项目开发成本估算表)。
（3）建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土地方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括电梯、燃气、通讯、智能系统工程等安装工程。按照忻州市同类工程项目报价和忻州市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，建筑安装工程费为4449.48万元(具体详见附表1项目开发成本估算表)。
（4）区内外配套工程费
社区内外配套工程费是指区内道路、供水供电、景观绿化及配套设置公共休闲娱乐设施工程费。按照忻州市同类工程项目报价和深圳市建筑工程价格信息，结合开发项目实际情况，经估算，社区内外配套工程费为623.03万元(附表1项目开发成本估算表)。
（5）不可预见费
不可预见费又称为预备费，是指考虑开发建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和价差预备费两大种类型。基本预备费一般按照建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。价差预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用，内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。计算方法一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。根据忻州市同类房地产开发项目的调查，不可预见费一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和社区内外配套工程费之和）的2%～5%，考虑到估价对象的实际情况及市场调查，结合估价经验，本项目开发不可预见费率取2.0 %。经估算，不可预见费为139.46万元(附表1项目开发成本估算表)。
（6）管理费用
管理费用指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。根据忻州市同类房地产开发项目的调查，管理费用一般为房地产开发成本（土地取得费、施工前期费、建筑安装工程费和区内外配套工程费之和）的1%～3%，考虑到估价对象的实际情况及市场调查，结合估价经验及开发商的实际经验能力，本项目管理费率取2.0%。经估算，管理费用为139.46万元(附表1项目开发成本估算表)。
（7）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费用等。根据调查，目前忻州市类似项目的销售代理费为预期销售收入的0.5%～1.2%，忻州市类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费用等为预期销售收入的0.5%～1.2%。考虑开发项目可售建筑面积较大、开发商知名度一般等基本情况，结合市场分析及估价人员经验，销售费用取预期销售收入的3%。
根据我们对忻州市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果，进行综合分析，结合本项目自身特点，预计住宅销售均价为3200元/平方米，商业物业销售均价为3512.5元/平方米，可实现销售收入14532.63万元。即销售费用为435.97万元(附表1项目开发成本估算表)。
（8）财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如建设期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费等）。
本开发项目贷款4000万元，财务费用158.82万元，具体详见附表1项目开发成本估算表)。
第三节 资金筹措
本项目建设投入总资金8003.66万元，企业自筹4003.66万元，银行贷款4000万元。
第四节 资金使用计划
根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，结合同类项目资金投入比例及项目开发建设期各期的施工进度计划，拟定项目各期资金的投资计划，详见附表2资金来源与应用表。
第十一章 销售及经营收入测定
第一节 项目销售收入测算
本项目可售总建筑面40002 平方米，其中可售住宅用途建筑面积32002平方米，商业用途建筑面积8000平方米。销售计划如下表：
销售期日 | 销售建筑面积 | 销售比 | 累计销售面积 | 累计销售比例 |
2011年第四季度 | 3,200.20 | 8.00% | 3,200.20 | 8.00% |
2012年第一季度 | 6,000.30 | 15.00% | 9,200.50 | 23.00% |
2012年第二季度 | 13,600.70 | 34.00% | 22,801.20 | 57.00% |
2012年第三季度 | 10,400.50 | 26.00% | 33,201.70 | 83.00% |
2012年第四季度 | 6,800.30 | 17.00% | 40,002.00 | 100.00% |
合 计 | 40,002.00 | 100.00% |
|
|
根据我们对忻州市相关信息的统计分析以及实地市场调研结果，进行综合分析，结合本项目自身特点，开发项目不同销售期销售价格也不相同，经估算(具体详见附表3:项目销售收入与销售税费估算表)，预计住宅销售均价为3200元/平方米，商业物业销售均价为3512. 5元/平方米，车位60000元/个，可实现销售收入14532.63万元。
第二节 项目销售税费及净收入预测
（1）、销售税费核算
根据忻州市地方税务局相关规定，销售税费指房地产销售过程中应缴纳的营业税及附加、印花税、堤围防护费，依据税费的相关法律法规，税费率及计征方式如下表：
根据附表3项目销售收入与销售税费估算表，开发项目销售税费为1217.84万元。
（2）、项目销售净收入预测
销售净收入 = 销售总收入-销售税费
=14532.63- 1217.84
= 13314.79万元
第三节 土地增值税测算
由于房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。则：
（1）、土地增值税预征
根据忻州市地方税务局相关规定，本开发项目可售住宅和商业按销售收入3.0%预征土增值税。根据开发项目销售情况（具体详见附表5：利润表），开发项目预征土地增值税187.92万元。
（2）、土地增值税清算
根据忻州市地方税务局土地增值税清算是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税数额的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清房地产项目应缴纳土地增值税的行为。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》相关规定：
允许扣除项目合计=开发成本+销售税费+销售费用+财务费用
= 9221.5万元
允许扣除额=允许扣除项目合计×(1+20%)
=11065.8万元
增值额=销售收入－允许扣除额
=3466.83万元
增值率=增值额÷允许扣除额
=31.3%
根据暂行条例规定第十一条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。本开发项目为忻州市普通住宅，增值率为31.3%，超过20%，则土地增值税852.13万元。
第四节 项目销售回款计划
根据项目销售计划可确定项目的销售回款，具体详见附表3：项目销售收入与销售税费估算表。
第五节 资金来源与运用分析
项目投资及资金来源构成表
序号 | 项目资金来源 | 资金额 (万元) | 占总投资额比例（%） |
1 | 自有资金（资本本金） | 4,003.66 | 50.02% |
2 | 金融机构融资 | 4,000.00 | 49.98% |
3 | 其他（销售回款） | 0.00 | 0.00% |
— | 项目总投资 | 8,003.66 | 100.0% |
由上表可知开发项目总投资8003.66万元资金，企业自筹4003.66万元，银行贷款4000万元。
为降低开发成本和投资风险，项目在开发期各类资金具体投入须合理统筹安排，达到资金平衡合理有效使用。
第六节 销售利润
该项目预测能实现销售收入14532.63万元，税前利润4271.68万元，税前成本利润率53.36%，税后利润3203.31万元，税后成本利润率40.02%。
具体见下表：
开发项目利润测算表
序号 | 项 目 | 计算公式 | 金额（万元） |
(1) | 开发项目销售总收入 |
| 14,532.63 |
(2) | 开发项目开发成本 |
| 7,408.87 |
(3) | 开发项目销售费用 |
| 435.97 |
(4) | 开发项目税金费 |
| 1,217.84 |
(5) | 开发项目财务费用 |
| 158.82 |
(6) | 开发项目土地增值税 |
| 1,040.05 |
(7) | 开发项目利润总额 | (1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) | 4,271.08 |
(8) | 企业所得税 | (7)×25% | 1,067.77 |
(9) | 企业净利润 | (7)-(8) | 3,203.31 |
(10) | 开发成本利润率 | 利润总额/总成本 | 53.36% |
(11) | 开发成本净利润率 | 净利润/总成本 | 40.02% |
备注：根据《中国人民共和园企业所得税法》规定，企业所得税的税为25%。
项目开发期的利润测算详见附表5利润表。同时，由表可知，本项目开发建设能达到投资利润正常水平。
第十二章 财务评价与敏感性分析
第一节 盈利能力分析
项目的财务内部收益率为29.83%，财务净现值1610.70万元(I=12.0%)，由于财务内部收益率高于基准收益率12.0%，项目动态经济指标较好，获利能力较好（项目投资动态经济效益分析见附表6：《项目投资现金流量表》）。
该项目总投资估算8003.66万元，预测能实现销售收入14532.63万元，税前利润4271.68万元，税前成本利润率53.36%，税后利润3203.31万元，税后成本利润率40.02%，经济获利能力较好，该项目在财务可行。
通过以上经济效益分析说明，项目在经济是可行的。
第二节 项目不确定性分析
一、 盈亏平衡分析
该项目总投资8003.66万元，预计销售总收入14532.63万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=项目总投资+销售税费，因销售税费中营业税及附加和印花税、堤围防护费、印花税、销售费用合计占销售收入的8.26%。则盈亏平衡点的计算公式为：
销售收入=总开发成本+销售收入×8.26%
=8609.27 (万元)
那么当销售进度达到8609.27/14532.63=59%，本项目不仅可收回全部投资，还能缴清相关销售税费。
项目盈亏平衡点为：项目销售达到正常销售总收入的59%时，可收回全部投资及缴清相关销售税费。
二、 敏感性分析
本项目面临风险因素主要有建造成本、售价、开发周期、政府政策等，本次我们对开发成本和售价这两个对项目投资利润率影响较大的风险因素作定量分析，针对二种最不利的情况：开发成本增加5%、售价下降5%，运用动态方法来分析其主要经济评价指标的变动情况，详见附表7：《项目敏感性分析表》。
通过以上对项目动态敏感性分析可看出，售价下降5%及开发成本增加5%，财务净现值均为正值，且财务内部收益率超过12%，动态投资回收期在4年以内，说明项目抗风险能力相对较强。
第十三章 社会评价及风险性分析
第一节 社会影响效果分析
一、项目社会影响
1、项目的可持续性。
本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。
2、社会就业。
本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺，将吸引新的投资和就业机会，为现阶段的社会和就业环境带来一丝暖意 。
3、对开发公司影响。
本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象，为公司在本地区的进一步发展打下良好的基础。
4、对人和社会的影响 。
（1）对社会的影响。
根据本项目所处地段，项目建成后，为人们提供一个良好的居住空间和休闲环境 。
（2） 对社会经济发展的影响
本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展 ， 走向高效率、高质量和高标准，有利于当地的经济发展。
（3）对社会的经济影响 。
本项目的建设，将会为社会提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献 ，也为当地财政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。
二、项目环境效益评价
本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积，同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展 。
项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平 ，创造出一个良好的生活环境。
为达到上述目标 ，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局 ， 力争创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。
由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。
第二节 社会适应性分析
本项目市场定位为中、底档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目的支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。
1 、对当地经济发展政策的适应性。忻州市房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、 高档住宅为补充的住房保障体系，项目的建设符合忻州市 “ 十一五 ” 房地产业的发展目标。
2 、项目承担机构的适应性。本项目采取公开招标的方式选定施工队伍，要求承建单位具有一定的信誉，尽量做到公平、公正、公开。
第三节 风险性分析
一、风险因素识别
1、开发建设风险
企业缺乏土地运作、住宅类项目运作经验，以及对土地获取、资金筹措、开发建设环节等方面的运作能力存在挑战。其中建设资金的风险包括由于各方面的影响使得土地取得费用的增加、工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高等。
2、经营风险
项目开发经营过程中，成本、销售、技术、工程质量等方面的风险。其中技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险；工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。
3、市场风险
由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。这是一种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来一定风险。
4、利率风险
项目规模大，存在较大资金压力，对资本运作能力的要求高；经济发展目前处于波动期，国家货币政策变动大，存在利率风险；企业资产结构性合理度及内部现金流的充足度等将影响企业的盈利能力和偿债能力。
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
5、政策风险
国际/国内政策环境对投资型房产控制力度加大；国家宏观经济控制以及房地产市场专项政策。
6、突发事件
公共卫生事件、自然灾害及其他突发事件。
二、风险概率等级评估及对策
三、风险特点及对策
1、对于风险发生可能性较小的，损失程度中小的风险可以采取风险自留：通过加强管理能力和资金筹集能力，来妥善预防和处理可能发生的风险；
2、对于风险发生可能性较大的，损失程度较大的风险可以采取风险控制：通过深入研究来尽量减少风险发生概率或降低风险的影响；
3、对于风险发生可能性大或非常可能的，损失程度大的风险可以采取风险转移：通过有效的保险或引入合作方，分散风险、降低风险带来的损失；
4、对于风险发生可能性很大，同时造成严重后果的风险，只能终止项目实施。
第十四章 结论与建议
第一节 结论
1、本项目地段优势相当明显，而项目自身也经过精心设计，配以精心的绿化营造、良好的物业管理等，预计将有较强的市场竞争力。
2、从市场需求来看，忻州市目前的购房者大部分都是乡镇进城者，或返乡置业者，但市场对高端物业的需求一直存在，而目前并没有适合的产品；再者加上周边的县一中和市政设施，就目前而言，已有不少潜在客户对本项目产生浓厚兴趣，并有意购买。因此，我们预测该项目推出后的销售情况较好。
3、 从经济效益来看，本项目亦具有较好的还贷能力，项目整体是可行的。
第二节 建议
本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，认为有必要对报告的有关问题进一步作出说明 ，并提出若干建议 :
1、由于建筑设计施工方案、营销方案等一系列问题有待确定，实际操作时需要深化。
2、本报告的预算是在考察忻州市房地产市场的基础上，且进行价格试水后确定其预售价的，这在很大程度上依赖与目前忻州市房地产市场的供求关系和未来几年忻州市经济和人民生活水平状况。
3、建设单位应密切地注意市场的同时，选择合适的市场策略外，组织一支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险， 达到项目的预期盈利目标，并取得良好的社会效益。
4、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。由于该项目工程施工较为复杂， 因此在工程实施进程中，第一，要加强施工管理，实行工程监理制；第二 ，推行招标，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落实资金供应计划 ；第三 ， 要及时与设计部门沟通， 分析解决技术难题 ， 以确保项目经营目标的顺利实现。
附表及附件
附表：
1、 项目开发成本估算表
2、 资金来源与应用表
3、 销售收入与销售税费估算表
4、 投资计划估算表
5、 利润表
6、 现金流量表
7、 敏感性分析成果表
